2007-04-11 14:26:32小瓢蟲

徐一鳴 收藏式的精品購屋哲學

文◎Smart智富月刊提供
達一廣告執行創意總監徐一鳴,是廣告高手、也是股票市場的資深投資人。2005年9月徐一鳴在本刊「獨家」曝光個人私房股票後,犀利的分析,立刻吸引一票股友粉絲(Fans),他當時推薦的矽統、宏碁、順德、友通、億光、廣宇等股票,迄今漲幅可觀,從50%至6倍不等。
熱愛廣告、也不忘情股票的徐一鳴,近年又多了一項興趣:投資上海房地產。
2003年底,徐一鳴兒子即將從柏克萊大學畢業,長期在美照顧孩子的太太決定返台照顧認真打拼的老公,「突然多一個老闆在家很麻煩,」為了讓郵局退休的太太有事做,徐一鳴赴上海「求田問舍」,再交給太太打理。投資從未接觸的房地產領域,與他的「股齡」相較,算很晚「入市」。
始終堅持「本業精采,才能投資理財」的他,對於動輒千萬的房地產投資,依然抱持同樣認真的態度。這回他的投資哲學是:先買上海的好房子,租給有津貼的老外,再把每月收來的租金「定期定額」購買A股共同基金。
徐一鳴認為,當初的假設是,第一賺人民幣升值(估計10%,目前約6%),其次賺基金漲幅(估計10%,目前約60%),假以時日,賺房子增值(估計10%,目前約20%)。最大的優點是從高風險股市轉成固定收益,正適合不再年輕的他。
不過,3年多下來,徐一鳴投資上海房地產卻像小李飛刀般精準,不計算房子與基金增值,光租金進帳就等於每年送太太一間台北縣公寓,平均收益率比定存高3倍多,在眼前利率低到快躺平的年代,這樣出色、穩健的報酬率,連壽險業者都不得不說聲「讚」!
房租可以收得比別人高,基金、房價還能增值!如此亮麗的投資,背後隱藏的正是他長期觀察「老外」所累積的投資心得與個人擅長的美學素養。歸納他投資房地產的致勝關鍵,有以下三個原則:
◎原則1:只挑老外心動的房子
前幾年,徐一鳴陪孩子住美國,他四處看房子打發時間,而且專看有錢老美的房子。「收入一般的老美,也比我們有錢人住得好!他們可以等一兩年打折買一件好家具,花七八年辛苦整理庭園,用一輩子心血打理房子。」戴著洋基棒球帽與黑框眼鏡的徐一鳴,用廣告人敏銳的觀察力分析:「老美生活重於工作,他們挑環境、挑學區、挑鄰居、挑房子格局,什麼都挑;老中工作重於生活,有得住就好,頂多挑個學區。」
正因一般人「不知道老外喜歡什麼房子」,而經常出國的徐一鳴,自認「懂一點老外的生活品味」,才讓他有機可趁。於是2003年開始,徐一鳴選擇最多老外聚集的上海,當做他投資房市的起跑點。
徐一鳴專挑上海高幹聚居的小社區、或高樓層有景觀、管理良好的大廈、或法租界精緻明亮的透天老洋房、或美國學校旁的別墅下手。這些標的都有一些共通點:地段好、採光好、裝修好,來吸引挑剔的老外。不過,在徐一鳴眼中,買房子若只考慮Location(地段),只稱得上「及格」而已。
◎原則2:讓老房子自己說故事
「地段好,算是先天條件佳,要加上高水準裝修,讓房子流露自己獨特的味道,才能讓老外一見傾心,乖乖掏錢承租。」徐一鳴是廣告創意高手,最擅長讓產品「說故事」,這項專長也同樣發揮在上海的投資物件上,只要經過他亦中亦西、既古典、又現代的「妝扮」,每間房子就像會說故事一般,不僅讓看屋的客人讚嘆不已,更讓他們怦然心動,勾起「租屋當若是」的念頭。
舉例來說,他整修老洋房,一定先把廚房衛浴「現代化」。「別看老外不常開伙,但最重視廚房漂不漂亮,」再來,徐一鳴請上海老師傅出馬,盡可能保持屋子的原有風貌,尤其是屋簷窗戶和大小櫃子,該有的雕龍畫鳳一樣不少。這樣細心整理後,老房子有了全新的光彩,讓他不但招租容易,租金也令人滿意。
大陸的優勢就是人工便宜,徐一鳴當然因地制宜。「同樣的裝潢,台北3、4百萬做不起來,上海一半價格就做得到,甚至可以更講究、更出色。」他說,光工資就差幾十倍,尤其是完全依賴手工的鐵工跟木工,上海是業主畫的出來,工人就做的出來。所以徐一鳴無論磁磚拼花、鐵門裝飾都挑最難的或最貴的施工,「將來材料、人工漲了,現在做的這些就值錢了。」
譬如,徐一鳴去年初買下上海南昌路70坪左右、帶租約的老洋房,原租3000美金,買下後,花3個月、20萬人民幣重新裝修,廚房改為開放式,上面做了天窗(Skylight),再將三樓露台牆拆掉,換成落地窗,玻璃是強化玻璃,窗格卻是請木工師傅手工做的古代窗花,窗外綠意盎然,屋子內外以秋香綠上漆後,整間房子顯得既精緻、又明亮。才完工不久,就有某國駐上海領事館相中,以5000美金租下,推估房價也漲了2、3成,「太太把這間當傳家寶,哪裡捨得賣?」徐一鳴開心地笑著。
◎原則3:買「看得到一切」的房子
徐一鳴投資房地產的另一個有趣原則是:絕不買看不見的房子(預售屋),也不買新屋(不知道鄰居水準、怕搬入後常有工程進行),他只買「看得到一切」的房子,寧可眼前買貴一點,避免將來後悔。例如他喜歡綠樹成蔭的景觀,眼中台北市最棒的路就是仁愛路與敦化南路,他家與辦公室就落腳在這兩處。
不過,「好房子≠貴房子」,徐一鳴強調,即使負擔得起,卻從沒買過豪宅(仁愛路近百坪的家,是早年2千多萬買的)。整體而言,徐一鳴偏愛總價2千萬元上下、位於優良地段的房子,通常他會觀察一段時間,搞懂周圍環境,等待適當時機再出手持有,至今都有不錯的增值。
「我的房子要賣,可以像股票一樣容易!」徐一鳴自信地說,致勝關鍵就是「看準進場時點」。當初選中敦化南路置產時,就花了整整一年的假日,騎著腳踏車在林蔭大道旁巷子裡亂逛,收穫是弄清楚附近房價的變化。
直到SARS後,他看到正臨敦化南路的住辦大樓出售,權狀51坪、開價1690萬元,雖然屋況和廢墟沒兩樣,但他想起旁邊巷子裡公寓要30萬元,而這間面對一片洶湧樹海的大廈7樓開價不過33萬元出頭,看屋5分鐘後徐一鳴決定出手,晚上就以1600萬元成交。
如今,這間漂亮的辦公室已有每坪60萬元以上身價,對面預售案每坪開價超過百萬,等於替徐一鳴的房價撐腰,要賣的話,獲利大概接近1倍。
如果把上海和台北拉到同一水平,徐一鳴認為前者增值機會較大。儘管上海去年實施宏觀調控,房價看跌,他仍逆向加碼。「當深圳計程車師傅都不收港幣時,你就知道人民幣不但要漲,而且應該漲不少。」加上外資研判2042年中國有望成為全球最大經濟體,在人民幣升值、上海股市上看6千點雙重誘因下,「穿過掙扎,到達星辰」徐一鳴選擇大膽進場布局。
從股市投資人到上海市房東,徐一鳴每次精采出擊,背後其實都隱含了多年累積的觀察力。他收藏式的精品購屋哲學,是否能給你許些啟示?