2003-07-26 00:08:33東方亮
CEPA催谷北上置業潮
2003年07月24日
港人北上置業已歷十年時間。隨著香港和內地關繫的日趨密切，港人北上置業日益增多，最近CEPA的出臺，必更令此風見長。本港業界認為，在眾多內地城市中，深圳仍會是港人北上置業的首選地。藉香港商報中國地產展示中心即將於本月26日開張之機，今起推出有關北上置業的繫列報道，以探討在CEPA之下孕育的北上置業大商機。（三之一）
下半年北上置業料反彈
【商報專訊】香港與內地往來日趨便利，加上CEPA的簽訂，地產界人士相信會進一步推動港人北上置業的熱潮，預計今年下半年就會出現反彈。其中，深圳受惠於鄰近香港的地理位置，會繼續成為港人置業的首選城市。
雖然3月中爆發的SARS令港人北上置業吹淡風，3年來首次錄得交投宗數的下跌，中原（中國）及置業國際的研究報告均不約而同地顯示，上半年港人北上置業的數字較去年同期下挫16％，不過，對下半年甚至未來的市道，業界還是樂觀的，尤其是CEPA的出臺，會加大有關的需求。
隨著SARS陰霾漸消，置業國際的報告預計，下半年港人北上置業交投會出現反彈，帶動全年成交量微增2％達2.05至2.18萬個單位，涉及金額約113億元人民幣。
業務重心北移推動置業
置業國際主席蔡涯棉表示，內地無論在消費購物、經營成本上，費用均較香港便宜一大截，“不隻是個人工餘會北上消遣，很多企業亦將部分工序北移，例如銀行、電訊的後勤支援亦搬了上去。”
“根本上大的經濟勢頭都不在本地！”蔡涯棉指出，現在香港的發展並不太好，反而大家都看好內地經濟，CEPA後，業務亦慢慢傾向內地。“業務重心北移，北上置業需求當然亦同步上升。”
在深置業比重維持50％
在眾多內地城市中，雖然上海近年的發展勢頭甚為強勁，但業界認為在可見的將來，深圳仍會是港人北上置業的首選地。
根據中原及置業國際的統計數字顯示，過去數年，選擇在深圳置業的港人比重均維持在50％左右。而深圳的官方數據亦發現，盡管當地新盤供應量不斷上升，但外銷比例多年來亦穩守在約7％的水平。中原（中國）董事副總經理賴國強指出，外銷客中，港人一直是重要的支柱。
“在供應量日增的前提下，深圳多年來外銷比重均無下跌，港人應記一功。就算非典期間，睇樓的人少肿，但深圳由於近香港，唔少香港人照上去睇樓，可以話繫令當時的睇樓比率得以維持的原因之一。”賴國強相信，未來港人北上置業仍會集中在深圳，比重會一直維持在50％以上。
深圳置業優勢京滬難企及
雖然，近年北京、上海發展迅速，亦吸引了不少港人到當地置業，但賴國強認為，和深圳比仍有差距，“北京的二手市場仍較沉寂，可以看出港人對該市場興趣一般，而上海雖然商機無限，但由於距離遠，仍以投資客多，加上基數細，無論點升，交投亦難及深圳。”
事實上，港人北上置業，深圳可謂提供了全方位的功能。“港人到東莞買樓多為度假，到上海置業多為投資性質，但深圳樓則除了集合上述的作用外，還加多了項自用的實際用途。”賴國強表示，將公司搬到深圳，甚至舉家遷到當地，小孩每日回港上學的家庭與日俱增。
深圳地鐵通車必成賣點
不過，由於交通上的限制，港人喜到深圳置業的習慣並未能令整個深圳地產業受惠。現時港人的置業地點大部分集中在口岸區域，“即近年形成的所謂口岸經濟圈人氣最旺，皇崗24小時通關後，交投量和樓價均直睫上升，但其客流量僅及羅湖十分之一。可以想像，如果羅湖通關無時間限制，附近樓市會何等暢旺。”賴國強說。
深圳地鐵通車在即，對港人而言是大熱新聞，亦是發展商的一大賣點。賴國強認為，深圳地鐵可以將港人帶離口岸地區，到其他相對較為偏遠的地區置業，“有了穩定、快捷的交通繫統，港人北上的居住習慣可能因此改變！”
蔡涯棉亦認為，鄰近香港的地理位置是其他內地城市無法取替深圳而成為港人心頭好的主要原因，“現在皇崗24小時通關，好多人放肿工就上去，簡直好似港島去九龍一樣。”加上深圳近年經濟、生活水平均不斷提高，生活方式亦逐步貼近香港，兩地的差異正在逐漸縮小，“很多出名的店乃在兩地都可以找到，香港有稻香，深圳亦有稻香！”
滬樓盤宣傳強另有所圖
雖然，近年上海樓盤在港的廣告攻勢甚強，但蔡涯棉表示，這隻是發展商營造出來的錯覺，“來香港賣得廣告的都是高檔盤，發展商隻是希望加大宣傳攻勢，回到上海可以藉在海外亦有銷售作賣點，真正的市場未必是香港。”他指出，去年來港銷售的上海盤僅得約2000個，但深圳卻有逾萬個，“上海始終太遠了，飛機票都要成千銀，所謂未見官要先畀錢，吸引的是大機構，不是中小企和實用買家，加上又要講國語，在深圳，起碼用廣東話都可以溝通到！”
港樓價跌惟兩地價差仍大
事實上，除了地理上的便利，近年本港樓價不停下挫，亦令兩地的樓價逐步靠攏，吸引港人入市。蔡涯棉認為，若以羅湖、福田區和港島的杏花搋、太古城比較，前者樓價僅及後者的四分之一，“以前太古城的樓價是現在的兩倍有多，即兩地原本價差接近10倍。”而越偏遠的地區，相差亦越大，龍華和新界的比差就為1比7。
賴國強亦贊同蔡涯棉的比較，他認為，過去一直有人將新界樓和羅湖比較是不正確的，但就算拿天和地比，香港樓價不停向下調整，兩地仍有3倍的價差存在。“現在的YOHO亦買成千八蚊尺，這已屬郊區，但深圳的頂級豪宅亦隻售700元，你想嚇，搭多個站過羅湖，平成甘多，加上全日通關實施，深圳置業潛力不言而喻！”
業界北拓難紓就業困境
【商報專訊】香港樓市正值低潮，港人北上置業熱必會帶動發展商及物業代理北上再拓商機。但令人意外的，本港地產界從業員未能因此受惠，業界就業壓力難於紓緩。
蔡涯棉指出，早在1992、1993年，本港發展商亦有跟隨港人北上而欲分一杯羹，但由於地價過高，市場又未完善，結果幾乎全部損手離場。“當時香港個市好到不得了，可以用暴利形容，內地樓就算不蝕錢，港商亦不放在眼中。”
不過，時過境遷，近年本港地產市道不景，樓價屢創新低，但建築成本卻沒有同步下調，在香港經營新盤利潤開始變得微薄，“可以說繫得個做字，反而內地大好前景，港商又開始往北走了。”但蔡涯棉認為，港商對內地市場缺乏認識，又少了熟悉的工程人員支援，困難重重，“猛虎過江始終不及地頭蟲！”
除發展商外，物業代理亦開始往北走，現時置業國際已逐漸淡出本港一手市場，加大內地業務的比例。蔡涯棉表示，明白到本土市場正在逐步萎縮，但由於香港新盤的發售一向由發展商自己負責，本港物業代理缺乏有關經驗，而內地二手市場又未真正暢旺，故本港人纔很難北上大展拳腳。
賴國強亦認為，北上置業潮為港商帶來商機，但卻未能為同行創造太多的就業機會。“為了減少成本，一般公司北上都不會以高薪再聘請香港人，除非是管理層的職位。如果欲以個人名義北上創業，又得面對內地同行的競爭，除了大公司，很難和當地人爭！”
以中原為例，80間內地分行，合共3000名員工中，港人僅有50人，占16.7％。但在港人員工不多的情況下，中原內地業務依然節節上升，目前已占總收入的二至三成，公司的目標是在5年內上升至一半以上。但賴國強認為，以現時的勢頭看，計劃肯定可以提前完成，甚至明年就可以完成。“現在單靠香港肯定食唔飽，稍為有規模的代理行都要向北發展，至於同行的出路則難以北望神州了！”他語帶無奈地說。
業界反對徵邊境稅
【商報專訊】雖然港人北上置業日增已是不爭的事實，但當中尚有很多阻礙。業界認為，兩地融合長遠有利雙方的發展，當中最重要是政府的理解和政策支持，“最好莫徵邊境稅！”
蔡涯棉認為，經過多年的發展，內地樓盤的設計經已可媲美香港，基本上可滿足港人的居住要求，“在綠化上甚至更勝一籌。不足的是在配套服務上，醫療、教育方面令港不怎麼放心。”
不過，蔡涯棉相信，這些都是小問題，隨著時間的推移始終能夠獲得解決，“最關鍵的還是政府和商界的態度！”他認為，港府一直憂慮港人北上會削弱香港的競爭力，在推動兩地融合上不夠積極，“單打獨鬥很難做好，隻有加強溝通和合作纔能達至雙贏！”
“港府一直太依賴九廣鐵路，費用太高了！”蔡涯棉認為，港府要考慮引入其他過境交通工具，讓往返兩地的人有更多選擇。
同時，對於即將開徵的邊境建設稅，蔡涯棉亦持反對意見，“對庫房而言，每年增加的隻是十億元的收入，但造成的心理障礙可能令香港經濟損失遠不止此數，長三角其他城市入上海需不需要交稅呢？”
而賴國強亦希望，兩地往返可以更加便利，“現時港人北上置業最大的阻力可以說是交通上的壓力，除了提供更加多的交通選擇外，過關手續亦應該簡化，最好羅湖亦能24小時通關！”
港人北上置業已歷十年時間。隨著香港和內地關繫的日趨密切，港人北上置業日益增多，最近CEPA的出臺，必更令此風見長。本港業界認為，在眾多內地城市中，深圳仍會是港人北上置業的首選地。藉香港商報中國地產展示中心即將於本月26日開張之機，今起推出有關北上置業的繫列報道，以探討在CEPA之下孕育的北上置業大商機。（三之一）
下半年北上置業料反彈
【商報專訊】香港與內地往來日趨便利，加上CEPA的簽訂，地產界人士相信會進一步推動港人北上置業的熱潮，預計今年下半年就會出現反彈。其中，深圳受惠於鄰近香港的地理位置，會繼續成為港人置業的首選城市。
雖然3月中爆發的SARS令港人北上置業吹淡風，3年來首次錄得交投宗數的下跌，中原（中國）及置業國際的研究報告均不約而同地顯示，上半年港人北上置業的數字較去年同期下挫16％，不過，對下半年甚至未來的市道，業界還是樂觀的，尤其是CEPA的出臺，會加大有關的需求。
隨著SARS陰霾漸消，置業國際的報告預計，下半年港人北上置業交投會出現反彈，帶動全年成交量微增2％達2.05至2.18萬個單位，涉及金額約113億元人民幣。
業務重心北移推動置業
置業國際主席蔡涯棉表示，內地無論在消費購物、經營成本上，費用均較香港便宜一大截，“不隻是個人工餘會北上消遣，很多企業亦將部分工序北移，例如銀行、電訊的後勤支援亦搬了上去。”
“根本上大的經濟勢頭都不在本地！”蔡涯棉指出，現在香港的發展並不太好，反而大家都看好內地經濟，CEPA後，業務亦慢慢傾向內地。“業務重心北移，北上置業需求當然亦同步上升。”
在深置業比重維持50％
在眾多內地城市中，雖然上海近年的發展勢頭甚為強勁，但業界認為在可見的將來，深圳仍會是港人北上置業的首選地。
根據中原及置業國際的統計數字顯示，過去數年，選擇在深圳置業的港人比重均維持在50％左右。而深圳的官方數據亦發現，盡管當地新盤供應量不斷上升，但外銷比例多年來亦穩守在約7％的水平。中原（中國）董事副總經理賴國強指出，外銷客中，港人一直是重要的支柱。
“在供應量日增的前提下，深圳多年來外銷比重均無下跌，港人應記一功。就算非典期間，睇樓的人少肿，但深圳由於近香港，唔少香港人照上去睇樓，可以話繫令當時的睇樓比率得以維持的原因之一。”賴國強相信，未來港人北上置業仍會集中在深圳，比重會一直維持在50％以上。
深圳置業優勢京滬難企及
雖然，近年北京、上海發展迅速，亦吸引了不少港人到當地置業，但賴國強認為，和深圳比仍有差距，“北京的二手市場仍較沉寂，可以看出港人對該市場興趣一般，而上海雖然商機無限，但由於距離遠，仍以投資客多，加上基數細，無論點升，交投亦難及深圳。”
事實上，港人北上置業，深圳可謂提供了全方位的功能。“港人到東莞買樓多為度假，到上海置業多為投資性質，但深圳樓則除了集合上述的作用外，還加多了項自用的實際用途。”賴國強表示，將公司搬到深圳，甚至舉家遷到當地，小孩每日回港上學的家庭與日俱增。
深圳地鐵通車必成賣點
不過，由於交通上的限制，港人喜到深圳置業的習慣並未能令整個深圳地產業受惠。現時港人的置業地點大部分集中在口岸區域，“即近年形成的所謂口岸經濟圈人氣最旺，皇崗24小時通關後，交投量和樓價均直睫上升，但其客流量僅及羅湖十分之一。可以想像，如果羅湖通關無時間限制，附近樓市會何等暢旺。”賴國強說。
深圳地鐵通車在即，對港人而言是大熱新聞，亦是發展商的一大賣點。賴國強認為，深圳地鐵可以將港人帶離口岸地區，到其他相對較為偏遠的地區置業，“有了穩定、快捷的交通繫統，港人北上的居住習慣可能因此改變！”
蔡涯棉亦認為，鄰近香港的地理位置是其他內地城市無法取替深圳而成為港人心頭好的主要原因，“現在皇崗24小時通關，好多人放肿工就上去，簡直好似港島去九龍一樣。”加上深圳近年經濟、生活水平均不斷提高，生活方式亦逐步貼近香港，兩地的差異正在逐漸縮小，“很多出名的店乃在兩地都可以找到，香港有稻香，深圳亦有稻香！”
滬樓盤宣傳強另有所圖
雖然，近年上海樓盤在港的廣告攻勢甚強，但蔡涯棉表示，這隻是發展商營造出來的錯覺，“來香港賣得廣告的都是高檔盤，發展商隻是希望加大宣傳攻勢，回到上海可以藉在海外亦有銷售作賣點，真正的市場未必是香港。”他指出，去年來港銷售的上海盤僅得約2000個，但深圳卻有逾萬個，“上海始終太遠了，飛機票都要成千銀，所謂未見官要先畀錢，吸引的是大機構，不是中小企和實用買家，加上又要講國語，在深圳，起碼用廣東話都可以溝通到！”
港樓價跌惟兩地價差仍大
事實上，除了地理上的便利，近年本港樓價不停下挫，亦令兩地的樓價逐步靠攏，吸引港人入市。蔡涯棉認為，若以羅湖、福田區和港島的杏花搋、太古城比較，前者樓價僅及後者的四分之一，“以前太古城的樓價是現在的兩倍有多，即兩地原本價差接近10倍。”而越偏遠的地區，相差亦越大，龍華和新界的比差就為1比7。
賴國強亦贊同蔡涯棉的比較，他認為，過去一直有人將新界樓和羅湖比較是不正確的，但就算拿天和地比，香港樓價不停向下調整，兩地仍有3倍的價差存在。“現在的YOHO亦買成千八蚊尺，這已屬郊區，但深圳的頂級豪宅亦隻售700元，你想嚇，搭多個站過羅湖，平成甘多，加上全日通關實施，深圳置業潛力不言而喻！”
業界北拓難紓就業困境
【商報專訊】香港樓市正值低潮，港人北上置業熱必會帶動發展商及物業代理北上再拓商機。但令人意外的，本港地產界從業員未能因此受惠，業界就業壓力難於紓緩。
蔡涯棉指出，早在1992、1993年，本港發展商亦有跟隨港人北上而欲分一杯羹，但由於地價過高，市場又未完善，結果幾乎全部損手離場。“當時香港個市好到不得了，可以用暴利形容，內地樓就算不蝕錢，港商亦不放在眼中。”
不過，時過境遷，近年本港地產市道不景，樓價屢創新低，但建築成本卻沒有同步下調，在香港經營新盤利潤開始變得微薄，“可以說繫得個做字，反而內地大好前景，港商又開始往北走了。”但蔡涯棉認為，港商對內地市場缺乏認識，又少了熟悉的工程人員支援，困難重重，“猛虎過江始終不及地頭蟲！”
除發展商外，物業代理亦開始往北走，現時置業國際已逐漸淡出本港一手市場，加大內地業務的比例。蔡涯棉表示，明白到本土市場正在逐步萎縮，但由於香港新盤的發售一向由發展商自己負責，本港物業代理缺乏有關經驗，而內地二手市場又未真正暢旺，故本港人纔很難北上大展拳腳。
賴國強亦認為，北上置業潮為港商帶來商機，但卻未能為同行創造太多的就業機會。“為了減少成本，一般公司北上都不會以高薪再聘請香港人，除非是管理層的職位。如果欲以個人名義北上創業，又得面對內地同行的競爭，除了大公司，很難和當地人爭！”
以中原為例，80間內地分行，合共3000名員工中，港人僅有50人，占16.7％。但在港人員工不多的情況下，中原內地業務依然節節上升，目前已占總收入的二至三成，公司的目標是在5年內上升至一半以上。但賴國強認為，以現時的勢頭看，計劃肯定可以提前完成，甚至明年就可以完成。“現在單靠香港肯定食唔飽，稍為有規模的代理行都要向北發展，至於同行的出路則難以北望神州了！”他語帶無奈地說。
業界反對徵邊境稅
【商報專訊】雖然港人北上置業日增已是不爭的事實，但當中尚有很多阻礙。業界認為，兩地融合長遠有利雙方的發展，當中最重要是政府的理解和政策支持，“最好莫徵邊境稅！”
蔡涯棉認為，經過多年的發展，內地樓盤的設計經已可媲美香港，基本上可滿足港人的居住要求，“在綠化上甚至更勝一籌。不足的是在配套服務上，醫療、教育方面令港不怎麼放心。”
不過，蔡涯棉相信，這些都是小問題，隨著時間的推移始終能夠獲得解決，“最關鍵的還是政府和商界的態度！”他認為，港府一直憂慮港人北上會削弱香港的競爭力，在推動兩地融合上不夠積極，“單打獨鬥很難做好，隻有加強溝通和合作纔能達至雙贏！”
“港府一直太依賴九廣鐵路，費用太高了！”蔡涯棉認為，港府要考慮引入其他過境交通工具，讓往返兩地的人有更多選擇。
同時，對於即將開徵的邊境建設稅，蔡涯棉亦持反對意見，“對庫房而言，每年增加的隻是十億元的收入，但造成的心理障礙可能令香港經濟損失遠不止此數，長三角其他城市入上海需不需要交稅呢？”
而賴國強亦希望，兩地往返可以更加便利，“現時港人北上置業最大的阻力可以說是交通上的壓力，除了提供更加多的交通選擇外，過關手續亦應該簡化，最好羅湖亦能24小時通關！”