購買心目中的理想好房前，別忘了先試算一下｢貸款｣與｢契稅｣；專家說，貸款抓得準，攤還起來才不吃力，一般人較陌生的契稅，最好能請專業代書估算，才不會多花錢。 天時地利不動產總經理張欣民建議，民眾買屋前，可先依自身財務條件算出足以負擔的房屋總價。以台北市首購產品為例，預算約抓在1000萬元內，依此購屋者必須負擔三成的自備款300萬元，七成為銀行貸款；再透過試算表，算出每月須攤還本金與利息的金額，做為買屋算盤第一步驟。 若購屋族月收入為6萬元，那麼計算每月繳交房貸的金額，就須以收入的1/3，即2萬元以下為限，此為購屋預算的「安全範圍」，若物件總價過高，每月所繳貸款超過負擔，就不要勉強購買，一來房貸負擔過重將影響生活品質，若連續3個月繳不出貸款，房屋恐淪為銀行法拍，得不償失。房仲表示，民眾若想爭取更高額度的貸款，可以出示財力證明，包括薪資單、扣繳憑單、定存單，或平常做為投資用途的儲蓄險保單、投資基金證明、股票證明等，有助提高銀行提高貸款成數。 買房時除了房價，契稅該支付多少金額才算合理，也是購屋族必須了解的功課。代書表示，契稅價格通常以房屋公告現值的6%計算，建議民眾無論購買中古屋、新成屋需詳閱履約保證書或合約書，並請仲介、代銷合作的特約代書精算費用。 房屋公告現值為官方公告，依不同地段、房屋新舊、坪數大小等標準按公式制定。一般來說，愈是精華的市中心地區，房屋公告現值愈高，各縣市的稅基不同。以現況來說，新北市套房推案，買方須繳交的契稅約8000至9000元，2房產品須繳交2萬多元，若是3房以上則須繳交大約3萬元。 在經過四波實價資訊揭露後，房價逐漸透明化，拉近買賣方價格差距，市場買盤板塊也出現微妙變化。房仲業者統計近6個月成交資料發現，若將雙北市買方購屋動機區分成自住首購、自住換屋、資產配置等三大客群，自住首購、換屋仍為買盤主力，台北市佔比達66%，新北市佔比更高達70.8%；值得一提的是，在去年10月的首波實價揭露前，自住族群心態上變得保守，佔比下降，但隨著二、三波陸續實價揭露後，自住買盤又重回市場；至於投資置產族群，反而較不受實價揭露影響，比例有持續增加趨勢。 有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，隨著四波實價揭露公開，消費者能藉著查詢揭露資訊比較行情，加上市場普遍預期今年房市有機會回溫，因此也看到市場買氣逐漸回籠。建議有意在過年前進場買屋的自住族群，可以藉著過年前部分屋主有意盡快銷售物件心態，拿實價揭露資訊多詢問比較，並可挑選有重大交通建設題材的區域週邊購屋。 根據有巢氏房屋統計，近6個月雙北市購屋動機來看，自住(首購+換屋)族群為需求主力，比重皆超過6成。不過拿雙北市在首波實價揭露前後佔比來看，首波揭露前(去年9月)的台北市首購族佔比23.9%，較前一個月下滑6.8個百分點；新北市首購族佔比37.8%，與前一個月50.4%，更減少12.6個百分點，顯示自住族群對於實價揭露即將公佈真實房市行情，觀望期待房價有機會變化下修。 但從10月實價揭露四波陸續公佈後，發現市場價格並未有太大波動，首購族群又逐漸回到市場上，尤其台北市首購族群1月佔比33.2%，較上個月增加6.8個百分點，顯示不僅信心回穩，在過年前自住剛性需求也大量湧現。 觀察台北市各行政區自住首購比例發現，文山、內湖等市郊區比重最高，1月內湖區首購佔比達到50%，文山區佔比也有37.0%；至於新北市則以板橋區37%首購佔比最高。劉炳耀表示，台北市房價居高不下，多數首購族仍青睞市郊區房價較親民的小房下手，如文山區房價低廉且鄰近市中心，加上生活環境良好，境內更有捷運通過；另外，內湖區同樣受惠於捷運效益，且有內科園的就業人口，加上生活機能逐漸完善，是首購族希望入住台北市的首選。 至於資產配置族的佔比來看，台北市在1月的資產配置佔比達到34.0%，近6個月平均置產佔比為36.2%，而新北市資產配置佔比29.2%，顯示市場上置產需求不減。另外從去年9月在首波實價揭露前的佔比來看，有別於自住族群縮手心態，雙北市資產配置族佔比皆雙雙上升，台北市置產族佔比37.7%，較上月增加5.5個百分點，新北市佔比23.7%，也增加4.9個百分點，可見置產族群仍然對房市前景看好。 劉炳耀表示，從資產配置族群佔比持穩情況來看，顯示在實價揭露期間，反而讓長期投資族群藉著房價更為透明的機會進場。而在台北市中心，如信義區、大安區等精華蛋黃區，仍為投資置產族群看好的首選區域；至於新北市如近期有輕軌議題的淡水、以及升格、航空城議題持續發燒的桃園，新板特區、新莊頭前或副都心區域等因重大建設加持區域、加上新店部分精華區週邊，都是投資置產族群可下手的保值區域。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉也表示，從去年8月以後，台灣房市邁入實價時代，但歷經實價揭露後，房價並未明顯下修的情況，首購族有感房價未修正，購屋預算成為他們考量的重點，會選擇購屋能力範圍內的市場及標的，因此台北市首購總價以800~1300萬為主力的消費市場，這6個月來首購族更是增加3%，原因是看中房價穩定，公共建設及社會福利等利多。 其次，置產族部分，劉怡蓉指出，由於實價揭露價格，讓置產族對房市更具信心，從去年年底起至今年，陸續收益型的店面及知名豪宅都陸續交易曝光來看，置產族有感於各國貨幣寬鬆政策，熱錢來襲下，推進他們前進房市，讓實價登錄上路6個月來，雙北房市的置產族增加2~11%左右，尤其新北市因未來有三鶯線、機場捷運線及環狀線等，更吸引置產族的目光。 景氣不佳，許多企業的年終獎金也跟著縮水，想將年終用於購屋頭期款的民眾紛紛踩剎車。但太平洋房屋預估，低總價、低單價產品，將成為市場主流，有意購屋的民眾，仍有機會買到價格友善的好宅。 實價登錄資料顯示，台北市北投、萬華、內湖、文山及大同等區，均價還落在50萬以下，新北市永和、新莊及板橋也低於40萬。太平洋房屋指出，依一家4口人來推算購屋面積，還是有機會找到總價經濟實惠的好宅。 太平洋房屋總經理鄭念袓表示，過去的投機市場已受到奢侈稅控制，自住客可利用外圍三環三線開通前搶先購屋，待交通建置完成後，房價也因捷運開通獲得增值，此時便可考慮換屋。 台灣地狹人稠，擁屋為王的房東大有人在，每每把租客視為螻蟻。根據東森新聞指出，台北市一名陳先生日前到萬華看房子時，竟被房東要求提供「大學成績單」，以證明其有「穩定收入能力」。其實，類似龜毛的房東大有人在，好房網為您整理出六大類惡房東。 1.房東要求提供大學成績單：根據東森新聞指出，台北市有位陳先生日前到萬華看房子時，竟被房東要求提供「大學成績單」，以證明其有「穩定收入能力」。結果陳先生反嗆，「那要不要順便檢查托福 (TOEFL)成績」，說完就被趕出門外。 2.房東要求簽下生死狀：2013年1月聯合報報導，柯姓高中生日前到台中市一中商圈租屋，房東要求他加簽「惜命條款」，明定房客日後若在屋內自殺，房客或房客法定代理人要照價購回房屋，柯生無奈簽下房東自訂的租約，納悶租賃契約何時多了這一款。柯姓男生說，好像在簽「生死狀」，心情很沉重。 3.房東拒絕身障人士租屋：連健康人都要簽生死狀了，身障人士更慘！2013年1月綠委鄭麗君等人舉行「居住正義攏是假」記者會，出席的身障者黃明榮說，他租房子時，許多房東認為身障者租房子很危險，每每拒之門外，害他因此到處碰壁，甚至讓他一度想說，乾脆去住公園涼亭算了！ 4.房東拒絕老人租屋：連身障人士都遭拒絕了，老人的身影更淒涼！2012年台灣新生報報導，根據崔媽媽基金會統計，九成房東不願租給老人等弱勢無殼蝸牛族，只要一聽到房客是獨居老人，馬上改口「只租給六十五歲以下」，或表示「不租了」。叫這些阿公、阿嬤轉身離去時，真的是會忍不住委屈到老淚縱橫。 根據崔媽媽基金會統計，有九成房東不願租給老人。這些阿公、阿嬤碰壁離去時，真的是會忍不住委屈到老淚縱橫。 5.房東要求不得報稅：許多房東為了逃避繳納所得稅，所以往往要求房客不得將房租申報租金扣抵，結果害房客也沒辦法享受到應有的租稅優惠。 6.房東要求不得報戶口：類似的道理，房東為了逃避繳納所得稅，所以要求房客不得把戶籍遷入租屋處，結果害房客沒辦法跟政府申請弱勢租金補貼。 綜合以上，許多房東擁屋自重、佔屋為王，眼睛只看到利益，對房客的歧視與偏見溢於言表。不過內政部已經規劃大舉興建出租住宅，將以低於市價8折的優惠租金提供給有需要的民眾，屆時在政府大量及低價供應之下，盼能有效遏止房東的盛氣凌人。 信義房屋指出，今年雙北市前11個月的房屋移轉數量，較去年呈現量縮，當中台北市年減24%、新北市則減少20%，主要是受到奢侈稅等政策因素影響，但雙北市仍有些區域表現相對穩定，台北市以低價區域表現最佳，包括萬華、北投、大同區，今年表現都在北市整體均值之上，新北市的外圍重劃區則受到交屋移轉支撐，包括三峽、淡水等區域，都比去年同期呈現正成長。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅有效打擊短期投資需求，台北市今年前11月的移轉量，僅剩下3萬5267棟，比起去年同期減少了24%，房價相對較高的區域，如市中心區普遍移轉量減少幅度都在2成以上，反觀低價區則因為房價基期低，自住的買盤需求活絡，包括萬華、北投與大同區，反而成為北市的交易熱區。 其中，台北市移轉狀況最穩定的萬華區，今年前11月的移轉量能，還比去年微幅增加了2%，信義房屋萬華店店長黃順凱指出，萬華地區雖有捷運萬大線題材，不過觀察今年以來市場上主要的購屋客層，大多還是一般的自住客，尤其是結婚首購的客戶，數量一直都相當穩定，其中又以相對低總價的產品賣相最好，包括總價7、800萬元的國宅兩房、1300-1400萬元的三房，與西門町商圈周邊的低總價6、700萬元的挑高套房等，反而新成屋因房價相對較高與奢侈稅影響，交易狀況表現普通，今年在萬華地區市況表現是「新不如舊」。 而台北市另外表現較好的區域，還有北投區與大同區，這兩個區域也是台北市相對平價的區域，由此可見自住客熱門的平價購屋區段，受奢侈稅等政策影響程度也相對較小。 至於新北市的區域，則同樣是平價區當道，包括三峽、淡水、新莊等地區，移轉量都明顯超越新北市整體表現，新北市包括三峽、淡水等區域，今年以來都有不少新成屋完工交屋，淡水地區第一次登記就有3000棟，三峽區也有1500棟，加上本身中古屋市場交易狀況穩定，因而反應在移轉據數上，就成了外圍重劃區當道的市況。 曾敬德分析，從雙北市的移轉狀況來看，房價與民眾購買力仍是影響區域房市是否熱絡的關鍵因素，外界普遍預期2013年經濟有機會好轉，因而雙北市的移轉量有機會出現回溫，預期來年可望呈現「價穩量微增」的格局。 受奢侈稅等打房政策影響，房仲統計雙北市前11月房屋買賣移轉年減均逾2成。分析各行政區，北市萬華、北投、大同區及新北市三峽、淡水區交易量均比去年好。 依台北市和新北市的地政局統計，台北市前11月房屋買賣移轉量3萬5267棟，年減24%；新北市6萬2810棟，年減20%；交易量明顯縮減。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，雙北市仍有些區域表現相對穩定，台北市以低價區域表現最佳，包括萬華、北投、大同區，今年表現都在北市整體均值之上；新北市的外圍重劃區則受到交屋移轉支撐，包括三峽、淡水等區均比去年同期正成長。 曾敬德表示，台北市移轉狀況最穩定的萬華區，今年前11月的移轉量2760棟，年微幅增2%。信義房屋萬華店店長黃順凱指出，萬華地區雖有捷運萬大線題材，不過觀察今年以來市場上主要的購屋客層，大多是自住客，尤其是結婚首購的客戶，數量相當穩定。 萬華區中以相對低總價的產品賣相最好，包括總價新台幣7、800萬元的國宅兩房、1300萬元到1400萬元的三房，與西門町商圈周邊的低總價6、700萬元的挑高套房等，反而新成屋因房價相對較高與奢侈稅影響，交易狀況表現普通，今年在萬華地區市況是「新不如舊」。 台北市另外表現較好的區域為房價相對平價的北投區與大同區，也是自住客熱門的平價購屋區段，受奢侈稅等政策影響程度相對較小。 至於新北市的區域同樣是平價區當道，曾敬德指出，包括三峽3074棟、淡水7444棟、新莊5579棟等，移轉量都明顯超越新北市整體表現。三峽、淡水區今年以來都有不少新成屋完工交屋，淡水區首次登記就有3000棟，三峽區也有1500棟，加上本身中古屋市場交易狀況穩定，反映在移轉據數上，就成了外圍重劃區當道的市況。