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庫存告盡，樓市告急，都是精裝修政策惹的禍？

該函顯示，到今年3月，長沙市中心城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案，但尚未銷售的住宅去化周期僅為2.8個月，下轄的長沙縣、瀏陽市去化周期分別為2個月、1.9個月。

長沙樓市庫存真的告急？

當然，沒大專以上學歷的，花幾萬買個小商鋪或投資商業公寓，一樣可以曲線入戶。自己沒有購房資格，傢裡的老人、小孩一起上。更有甚者，一些房產中介稱花個二、三萬元就可以幫客戶辦戶口。各種“套路”在購房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤銷售總監對《中國經濟周刊》記者笑稱：“誰傢還沒幾個剛需啊。”

這份公函稱，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在“12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”。

據克而瑞研究中心數據，今年4月，長沙需求最龐大的剛需和改善市場仍是供不應求，認籌人數與推售房源數量之比最高達到瞭8：1。

而到2017年8月，長沙人才新政細則發佈，大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學歷者無需社保，遷瞭戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單，憑戶口本、身份證、畢業證即可辦理落戶手續。

一般而言，當一個城市住房的消化周期低於3個月，房價就會有極強的上漲動力。事實上，長沙房價自2016年下半年開啟上漲模式以後，至今未曾剎車。

……

一二手房價格倒掛，搖號成瞭新生意

據瞭解，精裝價格因此被一些樓盤不斷推高，報價從約2000元/平方米漲到超過4000元/平方米。比如，今年3月30日，湖南湘江新區官網掛出瞭“長沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標公告”，根據公告可計算出，該樓盤精裝修工程造價約4600元/平方米。

對此，不少業內人士認為，這都是精裝修政策惹的禍。

前不久，長沙一樓盤搖號名單中竟然出現瞭兩名00後，其中一個生於2007年，今年才11歲。

這直接打破瞭5月20日發佈的限購政策。對此，《中國經濟周刊》曾於2017年9月報道稱，“由於符合購房條件的人群驟增，市場普遍預計，這將加劇供需失衡，短期內市場將難以降溫。”

2017年3月18日，長沙發佈限購政策，實行區域性住房限購，並暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍傢庭出售新建商品住房。

開盤統計數據為這場狂熱作瞭註腳：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人搖號，中簽率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人搖號，中簽率12.3%。這兩個盤同在濱江，性價比不相上下，房源同是600多套，不同的是，認籌人數後者暴漲瞭一台中商標事務所｜台中商標事務所推薦倍多。

在一些房產銷售員的渲染下，裝修價格看漲預期強烈，購房者排隊搶房重回樓市。“傳說裝修定價政策5月份就要出臺，要買房子就趕緊。”長沙江山帝景的一位置業顧問如是說。

事實上，據《中國經濟周刊》記者瞭解，多個毛坯樓盤目前都在重新考慮按裝修價格開盤。不過，因裝修新政涉及發改、住建、稅務和銀行等多個部門，相互之間利益考量並不一致，裝修新政的出臺時間一再後延。

5月4日，北辰三角洲開門放籌，有人排隊現場暈倒，當場不省人事，有購房者大打出手引來警察，3天超過5千人排隊搶房，排隊現場不少是上瞭年紀的老人。有人在公眾號“地產BBC”留言稱，“親眼看到一個頭發全白的走路走不動的老嗲嗲(註：長沙方言，泛指老翁)，被兒子喊著來認籌北辰，那麼大年紀還來受這罪”。

引發搶購的另一個因素是一二手房價格的倒掛。

以北辰三角洲為例，新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右，若是買到100平方米的新房，就等於賺到50萬元。

一張剛需票，十萬雪花銀。沒有購房資格，創造購房資格也要上。層層加碼的限購政策下，怎麼創造？

今年3月，長沙出臺精裝修政策，要求“長沙市內五區(芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區)新供地的商品住宅項目，采用全裝修建設交付的比例不低於70%”，卻沒有像武漢等地一樣出臺精裝價格的詳細限制條款。

同年5月20日，限購升級，限購對象擴大至本市戶籍傢庭，限購范圍也從新房擴大至二手房：暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍傢庭出售商品房(含新建商品住房和二手房，下同)；暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍傢庭出售商品住房。

近日，一份名為《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》的文件流傳開來。

目光轉向長沙房地產的熱門區域 梅溪湖板塊，同樣的戲碼也在上演：雲頂梅溪湖和金茂灣兩項目今年4月雙雙搖號開盤，認籌人數都在房源數量的兩倍以上。

5月14日，長沙市住建委約談80餘傢房地產開發企業，促使其加快入市步伐。

強烈賺錢效應下，創造條件去排隊搖號也成為一些人的新生意。該總監透露，光是他手頭的“關系戶”都300多個人瞭，隻要搖上號，再把號子轉手倒賣出去，至少是20萬元的收益。

搶房恐慌在購房者中彌漫，各種怪象也已見多不怪。

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一二手房價格倒掛 長沙樓市庫存真的告急？

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