當租屋處被法拍 不影響查封前租約權利
當租屋處被法拍,若屬不定期租約及5年以上未經公證的長期租約,租客恐須搬離。林琨凱攝
租屋處被法拍 不影響查封前租約權利
不定期租約及未公證長租約例外
【畢務潔╱豐原報導】房市冷,許多房子流入法拍市場,租屋處如果突然變成法拍屋,房客該如何自保?專家表示,假如租約起始時間點訂於查封前,且為定期租約,在租約到期前,基於「買賣不破租賃」的原則,租客權利將不受影響;但若是不定期租約及未經法院公證的長期租約就不適用,房客須搬離。
租屋處被查封變法拍屋該怎麼辦,這時依據租約起始時間和內容做為區分,律師蔣美龍表示,若是租約起始時間設於查封前,就適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則,租客權利可繼續承租,但是須注意該原則不適用於不定期租約及5年以上未經過法院公證的長期租約。此外,若租約起始時t間在查封後,亦不適用於買賣不破租賃,拍定人可解除租賃關係。
不同屋主重新簽約
但買賣不破租賃也有例外狀況,104法拍網總經理籃茂山表示,若法拍物件帶有租約,且租約起始時間設為設定抵押權之後,抵押債權人在拍賣第1次流標後,可主張因帶有租約不點交造成拍賣流標,依據《強制執行法》第98條但書,若租約發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響,可經執行法院除去後拍賣,這時租客就必須限期搬走。
而房客在租屋期間因法拍經歷新舊屋主轉換,崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,若適用買賣不破租賃原則,能繼續住,最好要主動跟前後屋主連絡,確認退租後押金須向何人取回,且不同屋主租約若能重新簽約會有較有保障。
可要求補貼搬家費
此外假如被要求搬離租屋處,曹筱筠補充,房客可向原房東要求押金返還及協調補貼搬家費等額外費用,讓傷害減到最低。
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