2014全球房市趨勢關鍵報告!
長富地產_張欣民老師
綜觀近年國人投資海外不動產，長富地產總經理鄭哲昇表示，最熱門的前三位分別為日本東京、馬來西亞吉隆坡及澳洲雪梨；而中國買家置產地點第一位為吉隆坡、第二位曼谷、第三位雪梨；新加坡買家置產地點第一位為倫敦、第二位馬來西亞、第三位東京；香港買家置產地點第一位為雪梨、第二位倫敦、第三位東京（見表一）。且根據調查發現，上述亞洲地區華人房產投資不約而同都偏愛購買亞洲房產、而歐美人士則偏愛購買歐美房產。
表一：主要華人地區重要買房地點投資排名
國家 | 第一位 | 第二位 | 第三位 |
中國大陸 | 吉隆坡 | 曼谷 | 雪梨 |
新加坡 | 倫敦 | 吉隆坡 | 東京 |
香港 | 雪梨 | 倫敦 | 東京 |
印尼 | 新加坡 | 吉隆坡 | 雪梨 |
台灣 | 東京 | 吉隆坡 | 雪梨 |
資料來源：萊坊(Knight Frank)住宅產業研究部
製表：長富地產市場研究部
長富地產總經理鄭哲昇表示，亞洲幾個主要國家2013年GDP成長率分別約為：上海7.6%、菲律賓6.8%、印尼5.3%、馬來西亞4.7%、台灣1.74%；2014年GDP成長率預估上海7.3%、菲律賓6%、印尼5.5%、馬來西亞4.9%、台灣2.59%（見表二）。
表二：亞洲主要國家GDP成長率
國家 | 2013年GDP成長率預估 | 2014年GDP成長率預估 |
台灣 | 1.74% | 2.59% |
馬來西亞 | 4.7% | 4.9% |
日本 | 2% | 1.2% |
澳洲 | 2.47% | 2.77% |
香港 | 2.97% | 4.37% |
中國大陸(上海) | 7.6% | 7.3% |
新加坡 | 3.5% | 3.4% |
菲律賓 | 6.8% | 6% |
印尼 | 5.3% | 5.5% |
泰國 | 3.1% | 3.2% |
資料來源：主計處、國際貨幣基金組織(IMF)
製表：長富地產市場研究部
在2013年各國房價表現方面，鄭哲昇表示，過去一年台北市房價平均漲幅為9.92%、東京房價漲幅約為6.3%、馬來西亞房價平均漲幅約10.14%，吉隆坡達17.18%，自2009年來馬來西亞每年房價漲幅平均都在10%上下，漲幅相對穩定（見表三）。
表三：亞洲主要國家/城市房價漲幅比較
國家/城市 | 近一年房價漲幅 | 2014年房價漲幅預測 |
台北市 | 9.92% | 2-3% |
吉隆坡 | 17.18% | 8-10% |
東京 | 6.3% | 5% |
雪梨 | 5.34% | 4-5% |
香港 | 7.76% | 4-6% |
上海 | 7.1% | 6-8% |
新加坡 | 2.1% | 2% |
馬尼拉 | 11.09% | 3-5% |
雅加達 | 4.54% | 6-8% |
曼谷 | 3.75% | 4-5% |
資料來源：各國統計、Global Property Guide
製表：長富地產市場研究部
馬國房價表現近五年之所以年年兩位數成長，是有原因的，鄭哲昇認為，世界銀行公布的《2014年經商環境報告》，大馬從2013年全球排名第12名大幅躍升至第6名，這反映了全球投資者對馬來西亞政府執行的經濟政策有信心，各國知名財經投資人物紛紛與馬來西亞合作或進行投資，其中最令人矚目的是中共國家主席習近平於2013年10月5日與馬來西亞總理納吉見證簽署8項企業對企業協議，總值約50億美元，並就加強兩國合作提出五項建議，包含擴大雙邊貿易，預估2017年雙邊貿易額達到1600億美元等（見表四）。
表四：全球投資知名財經人物在馬來西亞的最新投資一覽表
知名財經人物 | 項目 | 內容 |
李嘉誠 [香港長江實業董事長] | 購物廣場 | 1. 至少六家購物中心，總計共14億500萬馬幣。2. 分別位於吉隆坡、馬六甲、梳邦機場路、怡保、巴生、芙蓉等地。 |
羅傑斯 （Jim Rogers） [國際知名投資大師暨量子基金共同創辦人] | 重返投資 | 1998 年亞洲金融危機發生之時，曾說不會再回到馬來西亞投資，如今讚許馬來西亞現任政府所推動的改革，吸引重返馬國大力投資。 |
墨比爾斯 (Mark Mobius) [「新興市場教父」之稱的坦伯頓新興市場集團董事長] | 增購股票 | 預計買入馬來西亞股票包括棕櫚油公司、銀行、房地產、醫療保健和消費性股票。 |
田國立 [中國銀行董事長] | 1. 擴大投資2. 設立全球第1個海外中小型企業服務中心。 | 1. 表示繼香港、上海、新加坡以後，吉隆坡有望成爲亞洲金融中心，並成為回教金融中心、國際貿易中心等。2. 指出大馬投資環境良好，經商文化成熟，將會是中國在東盟區域內一個重要的投資地點。 |
製表：長富地產市場研究部
事實上，馬來西亞政府近年來不停地大力投資各種超級計畫，例如投資逾1.4兆馬幣(約14兆台幣)打造「大吉隆坡計畫」（Greater KL）的經濟轉型計畫方案（ETP），目標將國民所得在2020年收入由2013年10,000美元增長至15,000美元，且馬來西亞成為全球前20的宜居城市，吉隆坡更要成為亞洲前三大適合居住城市等。在「大吉隆坡」計畫之下，將全面提升公共交通系統、居住環境、排汙管理、增添人行道及綠化城市，要讓大吉隆坡成為全球最先進的城市之一。另外，大吉隆坡及吉隆坡國際金融區（KLIFD）、吉隆坡捷運（MRT）及輕快鐵系統（LRT）銜接計畫，都直接幫助都市的轉型及發展，這些政策最受惠的便是當地的房地產市場。還有全球工程界高度矚目的泛亞鐵路通車後，將連接中國大陸雲南、昆明、緬甸、越南、柬埔寨、泰國、馬來西亞和新加坡。至於興建中吉隆坡到新加坡的隆新高鐵完工後，吉隆坡到新加坡車程只需2小時，預料屆時吉隆坡的房產市場將會因而走到另一個黃金時代（見表五）。
表五：馬來西亞超級5大建設表
項目 | 類別 | 工程預算 | 預估完工日 |
敦拉薩國際貿易金融中心 | 金融特區 | 將帶來超過260億馬幣發展總值 | 2025年 |
吉隆坡捷運(MRT) | 交通 | 約7300億台幣 | 第一期 2017年 |
輕快鐵系統(LRT) | 交通 |
| 2015年 |
隆新高鐵 | 交通 | 約3000億台幣 | 2020年 |
納莎大型計畫開發案 | 會展中心 | 將帶來超過40億馬幣發展總值 | 2025年 |
製表：長富地產市場研究部
鄭哲昇分析，海外投資首重三支箭：當地國家的政策、整體經濟動能與房價表現。以馬來西亞為例，近年正處於經濟崛起階段，公共建設多，如同40年前台灣十大建設後，帶動全台經濟繁榮，首都吉隆坡更有不少大型全球企業進駐，成了推升房市的穩健力量。並具有台灣及日本兩國因人口老化而逐漸喪失的人口紅利特質，馬國人口結構年輕，16歲以下人口約占全體30%，約900萬人，65歲以上人口僅占5%，勞動市場充沛。觀光產業方面，2013年上半年觀光客成長7.9%，預計全年達成長15% (435萬人)，2014年更為馬來西亞觀光年，預估會帶來更多投資及消費人潮。由於各項政府重大建設不斷推動，加上馬來西亞匯率穩定、全國人民都在拚經濟成長，公共建設高度發展，因此近年來已成為海外投資者優先選擇的區域，房地產價格也因此呈現年年穩定的成長。
鄭哲昇表示，雖然馬來西亞政府2014年針對外國投資者有多項政策調整，例如外國人購買當地房地產的最低門檻由50萬馬幣調高為100萬馬幣，以及房地產收益稅（RPGT）三年內出售從目前的15％稅率提高到30％。但這些政策調整，主要為抑制短期操作的投機客，不影響長期投資。鄭哲昇強調，馬來西亞房價漲幅由政府間接調控，以物價水準作為基準，因此不至於暴衝或下跌，近年來的每年漲幅都維持在10%左右。
鄭哲昇提醒，無論投資哪國房產，投資前應仔細思考及評估當地稅負問題及匯率波動等因素。且投資海外不動產更重要的是後續的物業管理及出租、出售等問題。以長富地產為例，長富地產為國際房產投資顧問團隊，深耕海內外房地產多年，並且為第一個幫客戶在馬來西亞實現獲利的房產專業團隊。