【實價登錄】上路囉！

依據行政院6月27日函令，實價登錄自民國101年8月1日起正式施行。特將重點整理如下。

自101年8月1日起，房地買賣、房地租賃及預售屋買賣，皆需向主管機關申報登錄成交案件實際資訊（包括交易標的、價格資訊及標的資訊），違者將處以3萬-15萬元罰鍰。申報義務人及時間整理如下：

☆注意！
若非屬買賣案件（如贈與）雖有移轉，但並不需要申報
但無交易價格買賣（如親等間交易，建商與地主合建建案）仍應申報登錄

以下為內政部地政司公告之實價登錄QA內容，提供大家參考！

http://www.land.moi.gov.tw/content/4468-U.pdf

實價登錄QA

一、 政策理念

Q3:地政三法實價登錄政策何時施行？那些案件需要申報登錄?

A3:地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之，行政院業已核定施行日期為101年8月1日。自該日起以下3種案件需要申報登錄:1.地政事務所所收買賣登記申請案件。2.不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。3.不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

Q4:實價登錄後是否會實價課稅?

A4:內政部推動實價登錄地政三法，係為資訊公開透明。未來是否走向實價課稅，則屬財政部規劃權責。因此，實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據；因此在相關配套措施完全建立並完成立法前，不作為課稅依據。

二、 法令規定

Q1:實價登錄地政三法之重點有那些?

A1:實價登錄地政三法之修正重點包括：

1.申報登錄時機：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。

2.相關處罰規定：違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3萬-15萬元罰鍰。

3.施行日期：考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行日期，由行政院定之規定。行政院已核定自101年8月1日起施行。

Q2:是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?

A2:不是。實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。若非屬買賣案件，如贈與雖有移轉，但並不需要申報。

Q3:就同一買賣案件，權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?

A3:地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。若無委由地政士登記亦無委由經紀業居間或代理成交者，則應由權利人申報。

Q4:如買賣案件未有不動產經紀業經手，亦無委託地政士代辦過戶，是否需買賣雙方共同申報?

A4:買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間或代理成交，則由權利人（買方）負責申報即可，賣方無申報之義務。

Q5:如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？

A5:向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可。

Q6:就實價申報登錄之內容項目觀之，所需申報者是否不只房地成交價?

A6:因各界最關切的就屬不動產交易價格，故外界慣稱實價登錄，但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」，因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分，民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報，以免不諳法令而受罰。

三、 登錄實務

Q1:親戚間或朋友間買賣，無實際成交契約書者，應如何填報?

A1:此類交易案件，如訂有契約者，仍應依契約內容予以填報。倘如親戚間交易，無買賣契約書無對價者，於辦理申報登錄作業時，有關價格相關欄位填0，並於備註欄載明「○親等間交易，無交易價格」。

Q2:合建由地主出地，建商出資興建者，應如何填報?

A2:仍應依契約內容予以填報，如確無對價者，得於備註欄載明「建商與地主合建建案，無交易價格」。

Q3:權利人拒不提供契約文件者，應如何申報?

A3: 仍請依地政士法第26條之1規定，地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，另依「不動產成交案件實際申報登錄及查詢收費辦法」第2條第2項規定，經紀業及權利人必須提供成交說明書或契約書供地政士申報登錄，故地政士於承接業務前，仍應妥適向經紀業者或權利人說明提供契約相關文件以為申報之必要性。

Q4:未來向地政單位申報實價資訊，可否於買賣案件送件時一併申報?

A4地政三法係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內，向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報，實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦，地政士可於領取所有權狀時一併申報。有委任土地登記機關受理之地方政府，地政事務所可能會規劃設立電腦由申報人於現場自行登錄，申報人亦可在外採線上申報方式登錄。

Q5:聽說租賃案件也要申報，是否所有的房屋或土地出租都要申報？

A5:經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責，並不一定所有的房屋或土地出租都要申報。

Q6:如屬預售屋買賣案件，是否亦需申報？申報時機為何？

A6:經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此預售屋買賣亦需申報，但只要由不動產代銷業者，於委託代銷契約屆滿或終止30日內，一次申報即可。

Q7:增建部分或未辦理保存登記建物之交易價格是否列入交易總價內申報?

A7:應就該契約總價予以申報，並於備註欄加註「含增建建物或未辦理保存登記建物」。

Q8:紙本申報登錄可否跨所辦理?

A8:原則可由同一直轄市、縣市轄內跨所受理，惟事涉地方自治權責，仍應由各該直轄市、縣市政府本於權責辦理。

Q9:不動產經紀業或權利人並無提供成交案件實際資訊，供地政士申報登錄，地政士得否以敘明方式申報?

A9:仍請依地政士法第26條之1規定，地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，另依不動產成交案件實際申報登錄及查詢收費辦法第2條第2項規定，經紀業及權利人必須提供成交說明書或契約書供地政士申報登錄，故地政士於承接業務前，仍應妥適向經紀業者或權利人說明提供契約相關文件以為申報之必要性。

Q10:由買方出資請賣方興建建築物之買賣移轉案件，如何申報不動產實際成交資訊?

A10:本案申報人仍應依規定申報登錄，另於備註欄中敘明「建築物係由買方(權利人)出資，賣方(義務人)興建，致無交易價格/交易價格異於市場行情」。

Q11.如有住辦/住商混合大樓，建物型態需填寫住宅大樓或商業辦公大樓？

A11：建物型態如有無法歸屬於填寫說明項目者，得填寫「其他」。

Q12.申報書應設計有權利人切結欄位，以釐清權責。

A12：權利人於申報書認章，即代表其對該申報資訊負責，故申報書未特別設計切結等文字，惟地政士亦得請權利人於申報書中切結。

Q13.部分車位買賣無法得知詳細面積，如何申報？

A13：車位面積如可依據地籍資料計算者，均應據實申報，如確實無法計算面積者，得不予填載。

Q14.土地使用分區證明申請需花費，地政士申報增加成本是否可收費？

A14：如不動產所在地已有使用分區線上查詢功能者，上網查填即可，且申報書所需填載僅為大致分類（住、商、工…），較為單純，一般而言無需特別申請分區證明。

Q15.已申報完成後，買賣雙方又修改成交金額，是否需更正申報？

A15：實價申報登錄需按買賣契約(私契)金額申報登錄，如主管機關事後稽查，亦多核對該私契。故如已申報完成後，買賣雙方又修改成交金額，得由申報人撤銷原案重新申報。

Q16.建物第一次登記案件，地政士無法得知實價，建商不一定會提供，如何申報？

A16：依「不動產成交案件實際申報登錄及查詢收費辦法」第2條第2項規定，經紀業及權利人必須提供說明書或契約書等相關文件供地政士申報登錄。申報書關於成交價格等相關欄位，得由權利人認章後，地政士再據以申報。

Q17. 代銷新成屋是否應由代銷業者申報實價，而非要求地政士申報。

A17：於「不動產成交案件實際申報登錄及查詢收費辦法」研訂過程中，已決議對於已辦建物所有權第一次登記案件，回歸一般買賣案件受理申報，代銷業無需申報。

Q18. 申請登記時可否檢附實價證明文件併同申報，以免30日忘記申報。

A18：實價登錄條文係規定買賣案件於「辦竣」所有權移轉登記30日內，向主管機關申報實際資訊。因此地政機關將於「辦竣」所有權移轉登記後始受理申報，實務上因大部分買賣案件習慣上皆有委託地政士代辦，地政士可於領取所有權狀時一併申報，應不致遺漏。

Q19.對於私契與公契權利人不一，如買方指定登記名義人之情形，申報書權利人究應填何者？

A19：申報書權利人即為土地登記完竣後之登記名義人，故仍應填載公契之權利人。

Q20.受理申報登錄之機關，法條僅規定「主管機關」（縣市政府），實際受理申報之機關為哪一個地政事務所？以不動產坐落地或申報人戶籍或住居所地為準？又如同一買賣有二以上標的物分別坐落於不同地區，應如何申報？

A20：參考土地登記規則第3條：「土地登記，由土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。…」如主管機關有委任所屬機關，亦即地政事務所受理申報者，應以不動產坐落地為準。同一買賣案件有二以上標的物分別坐落於不同地區，如登記申請案件需向不同地政事務所申請者，實價申報登錄則比照處理。

Q21.交易日期若填寫私契日期，可能影響報稅及避免登記罰鍰議定公契日期之需，可否仍依公契日期填寫？

A21：交易日期本應填寫成交案件簽訂契約（私契）之日期，惟為避免當事人對現行報稅等作業產生影響，業已於申報書填寫說明註明亦得依登記(簿)謄本所載之原因發生日期填載。

Q22.買賣時買多個車位，但無法拆分個別價格者，申報書如何填寫？

A22：舉例而言，如買賣時買3個車位合計300萬元，買賣申報書「12.車位交易總價」即應填寫3,000,000元，但無法拆分個別價格者，「19.車位」應就3個車位個別填寫，惟個別車位總價得免填，並於備註欄敘明「車位總價中無法拆分個別車位價格」。租賃及預售屋案件比照處理。

Q23.公法人或政府機關如以買賣方式取得不動產，是否需要申報?其申報代理人身分如何認定?

A23:公法人或政府機關以買賣方式取得不動產仍應依規定進行申報登錄事宜。其申報代理人應以其公法人或政府機關聘任之職員為申報代理人，如臨櫃申報時，其身分證明應以公法人或政府機關核發具有相片之服務證或識別證為證明。

Q24.建物型態如兼具套房與其他屬性，應如何申報?

A24: 建物型態如兼具套房與公寓、華廈或大樓等屬性，於填報建物型態時，仍應申報套房。

全文詳內政部地政司全球資訊網站

http://www.land.moi.gov.tw/content/4468-U.pdf