賣方隱瞞違建 買家遭拆可求償

讀者flyguitar問：
我買了棟4樓透天厝後，被鄰居檢舉4樓是違建，並收到市政府的拆除處分書，我找出屋況說明書，當初賣家有勾選「增建」，現在卻被檢舉是「違建」。我們是否可以告前屋主，未告知4樓是違建，主張瑕疵將造成房屋使用權益之耗損，請求賣家減少價金的賠償嗎？

律師戴維余答： 
依《民法》第351條規定，「買受人於契約成立時，知有權利瑕疵者，出賣人不負擔保責任。但契約另有訂定者，不在此限。」所以讀者若買屋時，已經知道房屋有違建，面對將來遭拆除風險，就無法向賣家請求減少價金，或不當得利返還。反之，如果讀者買屋時不知情，或經賣家保證可永久使用、不會有拆除風險等，那麼賣家就應負瑕疵擔保責任。 

由契約書判斷瑕疵

在法院實務上，判斷買家是否知道房屋存有違建部分及拆除風險的瑕疵，通常會視買賣契約，以及附件上是否有記載如「建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」、「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」等事項，還有買賣雙方其他的舉證來綜合認定。
建議讀者詳細審閱契約書、屋況說明書，確認交易時賣家有無隱瞞違建、可能遭拆除的風險，或賣家有無保證增建部分可以永久使用等情形，如果讀者能證明在買屋時，確實不知有違建恐拆的瑕疵，才能向賣家請求減少價金，或不當得利返還。記者游仁汶採訪整理豐原

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