富門法拍屋叢書(新手買法拍屋快速入門)何謂法拍屋-3
三、如何了解法拍屋公告（拍賣公告暗藏什麼玄機）：
購買法拍屋與購買一般成屋不同，購買一般成屋通常是透過房屋仲介公司來撮合買賣雙方，當然購買一般成屋會遇到例如一屋二賣、假買方或假賣方的詐騙行為或是過戶期間遭到債權人查封等問題產生，所以購屋者在買賣一般成屋（市價屋）時，選擇一家優質的房屋仲介公司是非常重要的。
但是購買法拍屋可就不同了，他並不像購買一般成屋只要買賣雙方同意就可促成買賣行為，而是須購屋者到法院以標購的方式才能取得，至於其產權是否存有瑕疵問題，能不能點交完成交屋動作，是否有租賃、占用等問題就需要依各別案件逐一審查，所以購買法拍屋所需具備的專業知識與實務經驗就顯得非常重要，萬一解讀不清或專業不足，有可能購買到無法交屋的房子，當購屋者在購買法拍屋更應加以注意馬虎不得的，當委託法拍公司時，更應選擇專業性足夠、品牌形象良好的法拍公司，對於購屋者才能得到最佳的權益保障。
購買法拍屋能不能點交，其情形可分為下列幾種：
（一）確定能點交：
在查封當時確定其為空屋、債務人自住、第三人無權占有的情形或是承租人承租中但租賃權已經被法院公告排除。
（二）有條件點交：
房屋被第三人占用或承租中，占用權或租賃權已經被法院公告排除。但如果被排除之占用權或租賃權確實是合法占用或承租，例如銀行貸款設定前已有租賃關係存在時，租賃權就無法將之排除，即屬於有條件點交。
（三）不點交變點交：
承租人租用中的房子，法院通常會在拍賣公告上公告為不點交（此類情形在第一拍時最常看到），當債權人向法院提出排除租賃的契約時，法院就會依照強制執行法上的規定將該租賃排除，此時不點交的情形就會因排除租賃的動作而將不點交變成為點交。
（四）點交變不點交：
拍賣公告上為點交的案件，例如空屋點交之情形，但確有承租人主張在債權銀行貸款設定前即有合法的租賃關係，法院於拍定前將點交案件改為不點交處理而未予公告。通常此類案件大多是債務人與承租人共謀所簽訂的假租賃契約，可能會涉及到偽造文書等刑事責任；若得標到此類案件，應把握價金分配等時效性，向法院請求撤銷拍賣並返還其價金，避免承受不點交所帶來的麻煩。
（五）確定為不點交：
房屋或土地為共有而無分管契約，或該案件早已在貸款設定前，即有合法的租賃情形，而無法被法院排除其租賃權關係，此時即確定為不點交。
此類案件雖然大多數也是債務人與假承租人共謀簽訂的假租賃契約，亦會涉及到偽照文書、使公務員登載不實、損害債權等刑責，並由法院移送檢察機關偵辦之情形，然而當債權銀行為將其租賃情形予於排除前，雖然還是有方法可解決，但在此還是建議投標人不予以投標為當。
四、拍賣公告內容怎麼看懂：
當投標人要標購法拍屋前，拍賣公告上的重點可是要非常的留意，萬一審查錯誤可能會造成莫大的損失，本書列舉拍賣公告上較值得注意的部分加以說明，過濾掉不適合的案件，再針對適合的案件加以深入了解是不是值得投標：
（一）拍次確定：拍賣的次數越多，房子越便宜。例如第一次拍賣一千萬，第二次拍賣就打八折即八百萬。
（二）案號：該房屋的案號，法院依此案號來做編排，方便檔案的管理。
（三）開標日期：必須按照開標日期所指定的時間前將投標書（袋）投入。
（四）標別：被拍賣的房子標別幾號，例如附表一或附表二等，須在投標書（袋）案號後面註明清楚。
關於土地部分：
（五）土地座落：所屬區域、地段與地號標示。
（六）地目：土地使用的類別；例如「建」表示建築用地，「田」、「旱」、「林」表示農林等直接生產用地，其他還有「道」、「原」等等地目。
（七）面積：表示該土地的全部總面積，但公告的面積是以平方公尺來計算，須在乘上０.３０２５才能換算成一般人所俗稱的「坪」。
（一平方公尺＝０.３０２５坪）
（八）權利範圍：拍賣土地在總面積中所持有的範圍多寡。
關於建物部分：
（九）建號：建築物的編號。
（十）基地座落：房屋座落在哪一筆地段及地號上面。
（十一）建物門牌：房子所在的地址。
（十二）建築式樣及建材、層數：房屋主要材質結構，鋼筋混擬土較常見，磚造結構成本比較便宜，鋼骨結構則屬於比較好的建材；此處還有說明房屋的總樓層共有幾樓。
（十三）樓層面積：房屋每一層的面積有多少平方公尺，合計室內的面積共有多少平方公尺。
（十四）附屬建物：附屬在主要建物上的設施有那些，如陽台、花台等，其面積有多少平方公尺。
（十五）備考欄：房屋共同使用的持有面積；如大樓住戶所共同使用的地方，大廳、車道等。
（十六）土地價格：土地的拍賣底價，填寫投標價時一定要比底價還高或等於底價才可以。
（十七）建物價格：建物的拍賣底價，填寫投標價也是要超過底價或等於底價才可。
（十八）總底價：拍賣房屋土地與建物合計的最低填寫金額。
（十九）保證金：投標當天所要準備的金額。
（二十）使用情形：指該房屋的使用情形是如何，最重要的是要注意看清楚，其公告內容所公布的點交情形。
五、如何了解法拍屋的現場狀況：
當投標人審查過拍賣公告，可將幾個比較適合自己區域、價位的物件資料稍做整理後，就可以前往物件的現場勘察目前房屋的現況是如何？是不是有符合自己心中所想要購買的房屋。
當到達房屋現場時，首先比較須注意的情況有哪些呢？很多購屋者都會有疑問，是不是可以進去被拍賣的房屋裡面看屋呢？因為法拍屋並不能像一般房屋仲介所賣的房屋一樣，能進入屋內觀看，只能藉由外觀查看是不是符合自己心目中理想的房屋，所以就算是空屋也是不能進屋查看的，但是有一些小訣竅可得知屋況及其價值性。
１、辦別屋齡：
由房屋的外觀所貼的磁磚大約可辦別出其屋齡；如小型瓷質馬賽克以民國五十至六十年代的房屋為主。
２、房屋座向：
國人普遍有風水的觀念，可到書局買個指北針量一量，即可知道房屋所處的座向。
３、路寬：
道路寬度會影響到日後進出的方便性，路寬太窄的房子通常日後要脫手會比較不容易
４、管理費：
有較多公共設施如游泳池、健身房、花園等的房屋，通常管理費會比一般房屋的管理費高出許多，可詢問大樓管理員每期管理費須繳納多少；一般來說，依其房屋的戶數、品質等不同，每坪管理費約從５０～１００元不等。
５、附近商家：
如果房屋旁邊或隔壁剛好有商家在做生意，就可入內觀察結構如何，順便打聽一下房屋消息。
６、售屋廣告：
房屋附近如果剛好有人要賣房子，就可以順便觀察其屋內狀況，因為若屬同一建商上下樓層的格局通常都會相同，所用的建材大致也都會一樣，順便也可以打聽附近房價的行情，對於市場上或該區的價格就會較有概念。
７、多看幾次：
當有喜歡的房屋時，建議在不同的時間前往觀察，就比較能看出居住品質、屋況、環境是不是理想及其住戶出入的情形。
８、附近環境：
居家附近的環境對房屋的價值性有很大的影響，可觀察左鄰右舍的素質、詢問當地治安狀況、如果有公園、綠地在附近，對於居住的生活品質也會有相對的提昇，若是通勤上、下班，捷運或公車等生活機能也會影響到日後居住的方便性，可以多加留意。
編著： 由富門企業集團法拍 著作