2011-08-02 18:29:10奶爸仲介-Quinn
※ 住展房屋網：看懂預售新制契約 為購屋保障加分
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內政部針對消費糾紛不斷的預售屋，修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，規定屋簷雨遮可登記、不計價，且業者必須由不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等方式，擇一作為預售屋履約保證。 內政部公布新版的「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」自一○○年五月一日起生效，購買預售屋之消費者，可要求建商或代銷公司以新版之契約供審閱及簽訂，以保障權益。 內政部新公告的「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」共計三十三點，其中「屋簷、雨遮不計價」已明定為預售屋買賣定型化契約應記載之事項。故自五月一日起預售屋若有屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽，或是有雨遮的部分，其坪數不得計入在買賣價格上。 五種保證機制 從中擇優採用
新版契約書上對於房價的標示，包含土地價格，房屋價格以及車位價格，且房屋主建物、附屬建物及公設都要分開計價。儘管地產業者普遍認為，新制在面積標示上更為詳細，不僅讓消費者更清楚錢花在哪裡，也減少日後在面積上的爭議。不過消費者所需負擔的房屋總價，看來與舊版並無明顯不同。 就附屬建物標示上，新版契約要求分別列出陽台、雨遮以及屋簷等各項面積，不至於再出現以往模糊標示所造成的面積認知不清等問題。尤其具有遮陽、防雨功能，但不能作為居住活動的雨遮，使用價值比同為附屬建物的陽台低上許多，在高房價的大台北區，消費者也許可避免在資訊不充分的情況下，花了大錢在建商多增建的雨遮上。 房地產並不是標準化的產品，兩間不同的房子的價差認知，常因人而異。在分開計價無成例可循下，未來主建物、附屬建物，以及公設間價差多少才合理，恐怕需要一段時間才會形成標準。不過新制上路後，對於預售產品的市場資訊，將可望更為公開透明化，以往少數建商惡意增加公設比或雨遮的情況，可望不復存在，有助於減少預售市場的買賣糾紛。 未來民眾購屋必須具備的觀念，就是即使主建物與公設分開計價，建商要賣的總價還是不會變，民眾往後看屋，重點要擺在附屬建物、公設到底包含哪些範圍，避免購入的房屋到底持分有哪些設施而不自知。 保障購屋權益 掌握條款要點 新版預售屋定型化契約條款的重要修正項目有：契約應明列主建物、附屬建物與公設的面積與價錢；面積有誤差即找補差價；依工程進度付款部分，每次付款間隔日數應在二十日以上，避免建商拉近收費間隔；立契約書人增列不動產經紀人欄位……等。 由於主建物、附屬建物以及共有部分的構造成本、功能性及價值不盡相同，應各有不同之價格。建商除將房屋價款標示清楚之外，主建物、附屬建物及共有部分等三部分價格、坪數也應該分開標示。 新制中房屋面積誤差找補，採「有誤差就找補」，取代舊有「房屋面積誤差一％以內互不找補」的規定。而找補金額亦須依不同建物用途（主建物、附屬建物及共有部分）分別計算找補金額。此外，如主建物或房屋登記總面積不足而且超過三％時，消費者也可以選擇解約。而買方付款遲延利息以每日「萬分之二單利計算」；預售屋權利轉讓手續費，以房地總價千分之一為上限。 雖然新法五月才上路，但目前知名建商多已依新版契約來設計合約書。如果消費者為保障個人權益，比較保險的作法，還是先下載一分新版本書面文件，再來逐條對照。必需要注意的是，預售屋的合約都有至少五天的審閱期，可以帶回去仔細看清條文。消費者可以先付少許訂金，把合約書帶回去仔細研讀。即使事後不滿意，可以拿回依法預付的訂金，不用盲目作決定。 內政部並編印有「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣契約書範本」以及「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，提供購屋者參考。 預售屋的買賣契約大多分為兩本，一本是較厚的房屋預定買賣契約書，一本是較薄的土地預定買賣契約書，而參照消費者保護法編印的內政部版本，則是將房屋和土地相關條款合在一起，因此若要與攜回審閱的購屋合約逐條比對，便稍嫌費事。不過事關自己的權益，而且房屋總價動輒數百萬、上千萬，在這種事情上自是不能掉以輕心。  強制履約保證 未盡合情合理 在強制履約保證方面，預售屋買賣定型化契約履約保證方式共有五種，包括不動產開發信託、價金返還的保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證，由買賣雙方擇一採行。不動產開發信託，興建資金依工程進度專款專用；價金返還保證由建商先提撥預售屋價金，放在金融機構作擔保；價金信託是消費者付出的價金都存入信託的金融機構，工程進行至一定階段，再提出付工程款，等於消費者的錢按工程進度專款專用，不會被建商挪為其他投資。同業連帶擔保、公會連帶擔保是一旦建商倒閉，由擔保的同業或公會接手完成。 要同業擔保 不切實際 對於同業連帶擔保、公會連帶保證兩項，新北市建築開發公會許良助理事長說，要建商先拿出與推案價金相同的錢押在銀行，沒幾家作得到，也沒有公會、同業肯為其他建商擔保，這二項保證根本是一項不切實際的作法。 消基會房屋委員林旺根表示，五項預售屋履約保證中，其實大部分未保證續建完工或可退還價金，業者若僅提出預售屋具履約保證，而未告知消費者實際保證內容，易使其誤以為簽預售屋契約後，便保證房屋會完工交屋，造成認知差異。林旺根建議，消費者購買前應注意履約保證內容，政府也應要求業者於契約書中，清楚註明履約保證內容及相關法律規範。 事實上，預售案提供「履約保證」，早在多年前就在大台北預售市場援用過，新上路的新制預售屋買賣定型化契約，只是將這項措施變成強制性，並提供除了銀行信託外，另有不動產開發信託、同業或公會連帶保證等機制，讓所有買預售屋的消費者都能獲得這項保障。 另一項新措施｜屋簷雨遮可以登記但不能計價，市場認為對消費者未必有利，未來還可能出現混亂。林旺根說，雨遮不計價上路後，表面上消費者省了購買雨遮坪數的費用，但建商如果把成本分攤在主建物、附屬建物，消費者也不知道，也許現在受奢侈稅影響不會加價，但買氣如果回暖，建商就可能全數轉嫁給消費者。 掌握三多原則 購屋更有保障 新制的上路，無非是希望地產業者，在更嚴謹的法規規範下，能創造政府、地產業者及購屋者三贏的局面，進而減少購屋的糾紛，讓房市邁入更正規的道路。然而新制上路，應該會有一段的『磨合期』，消費者購買預售屋只要掌握多看、多問、多比較的「三多原則」，將新範本多加了解與研讀，自可買屋買得安心又順利。 |
