2011-09-19 14:40:10奶爸仲介-Quinn
※ 聯晟法網：仲介公司為何會收取斡旋金？〈解說：李清輝律師〉
| 仲介公司為何會收取斡旋金？〈解說：李清輝律師〉 | |||||||||||||||||
最近房屋市場景氣熱絡，許多人都有購屋置產計畫，周小硬先生想在台中買房子，透過仲介公司安排，看了幾間，對文心路上某間公寓頗為滿意，想請父母一起來看，仲介公司業務員請他先付十萬元斡旋金，稱可保留三天優先購買之權利，於是周小硬先生支付十萬元斡旋金，且未細看就簽訂了「不動產購買意願書」，嗣因房屋格局與座落不為父母親所接受，便想要回十萬元，但仲介業務員稱屋主已同意出售該屋，並收取了十萬元，故無法退還。 法律教室： 一、何謂斡旋金: 買房子，沒有不討價還價的，可是房子的交易金額龐大，買方難免猶豫，仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司發 展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距， 暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，由買方提出部分價金，交由 仲介公司作為協調之擔保，以示其購買意願。依一般民間交易習慣，斡旋金為「 請求中間人代為奔走協調所需之費用」，且以達成買方要求之任務為必要條件， 否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價 金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。 二、斡旋金的功用： 斡旋金制度，對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益： (1)從買方來說，交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調，有助於探 得賣方所出之底價。 (2)對賣方而言，斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在， 蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意，而非只 是投石問路而已，而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼 ，亦放棄了拒絕簽約之權利。 (3)仲介公司方面，斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。 三、成交及不成交時，斡旋金各如何處理： (1)買賣成交時，斡旋金如何處理？ 「斡旋金」是一種出價方式，當賣方依買方出價承諾，契約即成立，此時斡旋金 如何處理？房仲業者表示有三種處理方式，其一最為常見即斡旋金直接轉為定金 處理（業界稱「轉定」）；其二是由總公司統一保管，直到簽定買賣契約書，直 接轉為總價的一部分；其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作，省去「 轉定」程序，減少因法律地位不明，而產生的糾紛。 至於斡旋金轉定後，買賣雙方若反悔，將有違約罰則的問題，多數係採取「買方 違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置；即使是選擇不必 先掏錢的「內政部版要約書」，違約時亦有罰則規定，主要為「買賣方可請求違 約方給付成交價3%之違約金」。 (2)不成交時，斡旋金如何處理？ 若在斡旋期限內，賣方反悔不出售時，仲介公司應將斡旋金全數無息返還，不得 收取服務費；至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時 ，應如何處理？查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限，期限一到，契約當然失效， 固無問題，惟買方於期限內後悔不買時，宜類推適用民法委託契約之規定，委託 即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託。 換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過 必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失，這些問題也必須一併注意。 四、斡旋金糾紛與購屋提醒： 斡旋金制度是仲介公司自創，並無明確定義，實務上多發生仲介糾紛，延伸出斡 旋金二部曲。第一部引誘篇：仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金，仲介再積極去 遊說賣方，促成交易完成；第二部套殺篇：當消費者不打算購屋時，仲介謊稱之 前所支付之斡旋金，已轉為定金 ，如消費者反悔不買，則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭，行政院公平 交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求，應主動告知消費者亦可選擇採用內 政部所訂定之要約書，而不需支付任費用，如消費者選擇交付斡旋金時，也應確 實審閱書面契約，注意是否載明：交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、 撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費 ，暨其他特殊事項，仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則違反公平交 易法第二十四條之規定，消費者可向公平交易委員會檢舉。 購屋提醒： （一）買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。 （二）買屋議價時，應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。 （三）應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。 （四）買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。 （五）貨比三家，選擇優良的仲介業。 轉貼原文網址： http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=5536 | |||||||||||||||||
