富門法拍＞請問找代書跟找仲介代標法拍屋的差異何在?
問:
想買法拍屋
但是不知道該找代書還是找代標公司
請幫忙比較一下優劣好嗎?
或是還有其他的方法嗎?
答:
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一.委託標購法拍屋，以下各點可參考看看，希望對你有所幫助：
二.如何委託優良的法拍公司
經國家考試合格並登記有案的合法不動產經紀人、地政士（代書）與律師皆能從事法院代理標購（代
標）業務。
依據內政部八十九年十二月二十六日89內中地字第8980474號函、九十一年八月二十二日91台內中地
字第0910084948號函、九十二年十月七日92內授中地辦字第092008476號函釋認為：「不動產經
紀人」能從事於法院代理標購（代標）之業務。
另依內政部九十二年十二月二十三日92授中地辦字第0920085261號函令認為：「律師」與「地政
士」（代書）亦能從事於法院代理標購（代標）之業務；綜上得知，由不動產經紀人、地政士（代書）
與律師所開設的公司即能從事於代理標購（代標）之業務。
經由國家考試合格並登記有案的合法地政士（代書）才能從事法院代理點交業務。
至於法拍屋、金拍屋等代理點交（代點）業務，是否有相關法令規定來做為制度上之規範呢？依內政部
九十一年二月十八日91台內中地字第0910083161號函釋認為：「代理點交之業務應由地政士（代書）
為之」。
觀此內政部之規定甚明，從事於法院代理點交之業務可由地政士（代書）所開設的公司來執行此項業
務。
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但由於法拍業務工作屬於較專業性的行業，若一般不動產經紀人、律師或地政士（代書），僅偶而才承
接法拍屋標購之案件而不加以深入研究以求專業知識亦恐難以勝任此項繁雜之業務，畢竟從事於法拍
業，不僅須有相當的經驗處理能力，在各項法規命令變動頻繁下亦須無時無刻的吸取新知與不斷的進修
和法拍有相關的各項問題。
所以購屋者在選擇委託之法拍公司前必須仔細加以評斷，謹慎選擇優良的法拍公司才不至於出現所託非
人，充當實驗室的白老鼠的困境；
若購屋者能審慎選擇而委託一家在專業性、經驗、能力、責任感佳的法拍公司，其實標購法拍屋、金拍
屋不但是有絕對的安全性保障，也是目前市面投資中較能一夕致富的最佳管道。
三.優良法拍公司應具備的基本條件
登記立案的合法公司
近年來由於各種拍賣案件激增，市面上標榜著「代標」或「法拍」的公司相繼成立，購屋者如要委託法
拍公司代為標購或代為點交房屋時，尤應慎重選擇，因為確實有為數不少的非法營業公司參雜在其中，
對於日後購屋者的保障顯然不足，保障相對缺乏；通常一件房地產的買賣標購動則數百萬、數千萬甚至
數十億，有的購屋者為求減少支付服務費而選擇委託非法公司，殊不知日後一旦發生問題很可能將求償
無門，造成終身遺憾。
所以當在選擇法拍公司前，應查詢是否為合法經營的公司；若是地政士（代書），應注意有無代書資格
證明及其相關證照；若是不動產經紀人，應注意有無國家考試及格證書，其公司有無公司執照、營利事
業登記證、縣市政府所核發的開業執照證明書，並應進一步去了解其公司是專營法拍業務還是兼營法拍
業務、公司的成立時間、歷年客戶服務口碑、公司規模大小都應加以注意。
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專業性是否足夠
從事法拍工作不僅要有足夠的經驗能力，更需要不斷的吸取新知，充實最新專業知識；一個優秀的法拍
從業人員亦應在最快的第一時間內掌握相關法律變動、更要懂得溝通談判的技巧，促使債務人與得標人
均能和諧交屋。有時單憑著實務經驗或者強調開業很久、經驗老到者亦會有所失誤，畢竟因法律時常變
動，適時的進修是勢在必行的。業者在解讀查封筆錄、拍賣公告上的內容時更須謹慎小心，一旦專業性
不足或誤判可能會面臨到無法交屋或因長年訴訟而奔波在法院之間無法解決。
所以購屋者在選擇法拍公司之前應確實深入的了解法拍公司的專業性是否足夠？畢竟一分錢一分貨，誠
信、合法、有品質的公司，在標購及點交的過程中，客戶的品質相對獲得更多保障；在合法的範圍內，
法拍公司也會憑著其專業性，以安全、適法、有效率的經驗來點交房屋。因為目前市面上有專業性足夠
且誠信正派經營的法拍公司；亦有所謂由海蟑螂、詐騙集團所開設的法拍公司；更有經驗能力、專業性
不足就大張旗鼓開設的法拍公司，時常藉由快速違法的方式來點交房屋，有時購屋者還暗自竊喜交屋的
時間真是如此快速，殊不知有的法拍業者，是以「暴力」、「恐嚇」、「侵占」等違法方式快速點交房
屋，對於日後所產生的問題則放任客戶自行處理，將來面對的問題則更加棘手，糾紛頻傳。
公司的規模與誠信度
購屋者近幾年來從報章媒體或親身實務經驗中並不難發現，標購法拍屋、金拍屋、銀拍屋已成為最熱門
的全民投資理財運動，故選擇一家合法、專業、具規模性、誠信度佳、有經驗的法拍公司，在面對繁複
點交過程中，對購屋者才能有較佳的品質保障。
依據內政部統計民國八十九年全省建物買賣移動登記件數為321165件，而法院拍定件數為19583件，
在當時僅佔總建物買賣移轉登記件數6.1％，即每16人有1人購買法拍屋；但至民國九十一年僅在台中、
台南二地區的法拍屋拍定數，已佔該地區建物買賣移轉登記件數高達26％；
即在台中、台南地區每３.８人就有１人購買法拍屋；而九十三年光第一季全省法拍屋拍定件數為11821
件，更佔建物買賣移轉登記件數12.3％，即全國每８人就有１人購買法拍屋。
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由上可知，法拍屋佔建物買賣移轉登記件數由民國八十九年僅佔6.1％快速成長至九十三年第一季高達
12.3％；藉由統計數據資料亦不難發現，法拍屋的拍定件數短短幾年來是以倍數的方式在成長，因此也
造就了「代標公司」或「法拍公司」如雨後春筍般的到處林立，但熟悉法拍業的人士即可了解，為何一
家法拍公司從成立到結束營業往往不到一年，能經營超過三年的法拍公司更是屈指可數。
其實道理很簡單，要隨便開設一家公司是非常容易的，只要招牌一掛、桌椅、電腦、電話一擺，到補習
班或法拍資訊公司聽了講解法拍屋流程及標購技巧的幾堂課，或者到法拍公司短期上班過，看過標購及
點交房屋數百間，就自行認為開個「法拍」公司應該非常的容易，但在實際經營過程中才發現，標購法
拍屋所需的專業、能力、經驗、實務等等問題就一一浮現，在無法兼顧專業、品質的情況下，可能會將
不能投標的標的物也參與投標或將有瑕疵問題嚴重的標的物也照標不誤；或是標購、點交的過程中，因
專業不足而遭遇困境，其結果是可想而知了，到最後有的案件根本是無法點交，有時還須要面臨長期訴
訟。
更有的業者則以低價破盤的手段來招攬生意，在點交過程中巧立名目，胡亂收取服務費以外的費用，如
公關費、高額搬遷費等等費用，結果購屋者到頭來反而付出更大的時間與金錢代價。此外，更有些不肖
公司，以詐騙的方式，偽造法院繳款收據，騙走購屋者應繳納之保證金及其所須繳納的得標尾款，若碰
上棘手的交屋問題即「藉故推諉」、「搓圓仔湯費」或「人去樓空」不知去向等等問題，當購屋者遇到
此類不肖業者，其心中之痛、不可言語。
每當與許多購屋者談到此種惡劣情形時，無不希望號召將法拍業導入正軌，讓購屋者能真正買的安心、
住的放心，又能獲取更高的投資利益。
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所以購屋者在委託法拍公司之前，應謹慎比較選擇一家合法、專業、經驗能力較正派經營的公司來服
務，考量其規模性較完整，品牌形象佳或較具成長性的法拍公司，才不至於造成無謂的損失。
服務的內容與程度
購屋者在委託法拍公司之前應先了解其服務的內容有哪些？
服務到什麼程度？
收費是否正常合理？
服務內容
其所服務的內容包括哪些項目均要在契約上註明清楚，以保障購屋者的權利，誠信、合法的法拍公司均
會在委託契約上註明委託人與受託人的權利義務，哪些費用應由受託人負責繳納，哪些費用由委託人繳
納，才不至於日後有所糾紛產生。
服務的程度
市面上的「代標」公司或「法拍」公司，單從服務費來詢問並無法真正了解其服務內容及程度，隱藏在
數字背後的陷阱，購屋者不可不知，一般約略可分為：
1.「代標」：
指從資訊搜集與提供至代理購屋者標購完成的階段，並不含「點交」之部分，購屋者如需點交則另須支
付額外服務費。
2.「代標」＋「代點」：
除了提供資訊並代理標購外，還須將該不動產負責點交給購屋者。點交不動產通常為法拍屋、金拍屋最
需用心的部分，購屋者應慎選合法的法拍公司。
通常不論代標公司或法拍公司均有提供過戶與銀行代墊款服務，委託前可加以留意，並詢問法拍公司所
能提供的服務與內容到底是服務到什麼程度為止，才不致於因誤解收費內容而增加負擔。
費用收取的內容與方式
由於標購法拍屋所需服務的內容與程度不同，收費方式也會視每個人的需求而定，當服務的項目較多
時，當然收費也會增加些，相對的得到服務與保障也會較完善。
「法拍公司」就好像從事「醫生」的工作，例如醫生開刀，專業的醫生會針對重點及病痛所在的位置來
開刀或對症下藥；若是一位根本未具醫生資格憑記憶中的經驗就要幫病患開刀，也許要從左邊下手，可
能因專業不足而從右邊開刀，或者把全身挖遍了才找出真正的位置，更有報載，一位未具醫生資格竟假
借醫生名義開業來幫人看病，結果把人醫到天國的案例產生；
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又如雖然都具有醫生資格，一位是專業的內科醫生，一位是專業的皮膚科醫生或是什麼都看包括婦產
科、皮膚科、內科、骨科…等什麼科別都看的醫生，若真正動刀要醫治，當然有專一性與專業性內科醫
生來開刀，一般來說會比不是本科別或什麼都會看的醫生來的有經驗，專業性也較充足。所以當購屋者
比較收費標準的同時，應先為比較其品質、品牌、專業、經驗能力等，其實才是決定購屋者委託法拍公
司的先決條件。
法拍公司的收費標準大致為：
1. 填寫投標書、車馬費：一般行情3000元。
2. 辦理各項優惠房貸、銀行代墊款：必須視貸款金額多寡、貸款成數而定，一般行情約5000元。
3. 產權評估：包含案件分析、建物謄本、土地謄本、建物平面圖、地籍圖、歷年來拍賣屋成交行情、目
前市價行情分析、區域租金行情、各項圖表說明書、現場勘查等，購屋者在投標前如能事前做好「產權
評估」，在標購與點交的過程中較不會有瑕疵出現，此項「產權評估」是額外收費，並不包括在代標或
點交費用中，一般行情約10000元。
4. 代標：提供拍賣資訊、代理投標，一般收費行情為投標價格２／１００或總價２００萬以下，收取新
台幣五萬元服務費。
5. 代標＋代點：提供拍賣資訊、代理標購、代理點交，一般收費有三種方式：
A.依百分比計算：
依所標購房屋總價收取6／１００服務費。
若總價額新台幣二百萬以下，收取新台幣十二萬元服務費。
前項稅費由投標人負擔。
B.依總價承包計算：
以總價承包（俗稱定額買清），法拍公司以定額的方式承包案件，包含書狀費、警察費、地政規費、建
物登記謄本、土地登記謄本、建物平面圖、地籍圖等費用。
C.依案件難易度：
拍賣屋的服務費有以百分比計算，有以總價承包（定額買清）的計算方式，但最主要的還是要看該案件
的難易及繁雜程度來計算其服務費收取標準。例如服務費以百分比計算時，以6／１００為原則；
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但若屬繁雜案件其服務費之收取，則要是適困難度另外再收取其服務費，畢竟法拍屋因其每個案件須處
理的難易確實均有不同之處，無法像不動產經紀業強制規定服務費上限為百分之六，也應適其案件所涉
及的產權等各項問題分析及其物件的難易程度而定。所以選擇誠信、負責、品牌、形象佳的法拍公司，
確實是購屋者最重要的第一要務。
簽約注意事項
購屋者與法拍公司簽定之委託契約，應注意下列幾項：
1. 權利義務：已身所享受的權利有哪些？該負擔的義務有哪些？應注意法拍公司所提供之契約書內容是
否合乎公正、公平之原則。
2. 價金言明：在契約書中應註明服務費用多寡，各項稅費應由誰負擔。
3. 服務費給付方式：一般以分段收費為原則，分三段給付服務費，即前期款（處理款）、所有權狀款、
責任點交款：
前期應付款：在案件得標後七日內給付服務費60/100；
所有權狀款：取得所有權狀時給付服務費20/100；
房屋點交款：房屋點交完成時給付服務費20/100。
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注意品牌與形象
根據消費者文教基金會多年來的統計結果指出，在所有的買賣糾紛中以房屋買賣所產生的購屋糾紛數十
年來排名總是名列前茅。由此統計即可得知慎選優良的建設公司、房屋仲介或法拍公司是何等的重要的
事情，所以購屋者在委託法拍公司前，應選擇品牌、形象、專業、實務經驗與誠信度良好的法拍公司才
是購買法拍屋的第一要件。
是否不斷充實法拍最新法令
常有人說台灣法律、法令、法規……等萬萬條，又時常更改修正，雖有豐富的經驗而沒有隨時的進修相
關專業知識與隨時留意法令的變化，僅憑藉著過去實務累積的經驗並不足以勝任法拍所帶來的繁瑣程序
等種種問題，所以購屋者在委託法拍公司前亦應將該法拍公司人員是否具有足夠的專業性及是否對最新
法令有所切確的了解與處理方法，才能安心的託付該法拍公司來標購房屋。
是否有專門研究法拍專業知識與實務的部門
法拍屋與市售房屋有很大的不同，標購前除了最基本的產權調查、價格分析、稅費解析、屋況了解、占
有狀況、區域環境等等須了解外，在投標的過程中是否會造成廢標的各項原因、撤回、停拍、延緩拍賣
等等因素，得標後所面臨的一連串問題都必須詳加深入研究；若具有專門研究其法規變化與各項實務的
部門，對於各項法規、實務的變化也較能有效的掌握，才不致於因法令的變化或效率的不彰造成莫大的
損失與其他不必要的困擾產生。
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另委託法拍屋標購時，法拍公司應有以下各點分析，對於客戶才能有安全的保障，在此提供予你做參
考，希望對你有所幫助：
1.點交實務分析
2.各項產權分析
3.各項稅費分析
4.各項佔有排除分析
5.合法和諧交屋分析
6.頑強抗拒心理分析
7.民事法律分析
8.法拍程序流程分析
9.各項民事拍賣案例分析
10.自行投標糾紛案例分析
11.法拍業者糾紛案例分析
12.不良不肖業者手法分析
13.優良法拍業者應備條件分析
14.刑事法律分析
15.各項刑事拍賣案例分析
16.法拍程序流程改進分析
17.保障得標人權益分析
18.保障承租人、債務人、佔有人權益分析
19.代理標購SOP流程改進分析
20.法拍標購各項細節查檢表制定分析
21.拍賣房屋統計與區域物件分析
22.拍定價與市價行情比較分析
23.法拍相關法律、法規分析
24.法拍公司效率化、制度化改進分析
25.法拍屋行銷品質改善分析
26.法拍屋品質改善與安心保障制度研究分析
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~~若有其它不明瞭之處，富門再予回答~~
以上回答希望對你在委託標購法拍屋時有所幫助 。
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