2019-01-03 15:20:30omygos4meiog
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搶標雙子星 神祕港商背後兩大致命傷
文／梁任瑋
台北雙子星開發案審議在即，雙雄藍天集團、南海控股將直球對決；然而後者的中資色彩、集團負債比偏高，卻成為關注焦點。無論如何，外界期待，柯市府能嚴審篩選，避免重蹈前次招標的覆轍。
台北市長柯文哲連任，五度流標的台北雙子星捷運聯合開發案，也將在十二月十四日召開「規格評審」會議，據了解，唯二兩組投標人藍天集團、香港南海控股雙雄首度「直球對決」，要向評審委員展現勢在必得的決心。
坐落台北車站旁的雙子星開發案，現在仍是一片僅有三層樓高的捷運站體，因擁有無可取代的黃金地段、交通樞紐，被視為繼台北一○一之後，台灣另一個國際新地標。
寸土寸金的台北市，在C1、D1基地上預計興建五十六層、七十六層兩棟大樓的雙子星，土地面積高達九五五六坪，十餘年來一直肩負翻轉東西區軸線的使命，但開發過程卻頗為坎坷。
雙子星大樓自二○○六年起首度招標，一二年第五度招標，雖然選出最優申請人「太極雙星」團隊，最後竟因籌不出投標申請保證金、履約保證金違約，外界才驚覺這從頭到尾都是一場騙局，甚至還牽涉多位市府官員涉入弊案，更讓郝市府政績蒙上一層陰影。
去年底，柯市府重啟第六次公開招標，在招商說明會就吸引三百多家公司參與，原本國內大型壽險、建設公司及外資共有五組團隊，都曾表達投標意願，沒想到最後只有藍天集團、南海控股出手，跌破眾人眼鏡。
根據台北市政府捷運工程局的估計，這個聯合開發案，民間投資金額約為七百億元，這個數字，還不包含廠商的加碼投資、承諾的回饋或捐贈，以及未來每年要付給市政府以及地主的回租租金；也因此，沒有豐厚的財力、穩健的財務計畫當後盾，得標人很難走得下去。
為了這一場戰役，許崑泰與于品海早已加緊布局。
身為投標人之一的藍天集團董事長許崑泰，頂著藍天、宏匯、群光以及群百四大集團，市值高達二千一百億元，年營收一千三百億元的實績，這幾年藍天集團在中國所經營的「百腦匯」賣場、凱悅酒店、商辦等商用不動產的面積，加總起來高達一○三萬坪，相當於十棟台北一○一大樓的規模。
「在財務穩健的基礎下，我可以加碼投資，並給地主更優惠的回饋。」許崑泰接受《今周刊》專訪時，自評有四個優勢可以拿下雙子星：第一，資金無虞；第二，有開發商用不動產的深厚經驗；第三，可以提出好的設計規畫；第四，有經營商用不動產的能力。
本土派藍天 自豪資金厚
特惠暢銷商品「過去十年，光是藍天與群光就各配發了二八九億元、一百億元股利，而且藍天目前帳上就有八十億元現金，預估未來每年配息後，還會增加八億元以上的淨現金。雙子星對我來說，負擔一點都不大。」除了展現資金雄厚，許崑泰不斷強調，自己雖然是「台灣囝仔」，藍天與宏匯集團以一○○％本土資金投標，但也有國際視野，這個案子請來美國S.O.M聯合建築師事務所、凱悅（Hyatt）酒店等重量級團隊操刀，證明可以規畫出國際一流的建築。
相較於許崑泰一改低調風格，接受媒體訪問，宣示決心，來自香港的媒體大亨于品海，對外始終隔著一層紗。
于品海因從金庸手上接下香港《明報》，而名震香港媒體圈，卻遭金庸抱怨「沒有兌現當年購買《明報》時的承諾」，之後于品海創辦傳訊電視，卻在經營三年後，因虧損高達一億美元而轉手賣給台灣和信集團辜啟允。近年來，他陸續在港台經營《多維》月刊及網路媒體「香港01」，也跨足娛樂事業，在中國二、三線城市收購電影院，同時進行房地產投資，在深圳推出「半島．城邦」等建案。
特別的是，根據維基百科的資料，他年輕時在加拿大曾因偷竊被法院罰款，也曾冒用他人支票與信用卡、藏有槍枝而服刑，留下犯罪紀錄，直到一九九五年，加拿大才頒布赦免而撤銷他的案底。
對於于品海的前科，這次代表南海控股投標的子公司「南海發展」低調承認，是于品海個人學生時代的舊聞，但他也為此付出過代價了，與投標雙子星案毫無關係。
或許因為于品海本人的爭議，此次爭取雙子星案，透過南海控股發布的新聞稿可以發現，馬來西亞「柏威年集團」旗下的馬頓公司列為共同申請人。柏威年由馬來西亞富豪林曉春成立，旗下有三家馬來西亞主板上市公司，是馬國最大商場營運商，並在吉隆坡經營柏威年廣場。外界認為，于品海想借助馬商的商場經營能力，彌補南海控股的不足。
南海控股鴨子划水 姿態低調
相對於藍天集團，南海發展團隊的姿態顯得低調，但據了解，枱面下早已鴨子划水，醞釀多時。
「為了雙子星，他每個月在台灣至少開兩次會。」曾接觸南海控股的相關人士透露，于品海一年半前就開始「全台走透透」，找專業團隊對台灣市場發展做研究、簡報。據了解，于品海曾經評估過不少指標商用不動產案，包括劍湖山世界主題樂園、台南沙崙農場影視基地。
看來雙方團隊在經營商場、房地產都有一定經驗，但若比較財務健全與穩健程度，顯然高下有別。
網購達人根據雙子星投標書中第十一頁規定，「依所提送經我國會計師簽證之最近一會計年度（民國一○六年度）之財務報表所列，流動資產不低於流動負債，總負債金額不超過淨值三倍。」然而，根據南海控股2017年財報，儘管流動資產高於流動負債，但一七年集團總負債金額1567.26億元新台幣，高達淨值的5.5倍，且負債比率近85％。
反觀藍天集團，據一七年財報，除了流動資產亦高於流動負債，且總負債金額僅有淨值的一．六六倍，而集團目前負債比約六二％，明年為了降低負債，還有處分兩岸資產計畫，屆時將有更充裕資金投入雙子星開發。
由於申請人南海發展為非上市公司，無從得悉其財務狀況，但南海發展的母公司「南海控股」總負債金額是淨值的五．五倍，已遠高於規定的三倍，是否有能力可以承攬雙子星如此龐大的工程案？恐怕不無疑慮。
再者，南海控股長期含有中資股東，據公司各期年報，一一年至一五年，中國中信集團均名列南海控股主要股東名單；一七年，則是中央匯金公司名列其中，至今年上半年，持股比率達一○．三％，而中央匯金公司直屬中國國務院，俗稱「金融國資委」，中資色彩的濃厚程度更是無法漠視。
對於上述種種質疑，南海控股子公司南海發展表示，中央匯金並非公司的股東，並且強調南海發展的財務結構符合台北雙子星招標規定，負債比未超過淨值的三倍，因此才會通過台北市政府在第一階段的資格審查。
CP值超高南海發展並指出，于品海因為曾經投資過中天電視，對台灣有感情，因此早在一年多前就投入雙子星聯開案，但也明瞭投資金額龐大、營建的造價不低，雙子星在台灣投資回收期會非常長，所以財務規畫非常謹慎；然而既然參與了，就會盡最大努力爭取，希望與競爭對手是「君子之爭」。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，目前台北車站新的商辦大樓，租金行情每坪約二千至二千五百元，一樓、商場租金每坪至少三千至五千元，搶手位置每坪租金甚至上看萬元，再加上給百貨公司的營業額抽成的經營模式，顯見雙子星是現金流高的標的。若滿租，一年租金預估四十億元起跳；但若空置，回租成本也要三十億元，因為商場經營管理固定成本、人事費用高，得標人未來在成本控管上，要拿捏得非常精準，招租能力將扮演雙子星大樓重要的獲利關鍵。
陳益盛說，此次雙子星招標，比拚關鍵是申請人的價格、設計規畫亮點，回顧第五次招標，遇上太極雙星團隊空殼詐騙，後來中華工程遞補，又因繳不出高額保證金，喪失簽約資格，每一次狼狽收場都是卡在「財力」；這一次，外界都期待，市府及十七位評選委員能在規格評審中，做到嚴審與篩選，讓柯市府避免再犯前次招標的問題。
然而，仔細研究此次雙子星投標案的遊戲規則，有幾個地方與往年不同。第一，投標人在規格評審會議上，只要超過八十分（依據團隊經驗實績、設計與營運管理等），就可以進入「價格評比」；第二，根據投資人承諾給予地主之「最低分配比率」及「回租租金」計算價格評比分數（底價七十五分），高於底價且最高分者為最優申請人。
這意味著，只要投標人在規格審查超過八十分，最後將由「出價高者」得標，「決勝點在於誰敢出高價，結果是一翻兩瞪眼。」房地產業者指出。
據傳，雙子星案甄選的執行機關北市府捷運工程局認為，第五次招標採「最有利標」評選的經驗，讓他們吃足苦頭，不甘落敗的中工對評選過程諸多質疑，太極雙星鬧出的笑話，更讓捷運局成了眾矢之的，導致捷運局力主本次甄選應改採「價格決標制」。
新遊戲規則 外界睜大眼檢視
在價格評比部分，分成兩個區塊：一、本案土地所有權人最低分配比率，C1基地至少五五％、D1基地至少五○％，土地所有權人最低分配比率，每加一％，分數增加一分，並按C1、D1基地權重各三五％比率計分。
二、申請人承諾給土地所有權人及土地開發主管機關的「回租租金」金額，根據此次規定，自營運日起的首年平均月租金單價，不得低於每坪一千七百元，計分方式是租金單價每月每坪每加五十元，分數增加一分，租金按權重三○％比率計分。
C1基地五五％、D1基地五○％、回租月租金每坪一千七百元為價格評比的底價，底價分數為七十五分，任一項數字低於底價者，則無法取得最優申請人資格。經價格評比，得分最高者為最優申請人；得分相同時，以規格評審平均得分較高者為最優申請人。規格評審平均得分相同時，以對都市發展之貢獻程度得分較高者，為最優申請人。
其實，單以價格決標，與柯市府所宣示的「重大標案應盡可能採用最有利標」的精神不符；再者，具有首都門戶意義的開發案，若只以地主分回利益的多寡來決定，彷彿唯利是圖，也不符社會期待。所以柯市府在捷運局建議的價格評選前，特別增訂了規格評審階段，並以規格評審平均得分須達八十分以上，作為進入價格標的門檻。
只是，如今看來，若兩隊都進決選，屆時出價高者，幾乎就勝出，如何避免重蹈前次覆轍，讓雙子星案真正提升台北國際視野，值得關注。
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