2013-12-11 17:28:48嵐天
如何讓投資報酬加倍奉還！ 2013台灣不動產論壇專家雲集
【2013.12.11 台北訊】台灣不動產投資協會(CCIM)在12月11日下午於台北國際會議中心舉辦2013年CCIM台灣不動產論壇，主題為「從QE退場看台灣美國的不動產走勢與機會」。邀請14位美國及台灣投資專家深入探討2014年台灣、美國不動產投資的挑戰和機會，吸引超過800位不動產業者及對不動產市場有興趣的民眾參與交流。
在會中台灣不動產投資協會(CCIM)公佈最新一份2014年不動產市場展望報告，訪問不動產顧問、商業及住宅仲介、金融機構及開發商等台灣CCIM投資師與候選人的商用市場問卷調查統計顯示， 2014年整體展望方面，有74%的受訪者認為應該繼續持有，但土地及飯店可以加碼持有。而海外投資方面首選建議是美國，其次是中國、日本、東南亞。
在辦公室與零售店面的租金及價格預測方面，問卷調查結果顯示的台灣CCIM投資師與候選人認為2014年的辦公室與零售店面租金及價格變化幅度僅會介於正負5%之間，其中有近四成的受訪者認為2014年的租金及價格不會有所改變。
台灣CCIM協會理事長暨瑞普國際集團總裁曾東茂表示，QE採用中央銀行在公開市場買入證券、債券，讓銀行的流動資金增加，或干預外匯市場買入外幣來提高貨幣供給。這是為了持續挹注資金到金融體系，以維持利率在極低的水準。自2009年起QE使得市場資金游竄，加上低利率推波助瀾，熱錢氾濫追逐投資標的，造成全球不動產價格上升。但是當2014年初，葉倫（Janet Yellen）即將接任美國聯準會(Fed)主席之際，市場上對於QE是否會退場、何時會退場的講法眾說紛雲，不少台灣投資人也擔心QE退場會對房地產產生影響。
曾東茂也認為，台灣不動產市場自2003年谷底起漲已走了10年的多頭行情，高房價已成為朝野關注的焦點，央行已留意到國內銀行授信呈現過度集中現像，因此央行對不動產放款漸進陸續採行「針對性審慎措施」，將與各部會齊力從需求面、供給面及制度面共同尋求健全房市，這些措施都會對2014年的房市產生影響。
受到政府一連串打房政策以及限制保險業購買不動產的「金八條」影響，統計上市櫃公司公告，至2012年11月底，台灣的商用不動產市場交易總金額僅約822億元，直逼2008年金融海嘯時期的水準(2008年全年商用不動產交易總金額約850億元)。也因「金八條」影響，保險業者縮手投資商用不動產，依照CCIM商用不動產研究小組統計，保險業者投資商用不動產比例，由2012年占總商用不動產投資的的54%，至2013年下滑至10%。今年保險業者購買商用不動產知名案例為南山人壽購買台中勤美誠品綠園道、以及新光人壽購買HI-CITY淡大複合學舍。
曾東茂建議，在台灣房地產十年來已漲了3至4倍情況下，不動產市場已經在相對高點，投資者值得考慮投資美國、日本等地不動產，以求分散風險及投資多元化。
CCIM台灣不動產投資協會公關委員會主委暨越商福爾摩莎國際開發有限公司營運長劉清痕表示，舉辦此次論壇的台灣不動產投資協會，是繼亞洲地區的韓國、中國大陸第三個成立分會的國家，顯示出台灣在亞洲不動產市場的重要性日益升高，不動產專業地位日益提升。
本次CCIM論壇分為三大主題探討，第一場主題是從總體經濟環境分析起，由名經濟學家馬凱教授探討QE退場與國際經濟發展對美國與台灣不動產的影響作專題演講，對QE把脈診斷從不同的觀點來看QE退場的利弊得失，以QE退場後的美國經濟走向，影響經濟走勢的信心、繁榮、通膨、利率四大因素來剖析美國不動產及後續所衍生的機會。
第二場主題為2014年美國不動產投資展望，首先由CCIM總會2012理事長暨夏威夷分會理事長李歐‧寇奇(Leil Koch, CCIM)分享美國商業不動產投資展望。寇奇表示：「即便美國經濟成長疲軟，不動產市場仍提供多樣優質的投資機會。正成長的指標包括住宅銷售和新建案成長、新增七百萬個工作機會，被壓抑的潛在需求，這些都為商業不動產投資提供了動能。」寇奇更表示：「美國境內的國際商業不動產投資正在穩定成長中。中國的投資從2008年的2,200萬美元，成長到2013年的17億美元。國際投資者現鎖定二線市場，以賺取更高的投資報酬率。當前最活絡的物業類型為中心商業區的辦公室，其中，紐約、洛杉磯和舊金山表現最亮眼。」寇奇總結：「全球資金持續追求風險的降低、外匯對沖、財務穩定、多元化、投資報酬率和收益率。現階段，為達成這些目標，美國商業不動產市場為絕佳選擇。」
第三場主題為2014年台灣不動產投資展望，在商用不動產市場方面，由高力國際不動產投資部蘇明俊協理(即知名地產作家紅色子房)提出商用小組之分析與展望，分別從土地、辦公室、零售與旅館等市場來研析台灣商用不動產市場的展望，2013年商業不動產整體交易量大跌，已回到2008年金融海嘯的水準，面對2014年QE退場氛圍的影響，蘇明俊協理(紅色子房)表示QE退場對台灣股匯市較有影響，對房地產影響不大，而國內房貸利率調整幅度才是影響房地產的關鍵，考量國內物價壓力與外銷市場競爭力，房貸利率急漲機率不大。
在住宅不動產市場分析方面，由台灣不動產投資協會理事黃士芳CCIM說明2013年大台北區房價預測走勢與實際結果之差異，並輔以圖表清楚呈現區域、產品與漲跌幅之關係，告知與會者最關心的大台北區房價區位變化走勢，另外內政部進行容積獎勵總量管制恐將掀起一波搶建潮，此在11月份的營建署之營建統計通報中顯示核發建造執照之件數與總樓地板面積皆呈現持續成長的數據可以得見。
最後由好江山開發顧問有限公司總經理範之虹、中華民國不動產仲介經紀公會全聯會理事長李同榮、CRS台灣不動產住宅專家協會理事長黃鵬言希、璞永建設股份有限公司董事長楊岳虎與寶利達土地開發公司總經理鄭益群就台灣不動產的投資契機與現場來賓之提問進行會談。
2014年台灣房市預測-住宅不動產
南港 板橋 由外環晉升中環中高價區
根據CCIM台灣不動產投資協會住宅組近期的研究報告指出，2013年房地產市場交易回溫，而大台北地區房價也跟著上漲，其中南港及板橋的中古屋房價由『外環』區晉升至『中環』價位。根據內政部的實價登錄資料顯示，南港及板橋大樓產品房價每坪分別為57.82萬元及42.33萬元，單價已經連兩年站穩五字頭及四字頭，正式加入中高價區的行列，預計2014年仍持續溫和成長。
CCIM住宅組研究組組長林光宗表示，南港地區緊鄰信義計畫區，在信義線通車後，信義區的大樓產品價格，今年已來到每坪78.33萬元，對於預算3000萬以內電梯產品買方，必然會開始向外圍購屋，因此南港就成為主要受惠區域，預計2014年南港的房價，仍看好會溫和成長。
另外，板橋區由於生活機能成熟，大型百貨陸續開幕，看電影或購物不一定要到信義區，加上未來還有環狀線捷運利多，在多鐵共構加持下，單價也連續兩年站穩四字頭，未來有機會挑戰五字頭，逐漸晉升中高價產品區。
汐止 泰山 由大外環向內挺進至外環中價區
林光宗還進一步說明，泰山、汐止2013年大樓產品房價分別為29.71萬元及28.03萬元，皆已悄悄逼近三字頭大關，所以CCIM住宅組本次也將泰山、汐止，由大外環區拉近至『外環』區，正式宣告泰山汐止進入中價區，預估2014年房價有望站穩三字頭。
2014年 低總價區為主力 房價將補漲
北投還有10%以上的補漲空間
CCIM論壇 住宅組簡報人黃士芳更進一步指出，未來房市買盤將呈現M型化，其中信義線沿線各站高總價豪宅，房價仍有望創新高，有錢買方仍會往最精華的核心區域置產；而首購族則會逐漸往市區外圍購屋，例如北市地區，精華區的首購買盤將外移文山、北投一帶購屋，而2013年北投區的華廈產品為36.88萬元，是北市電梯產品最便宜的區域，看好2014年仍有10%以上的上漲空間。
雙北一字頭絕跡 機場捷運加持下
桃園未來還有5%~15%以上的漲幅
黃士芳接著說明，雙北地區中古屋目前僅剩鶯歌區單價為一字頭，目前電梯產品單價約為14~16萬元之間，預計未來雙北一字頭產品絕跡後，首購族將會往更外圍區域購屋，其中有『五楊高架通車』、『機場捷運線』、『桃園航空城』三大利多加持的桃園地區最為看好，預計2014年房價還有5%~15%以上的漲幅空間，首購族可往機場捷運沿線各站，單價仍在一字頭至二字頭的中古屋布局。