購地 設籍 栽種 佔地10％ 農舍就合法

農舍面面觀
《89年1月28日農發條例》開放了農地自由買賣
中央政府對於相關法令
一直找不到統一規範
地方政府隨之放任
開啟台灣農舍的亂象
但農舍興建有方法
要合法購地蓋農舍
其實並不難
詹誌銘╱採訪
2011年 10月29日

農舍爭議因為政治糾紛而起，但其實農舍本身沒錯，只要確定農地農用的標準，興建合法農舍還是相當容易。林林攝

【詹誌銘╱台中綜合報導】最近農舍興建與使用情況，因為民進黨副總統候選人蘇嘉全的關係，格外受到關注，依現行法令規定，合法使用農地坪數至少需0.25公頃（約756坪），建物面積只能佔總土地面積的10％，其餘皆須做為農業生產用途，而購地後也須出具土地登記謄本、土地持有者無自用農舍等證明，才能順利請照興建。

根據今年7月《農業用地興建農舍辦法》修正草案，針對農舍持有者身分已有更嚴格限制，例如個人須無從事農業以外的專任職業、個人全年所得扣除農業受入外，必須低於50萬元、個人以及其配偶不可擁有自有住宅等。

不得有農業外專職

除了上述內容，其他關於申請者身分與以往並無太大差異，首先，申請興建農舍者的戶籍所在地與農地得在同一縣市，且取得土地及戶籍登記時間達2年後，才能向各縣市政府農業處單位申請農業證明與無農舍證明，待相關文件備妥後，再向縣政府農業單位取得農民資格，之後便能進行農舍的建築規劃。
也就是說，若要申請興建農舍，除了得先買地並取得戶籍，還須花時間在土地栽種農作物，待2年期滿立即申請農業使用證明與相關建築藍圖計劃，始能興建農舍，取得使用執照滿5年，農舍方能移轉。神岡后里中科農地土地網www.25232538.com

圍牆也屬10％範圍

除了身分限制外，一般申請興建農舍的農業用地面積，不得低於0.25公頃（約756坪），日後供農業生產使用部分面積也不得低於該農地面積的90％。若土地位都市計劃區內，所興建農舍單層面積與容積最大為200坪，高度不得超過14米（約4層樓），若土地是在都市計劃區外，則農舍總樓地板面積最多約149坪，單層面積最大是100坪，高度不得超過10.5公尺（約3層樓）。
農委會水土保持局表示，其實合法取得興建農舍資格並不困難，只要謹守建物面積佔土地面積的10％，圍牆也不得以土地為界，應以緊鄰建物為標準，且圍牆也屬於10％的使用範圍，其他90％均做農作使用，把握這樣的大原則，都算是合法規劃。

應首選荒廢丘陵田

農舍規劃達人張碧桃指出，農地興建農舍本該朝立法初衷進行，如宜蘭、新竹的特定農業保護區，因為肩負台灣的糧食重任，自然不能開發，但因近年受到管制，部分開發商轉向山坡地保護區，此舉也讓人擔憂。農舍所處的農地，還是應以荒廢的丘陵田為主要選擇，其他如持有農地範圍內的住家道路，甚至可以不需強鋪水泥，只要有道路雛型，草地又何妨。

土地使用分配

◎建築物或其他空間：10％
◎農業作物生產用地：90％
◎道路：緊鄰道路、節省通行用地

日本市民農園木屋 公營出租

【詹誌銘╱綜合報導】目前農地與農舍政策陷入混亂，或許我們可以借鏡國外經驗，讓台灣的農地與農舍開發，找到新出路。受限土地不足，英國鎖定「褐地」，即廢棄的工業用地或商業用地，重新整治開發，不僅做為大樓住宅，也能當做休閒、林地。在日本笠間市則有市民農園，由市公所承租規劃經營，民眾居住其中木屋，徹底當個農夫。
世界多數先進都市都面臨缺乏可開發綠地空間的問題，加上環保意識當道，褐地的重複再利用，近年受到英國當局高度重視。台灣農村陣線發言人蔡培慧表示，褐地場址再開發前，會先由相關人員進行評估，分析土壤與水文的有害化合物，有關的環境檢討均採取最嚴格的標準。

英國鎖定褐地開發

目前英國對於褐地的開發技術已臻成熟，並成功將英國多數褐地開發為具保育、休閒、林地或社區用地等功能的住宅區。
在日本笠間市，則有規劃完整的市民農園，透過勞力付出的種植行為，滿足都市人親近自然的需求。農舍規劃達人張碧桃指出，笠間市距離東京約2小時車程，佔地約3.6公頃的「住宿型市民農園」，由市公所向私人承租經營，共分為50個區塊，每個人使用的農地面積約100坪，其中包含約11坪的木屋，木屋裡頭規劃客廳、臥室、浴廁等，其他面積則全用在農業用途，且公所不僅會教導民眾種植的技巧，就連後續的產銷行為，也都列入。
張碧桃認為，笠間市的經驗，或許可以讓台灣思考，農地、農舍與農業間的關係，在現今提倡樂活的觀念中，應該重新被檢視，規劃農舍不該只有如何蓋出異國風情的建築，教導居民在剩餘農地上種植，徹底做到農居生活，才是更重要的方向。

國家認證21世紀房屋http://25232538.com

台中市豐原神岡區后里21世紀不動產,是世界品牌,獲得國家認證,在地口碑深受肯定,並完成不動產經紀業法制化,經台中縣政府備查核可,加入公會並繳交保證金,並由持有國家考試合格經紀人即專業地政士代書為您服務。