奢侈稅效果不如預期

不可否認，近年來房價幾近瘋狂的飆漲，「購屋」成了市井小民難圓的夢，所造成的不滿情緒也像房價一樣急遽飆漲，在歷次民調屢屢「榮登」民怨之首，加上媒體的推波助瀾又適逢選舉年，天時、地利、人和的情況下，「居住正義」四字被喊的震天嘎響，藍綠難得的一致立場，奢侈稅以不可思議的審查速度通過。一位中南部立委無奈地說：「那時誰敢擋？完全就是用台北綁架台灣。」他表示，在中南部只怕沒人來買，價格根本不是問題，但是為了選情只能投下贊成票。 
如果單從北市近10年預售屋價格波動來看，漲幅高達218.8%，這是台灣其他地區所沒有的景況，當時各地業者便不斷建言，奢侈稅應做適度的區隔而不該一體適用，且奢侈稅與房價漲跌並沒有直接關係，現在看來，業者並非無地放矢，可惜民粹蓋過了公共政策的討論空間，因為不論從稅收及抑制房價，奢侈稅效果都確實不如預期。 

藍綠難得的一致共識

除了奢侈稅，當時爭取連任的總統馬英九及民進黨總統候選人蔡英文，都拋出不動產交易實價課稅政見，為了搶居住正義的神主牌，藍綠在立院聯手通過包括平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例、土地徵收條例及住宅法等五個修正條文，媒體更稱其為「居住正義五法」，但與奢侈稅立法過程如出一轍，倉促、草率、未充分徵詢相關專業人員的意見，讓法條產生諸多爭議之處，而五個修正條文中，平均地權條例、地政士法、不動產經紀業管理條例因皆要求實價申報登錄，又被稱為「實價登錄地政三法」。 
實價登錄在許多國家早已實施許久，亞洲包括中國、香港、日本、韓國、新加坡等地也都有相關規範，台灣在這方面的確起步較晚，而實施實價登錄有什麼好處？以官方角度來說，實施實價登錄可促進不動產交易資訊透明化，並且降低長期買賣雙方資訊不對等的情況，進一步可健全不動產市場交易。代銷業者打趣的說：「官方說法都冠冕堂皇，講穿了其實就是交易價格登錄，我們關注的是下一步。」 

評定現值嚴重脫離市價

業者所指的「下一步」便是實價課稅，特別是總統馬英九針對居住正義所提出的五大宣示，其先決條件皆要從實價登錄出發，才得以推動下去。這五大宣示包括土地徵收依公告市價、不動產實價登錄、加徵空地稅、加速推動住宅法及自用住宅絕不加稅，如今看來，只剩不動產實價登錄可順利進行，其餘部份仍存有很多疑慮。 
首先，現今台灣公告地價及房屋評定現值皆嚴重脫離市價，且多數地方政府不動產評價委員會多年未調整房屋標準單價，以「帝寶」為例，每平方公尺單價為9,867元，適用地段210%，以登記面積860平方公尺(約260坪)住宅，其房屋評定現值僅1,180萬，與市價差距太大且造成稅收減損；另一方面，民眾繳交地價稅是依公告地價為基數配合固定稅率，而目前台灣公告地價大多只有實價的2成左右，若土地市價是每坪33萬元，公告地價則大約只有6.6萬元。 
另一方面，由於現行土地所得免徵營業稅，建商藉壓低房價、提高土地售價，規避售屋稅負，且負責人以個人名義購地，以倍數作帳售予公司，墊高土地成本及房地營建總價成本，嚴重扭曲房地所得比，加上土地公告現值及公告地價脫離市價太多，土地交易價格遠遠超過公告現值，提供贈與稅或遺產稅避稅空間，且建商或投資客的土地持有成本低，並無足夠誘因使其提供價格合理的房屋，衍生出圈地養地的亂象。 

倉促立法下的產物

「實價登錄不是問題，問題在於修法過程粗糙且缺乏配套。」一位上市公司建商說，光從登錄資料批露就可看出立法過程的荒腔走板，原規劃為民眾上網查某一物件成交資料，屋主個人資料完全攤在陽光下，不僅與現有個資法精神相抵觸，更有侵犯隱私權的爭議。在各界質疑聲浪不斷，當局緊急轉彎改為所登錄不動產交易價格資訊，將以「區段化」、「去識別化」的方式提供查詢，雖然迴避了侵犯個人隱私權的爭議，卻被外界譏為「做半套」的實價登錄。 
什麼是「區段化」及「去識別化」？「區段化」指對申報登錄成交案件的地號、建號及門牌的一定區間為查詢範圍，例如某甲想在台北市忠孝東路二段25號置產，所查詢到的價格可能是台北市忠孝東路二段1號到50號的平均價格，並非欲置產的標的物，雖然有關單位已表明未來將剔除區段內過高或過低的物件價格，但民眾仍只能得到一個概數，若是都市化程度較低的區段，則以顯著地標或地物方式呈現，例如花蓮縣鳳林鎮鳳林國中附近，土地買賣亦然；至於「去識別化」對外不提供查詢申報人、權利人姓名或名稱、身份證字號、公司或統一編號及連絡方式，但對內向相關單位申報時，仍須提供完整個人資料。 

辦竣30天內申報

依新法規定，買賣案件完成所有權移轉30天內，必須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件的交易標的、價格資訊及標的資訊等三大實際資訊，如果是透過仲介完成交易，申報責任在於仲介(或地政士)，如果是買賣雙方直接交易，那麼買方要負責申報，賣方沒有申報義務，這是未來民眾所要注意的地方。 
有幾個部份較為特殊，由於規定為「實價登錄」，因此登錄前題要產生對價關係，所以贈與、繼承雖然所有權移轉，但並不需要申報，至於民眾購買預售屋，申報時機不是在簽訂買賣契約後30天內，而是整個案子銷售結案後，再由代銷公司統一申報；另外，如果房地產買賣牽涉到土地及建物各有議定成交價，就要分開申報，如果是常見的合併交易(只有一個價格)，那就只要申報一個成交價即可。 

無法有效牽制房價波動

根據內政部民調數據顯示，6成8的受訪者則認為實價登錄對防止炒作房價很有幫助，但事實上，實價登錄並無法有效牽制房價波動，頂多讓房價有個參考準則，以鄰近香港為例，實施實價登錄至今，房價還是大漲230%，問題癥結還是買方所認定的市價，大多都不等於賣方想要取得的實價，必須還是要經過一番議價過程，雙方皆能認可的成交價格才會出現。「有好處啦！至少不會有人亂出價格。」房仲業者調侃地說，實價登錄實施後，至少少了一些亂開低價的買方，因為區段價格都可以在網路上查的到，如果想買就照行情來。 
未來實價登錄上線，主管機關在統整不動產交易資訊後，民眾就可以查詢到上一季的資訊，而當季資訊要就申報資料及內容進行篩選，確認申報資料的真實性及合理性，把區段過高或過低的成交資料加以剔除，才會公佈給民眾查詢，如果民眾以網路查詢，將不需收受任何費用。 

現行稅制需大幅翻修

然而，最受各界關注的是實價登錄後，緊接著的實價課稅議題。以目前情況來看，現行不動產相關稅制繁雜，且課稅與否為財政部業務範圍，而地政三法同樣規定在相關配套措施完全建立並立法完成後，才能進行實價課稅，但市場人士都清楚，實價登錄就是實價課稅的前導部隊。 
如果是免不了的趨勢，那麼現有稅制必須全面檢討或大幅翻修，若仍照現行稅制，未來實價課稅後民眾稅負勢必會增加，根本談不上什麼居住正義，應針對自有住宅給予優惠稅率，並且對於短期持有稅率加重、長期持有從輕的原則下去修法，才是真正權宜的做法。 
另一方面，原訂7月1號上路的實價登錄，因配套尚未完全，所以延至9月1號才正式實施，可是還是有許多困難點急待解決，例如如何認定取得成本與實際交易價格？如何在交易總價中，分離房、地價格？中古屋成本如何認定？種種細節都影響民眾荷包。 
無庸置疑，實價登錄絕對是健全房市的重要里程碑，可是如果只是為了實施而實施，不對現行制度及稅負進行通盤檢討，不但無法達到居住正義的目標，反而好法將搖身成為惡法，絕非民眾所樂見。

實價登錄Q&A

1.何時開始實施？ 
Ans：民國101年9月1日。 
2.不據實申報要處罰嗎？ 
Ans：要，在規定期間內未據實申報者，將處以新台幣3~15萬罰鍰，並限期改正。 
3.誰該去申報？ 
Ans：如透過代銷、仲介或地政士完成交易者，由上述人員負責申報；如買賣雙方直接交易，則申報義務在買方。 
4.申報時機及該向誰申報？ 
Ans：買賣案件所有權移轉完成後30天內，向直轄市、縣(市)政府相關單位申報。 
5.所有移轉案件都要申報嗎？ 
Ans：不一定，像是贈與、繼承等未牽涉到價金對價關係的案件，免報。 
6.個人個資會不會有洩露的風險？ 
Ans：目前採取「去識別化」、「區段化」作法，雖申報時需提供詳盡個人及物件資料，但屆時對外公佈時，將不會全然公佈。 
7.我家附近據說有兇宅，區段化後會不會拉低整體價格？ 
Ans：不會，主管單位在匯整資料時，會把區段內過高或過低的物件加以剔除，因此所查詢到的價格，是較接近整體實際行情的。 
8.我覺得查詢到的價格有問題，該怎麼申訴？ 
Ans：如果民眾對查詢的價格有疑慮，可檢具具體證明資料向不動產所在地的地政事務反應。 
9.完成實價登錄的不動產交易資訊多久開放查詢？去哪裡查？要收費嗎？ 
Ans：現行規定是以「季」為更新單位，民眾可向主管機關或透過網路查詢上一季的交易資訊，皆不需任何費用。 

「市價」與「實價」有何不同？

簡單來說，就像商品定價與實際售價不一定相同，特別在房地產市場，市價頂多為一參考均值，實價可能比市價高出許多，因此關於土地徵收條例修正改採「市價徵收」，評定單位竟是以政府機關為查估單位，並非民間不動產估價師、地政士、仲介業者等公正第三方單位，被外界質疑政府身為徵收單位卻又身兼查估單位，有「球員兼裁判」之嫌，完全稱不上「土地正義」。 

實價登錄申報內容

1.交易標的：登記收件年字號、建物門牌、不動產座落、交易筆棟數 
2.價格資訊：房地交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、有無管理、管理費、交易日期、有無特殊交易情況 
3.標的資訊：土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、有無增建、建物格局