2011-03-23 12:09:20奶爸仲介-Quinn

奢侈稅是高房價的救命仙丹? 政策炒短線 無助實質改革

NO.1房產月刊 ╱ 奢侈稅是高房價的救命仙丹?

政策炒短線 無助實質改革

特別企劃
近來奢侈稅議題炒的沸沸揚揚,不僅佔據了各大媒體版面,未購屋者更將它視為抑制高房價的救命仙丹,但事實真是如此嗎?若不從基本利率及資本利得下手,恐怕又是治標不治本的短線政策。

奢侈稅議題延燒至今,草案似乎木已成舟,僅差立法院這關,但住展雜誌發言人倪子仁表示,此案問題重重,光是把奢侈品消費和短線炒房綁在一起,就足以引起非議;前者是針對高價商品消費行為的「量能課稅」,後者則欲抑制房市短線投機炒作套利,無論從本質、課稅理由來看,兩者都風馬牛不相及。 
他指出,從草擬過程粗糙、召開公聽會前置作業及時間太短等情形來看,很難不招致外界批評,也給業者反彈的正當理由,而開徵奢侈稅或許真能如官方所願,收抑制短線炒房之效,但從實質改革層面來看,則是疊床架屋、毫不足取,還可能是假改革,只為年底選舉所進行的議題操作。 

無論賺賠皆課 有違公平

以財政部的規劃,奢侈稅針對住宅房地課稅,也對在2年內移轉的「可供建築空地」、「商業大樓」加徵課稅,持有時間在1年以下、課徵15%,持有1至2年課徵10%,且用成交價格計算,不論賺賠都必須課稅,這讓不少手頭上有房子的民眾,對政策出發點大感不解。 
舉例來說,如果一間房子8百萬買進,一年後以1千萬賣出,以奢侈稅規定,就必須以後者價格課徵15%的稅率,也就是150萬;若遇到景氣不佳,只能以7百萬售出,同樣也要以後者價格課徵15%的稅率,也就是105萬,政府成為穩賺不賠的大莊家,雖然行政院宣示未來將課得稅金挹注社福,但實際課到的稅金是否能如預期?值得商榷。 

應先釐清 何謂投資客

不動產代銷全聯會理事長曹瑞濱強調,不動產上漲的利益應歸全民所有,財政部計畫針對2年內移轉非自用住宅課徵奢移稅,以維持房價合理性,立意雖好,但仍必須對課徵奢移稅的「對象」有明確定義,另外,課徵奢侈稅也應該符合「民情」及「特殊例外」情況。 
首先,財政部必須先對「投資客」一詞做出認定。他建議,應以交易時間來認定,例如在過去一段時間內,不動產交易頻繁者,或者本身已持有數間不動產來做為認定標準,但應排除持有2間以內不動產的民眾,也可以由交易金額認定,在法定時間內,買賣不動產在一定金額以上,再進行課徵會較為妥當。 
另外,未來非自用住宅不論是否獲利,都將課徵奢侈稅。他認為,不動產奢侈稅應以交易有獲利才課徵,若不動產交易虧損,建議不課徵奢侈稅。 

三不原則 只是齊頭式平等

至於頗受爭議的「不設門檻、不分區域、不論賺賠」的「三不」原則,曹瑞濱認為財政部可進一步研議。他指出,對太過投機的投資客做適當處理,有助於整體房市健全發展,雖然法條有其一致性,但這種「齊頭式平等」不等於公平,現階段房價異常上漲區域,應是人為炒作,投資買賣頻繁的區域應課微奢侈稅,但房價聞風不動的區域,例如中南部則應排除課徵奢侈稅。 
他說,並非所有不動產皆為奢侈品,中南部一坪10萬出頭的平價住宅,就很難跟「奢侈」沾上邊,合理作法應為不動產總價在該區域平均行情所佔百分比範圍,如果總價佔比過高的非自用住宅,才來課徵奢侈稅。 
曹瑞濱直言,真正貼近市場的做法,奢侈稅應該是選擇區域管控,不應全面性適合每個區域,畢竟全台房市情況不盡相同,但財政部似乎只看到台北,對沒有房價問題的中南部卻等同視之,這是不公平的。 

投資客觀望 自住客進場

然而,奢侈稅議題浮現以來,是否真如媒體所報導,造成房市買氣急凍?住展房屋網總監陳韻如表示,就推案重鎮北大特區來說,平均人氣確實稍有下滑,但幅度有限;區域指標案平均週來人還是有百組成績,且價格還再往上調高,充分顯現業者仍看好區域後市。 
至於被媒體點名近日湧現退戶潮的林口及新莊兩區,住展企研室組長鍾鎵地說,實際情況和報導大有出入,以她親自走訪銷售現場所得,大抵都是「上週未出現明顯退戶情況」,來人情況與之前差異不大,歸納多數銷售現場的說法,大概是近期市場短線操作者有限,以中長期持有,甚至自用客層居多,故無太大影響,更重要的是,在短線操作大量退場後,房市可望回到建商、地段、環境、規劃及價格等基本面,自住客層選擇物件能以客觀條件出發,因此開徵奢侈稅,反倒為自住換屋市場創造了絕佳進場時機。 
但為什麼實際市況與媒體報導產生如此落差?其實經過98年的金融海嘯,消費者深知「利空越大,越是買房時」的硬道理,現在既然奢侈稅議題發燒,投資客轉趨觀望,媒體也跟著炒作,不如逆向操作進場買房,搞不好可以談到更好的價格,甚至部份房價合理區的個案,來人數不但沒有衰退,反而增加了一、兩成,如加以仔細區分,強調內需、自住客層為消費主力的區域,所受的影響就更少。 

後續效應 測試地段實力

現階段全球熱錢氾濫,國內房地產同樣上演資金行情,許多區域房價快速攀升,引起政府高度關注,這波政策打房效應,房市不免會產生階段性的價量調控,就如同股市一般,指數難免上下震盪,但不同的是,房市盤整期所需時間較長,若政府下手力道過重,進而引發市場閉鎖,是十分不智的做法。 
另一方面,這波政策面所造成的後續效應,將更突顯不同區段的地段實力,以目前北台灣市況來看,地段屬性鮮明,產品面較為一致,價格波動不至於偏離市場預期;中南部則相反,因推案不像北台灣集中,加上產品種類多元,總價範圍大,建議慎選建商品牌,對購屋者相對有保障,而台灣房市發展至今,早有一套市場運行機制,政府該做的應該是廣興交通建設,分散過度集中都會區的居住型態才是根本之道。