Due to its export prowess, China have huge trade surplus.  In the other words, China owns huge amount of US dollars, which it earned from international trade.  For huge amount of USD, except some saving/deposit, on one hand, China purchased US Treasury bond to lend the USD to the States; on the other hand, the equal amount of RMB has been put onto the market.  So, it is clear that supply of RMB has been increasing and consequently inflation is also increasing.

Since RMB pegs to USD, it’s said that virtually China has Mr. Bernanke to manage the monetary policy in China.  The economy US facing today is far different than the one in China. Federal Reserve, instead of curb the inflation, wishes to have loose money supply to stimulate US economy, which subsequently inflames the inflation in China.  And that's why so many economists in the West would tell that it's for China's own good to appreciate its currency, RMB.  The role central banks are facing is to set the equalibrium between inflation control and economy boost, and adjusting it to economic situation.  Parently, for the States, FED wants economic boost; for China, does People's Bank of China (PBC) desire accumulate forex reserve much more than inflation control?  China was criticized of its mercantilism, which looks fairly grounded.

The severe lack of labor in costal cities does not result from short of labor supply, but high inflation in costal area made workers hardly survive there.  Not just short of labor, but fixed forex rate (against USD) and high inflation also turns the gap between the rich and the poor into a gulf.

In order to curb the real estate market, the author suggested China raise the interest rate (by 27 points, 6.75%). People's Bank of China has not raised the interest rate, it employ a much mild measure, to raise the reserve requirement rate (for the 3rd time this year).  In fact, it should be more or less here in Taiwan.  If the govt really determined to prevent realestate bubble here, then higher interest rate might be expected here.

So, we may expect to see China

1. raise the interest rate

2. RMB appreciates against USD.

2010-04-26 09:25:15 來源:《新世紀》　作者:謝國忠
謝國忠：中國家庭債務陡升 打壓房市難抑泡沫

      隨著家庭部門債務增速遠高於存款增速，銀行系統越來越依賴於游資，也越來越容易受衝擊。一旦中國房地產泡沫破滅，將會給中國的銀行業造成災難性的後果。

    為什麼是泡沫？

    國務院已出臺了兩套信貸政策措施以限制炒房。第三套房的貸款被叫停，首付也從40%升至50%，同時取消了對第二套房的貸款優惠。這些措施已導致市場情緒發生了重大變化。但是，除非利率迅速並且大幅上升，否則，這些措施造成的心理影響可能很快就被消磨殆盡，房地產泡沫或將再度膨脹。

    房地產泡沫產生的根源在於實際利率為負。中國的存款利率極低，活期存款利率僅為0.36%，1年期存款利率也只有2.25%。隨著勞動力市場趨緊以及土地價格暴漲，通貨膨脹情況逐步惡化——儘管消費者物價指數(CPI)的統計數字還顯示著“溫和通脹”。GDP平減指數這一被廣泛使用的衡量通貨膨脹的指標也相當高。

    在2004年到2008年間，中國GDP平減指數均值為6.7%，並呈現出上升的趨勢。由於金融危機的爆發，2009 年該指標為-1.9%。但是今年一季度，立刻回彈到了5.4%。我們不太清楚這些數據是否準確，但能夠肯定的是，現階段通脹水準非常高，並且還在不斷上升。

    當實際利率一段時間持續為負，人們存款的慾望就會下降，相反貸款的意願增加。2009年，中國的家庭負債陡升 43.3%，達到8.2萬億元。在2010年第一個月，再度攀升了7.9個百分點。1月，家庭負債增長總量相當於存款增長總量的2.7倍。目前，家庭債務總額已經達到了10萬億元。政府的新舉措或許會將增速放緩。儘管如此，今年家庭債務總額仍可能高達12萬億元。

    未來很長一段時間裏，家庭債務上升會超過存款上升，而2010年將成為這一時代的開端。換句話說，中國的家庭部門減小了銀行的流動性，而非增加。銀行體系的流動性變得更加依賴於“熱錢”，從而使銀行系統更加容易受到衝擊。這正是十年前香港、韓國和東南亞地區的情形。

    中國的家庭負債水準已經越來越接近警戒線了。即便增勢放緩，在2011年仍可能超過15萬億元，大致相當於城鎮勞動力收入的100%。更重要的是，家庭負債對中國來說還是新鮮事物，但上升之勢如此迅猛，已經敲響了警鐘。

    恐懼和貪婪是推動中國家庭行為發生改變的動因。通脹預期不斷升高，利率又如此之低，人們不願意增加存款，而寧願去借錢消費的想法也就可以理解了。這僅僅是一個價格問題。當實際利率偏低的時候，人們就希望減少存款，增加借貸。

    最近瘋狂樓市的原因則是，人們擔心今後更買不起房。許多“中產階級”一直在存錢以改善住房條件，卻發現房價上漲的速度一直高於存款增速。他們擔心一步錯步步錯，永遠趕不上房價的增速，這促使他們現在盡可能借款買房。他們的想法是，與其追逐房價這樣飄忽不定的目標，還不如有一個固定的目標——債務。

    除了對利率和通貨膨脹前景的理性關注，一些金融狂熱分子或極端“動物精神”分子也正以空前的規模影響著中國的房地產市場。炒樓不再是富人或精明的溫州人的遊戲。全民都在談論樓價上漲，好像誰還沒入市或入市未深就虧了錢似的。年薪3萬元人民幣的人都要買300萬元的房子，盡其所能借遍親朋，當然，還有銀行。

    怎麼應對泡沫？

    當環境顯示流動性充足時，不當的監管政策可能導致泡沫。貨幣供應量有多少，泡沫就可以漲多大。這與監管漏洞的多少沒有什麼關係。一旦確認泡沫產生，需要採取的最重要的政策就是要減少貨幣供應量。

    就目前中國的情況而言，必須儘快迅速提高利率，可以每次升高27個基點。考慮到通脹前景以及“動物精神”爆發出的力量，即使這樣的增幅也很難與之抗衡。在我看來，未來十年中，中國的通脹率可能平均5%甚至更高。目前的利率水準有5個百分點的低估。

    當利率遠低於均衡利率的時候，由於行業存在泡沫，經濟將始終難以穩定。這種不穩定的感覺讓不少分析師都認為不應當提高利率，但這將延長泡沫存續的時間，並以長期不穩定性的加劇換取虛假的短暫穩定。這種短視的心態只會帶來更多的痛苦，更多的不穩定，最終導致危機。

    顯然，提高利率存在政治阻力，相當於在存款人和借款人之間實行收入再分配。家庭部門總存款超過27萬億元。借款人主要是地方政府和國有企業。如果利率提高了5個百分點，政府部門就需要多支付1.4萬億元，相當於去年GDP的4%。

    國有部門負擔的增加是否會阻礙加息？我想不會。因為這並不算是額外的負擔。目前的低利率應視為對國有部門的補貼。它導致效率低下和浪費。我認為，如果國有部門減少在採購中的浪費，僅此一項就足以承擔所有增加的利息了。

    靠行政手段來冷卻房地產市場可能會適得其反。行政措施的影響似乎主要是心理上的，實踐中可通過技術細節來規避。例如，區分第二套和第三套房貸，可以在所有權上通過分割家庭成員來規避。將所有權登記在他人名下的做法也屢見不鮮。正所謂“上有政策，下有對策”。關鍵的問題是，政府是否真的希望價格跌下來。如果答案是否定的，投機性需求會再度回潮，推高房價。這樣一來，可能會有更多的政府措施緊隨其後出臺。但這是一個惡性迴圈，泡沫會越變越大。

    目前的房地產價格是“泡沫價格”，它要麼上升要麼下跌，反正不可能穩定。這也是政策兩難之處：如果政府不希望價格下跌，那麼不管採取什麼技術手段，價格還是會上升。所有政府干預行為只不過是在泡沫壯大的過程中引入了更多波動。最終的結果不會改變：沒錢，泡沫也就破裂了。

    如果中國政府要控制泡沫，就必須提高利率，以消除負的實際利率。行政措施只能發揮次要作用。另外，政府必須做好準備，讓房價跌回正常水準。除非政府準備好了房價大幅回調，否則緊縮措施只是一廂情願。

    銀行體系堪憂

    即使不考慮政府措施有用沒用，房地產泡沫破裂的日子也已經屈指可數了。隨著家庭部門債務增速遠高於存款增速，銀行系統越來越依賴於遊資，也越來越容易受衝擊。隨著全球貨幣開始緊縮，利率水準可能會在2012年恢復正常，中國的房地產泡沫或將隨之破滅。這將會給中國的銀行業造成災難性的後果。

    上一個地產泡沫在上世紀90年代中期破滅，當時中國的銀行系統背負著40%的不良貸款(NPL)。當然，銀行監管現在已經好很多了。但是，讓銀行通過審慎管理來對抗宏觀風險仍是癡人說夢。一旦泡沫破裂，每個人都會有大量的壞賬。美國的前車之鑒證明了這一點。

    大部分銀行貸款與房地產有關。乍一看，地產業的貸款佔貸款總額的三分之一，但是其他貸款通常都以房地產作為抵押。地方政府通過“籌資迴圈”，佔據了銀行貸款的絕大部分。他們通常以土地作為抵押，在過去七年裏，土地價格增長了許多倍，全國範圍增長可能超過了10倍，一些城市甚至超過了30倍。一旦泡沫破裂，土地價格下跌70%也沒什麼好驚訝的。這種“正常化”將帶給銀行災難性的打擊，銀行不良貸款比率可能上升至20%。

    泡沫破裂後，不良貸款回收率可能僅為50%或更低。隨著人民幣貸款達到40萬億元的天量，泡沫破裂時中國的銀行體系可能遭受的損失將在4萬億元左右。目前，銀行的資本金水準遠遠不夠。中國的銀行正通過股市籌集約5000億元，用以補充資本金。這是很好的一步。在我看來，中國的銀行業應在市場可以承受的範圍內盡可能籌集資金。

    當銀行籌集了資本金後，為阻止銀行加大放貸，提高資本金要求將十分必要。例如，如果銀行自有資本金增加了5000 億元，其貸款能力將增加10萬億元。任何加速中國銀行業放貸的舉動，都將使整個系統更容易受到衝擊，同時也會讓泡沫變得更大，最終的後果將更加嚴重。政府應當讓銀行業在三年之內把股權資本要求提升至8%。

    目前需要政治決心。既得利益集團都贊成泡沫繼續存在。他們往往受益於泡沫形成的過程，而個人不必對產生的後果承擔責任，在政策辯論中互相推諉扯皮。為了遏制泡沫帶來的後果，中國政府必須果斷一些，並準備忍受泡沫破裂後的陣痛。

    除了對付泡沫，中國還需要制定一套全國性的房地產政策。可堪負擔的物業所有權，是保證現代經濟穩定的重中之重。有了它，中產階級得以壯大，其消費將構成整個經濟的岩床。如果中產階級根本無力購買房產，那麼整個經濟很可能失衡：一個小眾的、投機的、有錢的上層階級，加上一個為數很少的、負擔沉重的中產階級，同時，低收入階層則為數眾多、無樓可供。這樣的社會既不健康，又不穩定。中國不應朝那個方向發展。

    作者為玫瑰石顧問公司董事


低利率比高房價更可怕
【經濟日報╱社論】
   
2010.05.04 02:14 am
 

中國人民銀行周日宣布調升存款準備率0.5個百分點至17%，距2008年9月金融海嘯前的17.5%高點，僅一步之遙。人行今年來已三度上調存準率，連同近期密集發行央票收縮資金，人行對直接升息似仍保留，其關鍵則與全面打房有關；因為在高房價尚未明顯回跌下，低利率若於此時反轉，付不出房貸的的違約風險將大幅升高。對比台灣，兩岸情況何其類似；目前中央銀行總裁彭淮南打房不遺餘力，既是紓解庶民之怨的「政治正確」，但更可能是為下半年升息預先鋪路，以避免房價自高檔下滑、利率卻自低點反彈的衝擊。

自高房價被民眾票選為民怨之首，房價議題廣受關注，政府更是動作頻頻。然而，房市交投雨打不驚，依然活絡。第一季國泰房地產指數顯示，全台平均成交價單季上漲近3%，達每坪19萬元；同期間全台推案量達1,955億元，是近六季單季新高；僅見的冷卻現象是，推案量成長較多的北部地區，議價空間已擴大，全台各地區的30天銷售率也從去年第四季的18.2%降至14.5%。這顯示，高房價廣受議論後，政府政策、民眾認知及建商心態已開始調整，但速度、力度不是很快，後續房價會否如政府預期下跌，尚有待觀察，畢竟決定房價的因素非僅政策一端。

但現今的高房價問題被過度政治化、簡單化，反而忽略了高房價的經濟影響，尤其是台灣利率水準正處於歷史的最低點1.25%，並已維持一年多，而低利資金環境代表相對較高的投資報酬率，例如民眾向銀行借前六月利息僅1.5%的房貸，用來賭未來半年房價漲幅超過3%，在投資上是再簡單不過的選擇。

因此，真正讓人憂心的，並非北市豪宅是否續創天價，而是一旦房價自高檔回跌、利率卻自低點反彈時，那才是考驗的開始。因為央行不可能永遠維持低利率政策，特別是各國已陸續收回金融海嘯時期的超寬鬆貨幣政策，市場對美聯準會（Fed）升息的預期心理增溫，最快下半年央行或許就須反向調高利率，如果央行此時沒有適當的配套機制，難保不會引爆房貸違約地雷。

這樣的隱憂，來自目前全台房貸戶的利率近百分之百是採指數型利率，亦即房貸利率是跟著銀行定存利率浮動，當定存利率走高、房貸戶的利息支出也加重；前年 12月央行力推銀行指數房貸客戶的利率「季調改月調」，更加速房貸支出和利率調整的連動。簡單說，如果央行下半年升息，銀行跟進調高存款利率，房貸戶次月利息支出就會增加。

當央行利率升幅低於房價未來預期漲幅時，民眾或許還可忍受墊高的房貸成本；萬一房價不漲反跌，大量倒帳給銀行的情況便可能出現。特別是目前銀行房貸餘額 4.9兆元中，約有三成是央行降息以來的新增房貸，這些在利率低點進場的房貸，對利率反轉的敏感度更高，借款人是否有能力或意願履約，央行和銀行都必須謹慎觀察。

觀察過去央行貨幣政策動向，降息的速度往往比升息快，例如2000年至2003年間，央行三年半內調降利率3.25個百分點；2003年至2008年的五年間，央行才調高利率2.25個百分點；2008年6月底起的八個月內，政策利率更走低2.375個百分點。央行利率驟降緩升，對房貸族來說較有利，但不代表央行利率不會大幅彈升；而且，房市在央行升息後可能降溫，現在低利率、高房價的環境，對購屋自住的民眾來說，實是包裹雙層糖衣的毒藥。也因此，央行積極打房實有著更深層的風險憂慮，也預示了未來升息步驟宜緩不宜急的方向。

http://udn.com/NEWS/OPINION/OPI1/5575988.shtml