2007年10月17日07:58 　 中國經濟時報記者 周雪松

　遭遇最嚴厲調控 樓市或將降溫

房地產新政的市場影響調查之一
最近一段時間，有關央行提高二次房貸首付的話題很是熱鬧了一陣子。
然而，就在人們還在為"第二套房"糾纏不清之時，來自國土資源部和國家稅務總局方面的消息顯示，物業稅的出臺已如箭在弦，除"銀根"外"地根"也同時收緊。
種種跡象表明，樓市正經歷有史以來最嚴厲調控。

樓市遭遇最嚴厲調控
據新華社報道，國家稅務總局相關負責人10月12日在稅務總局前三季度稅收情況新聞發佈會上表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。有分析人士指出，這一動態傳遞的信息意味著物業稅從"空轉"到落實或許僅剩下一步之遙。
據上述人士介紹，從2003年起，稅務總局和財政部就先後批准了北京 、江蘇、深圳 等六個省市作為試點先行單位，進行房地產模擬評稅試點。今年又批准了河南、安徽、福建、大連 四個地區部分區域作為房地產模擬評稅擴大試點範圍。
這位負責人同時表示，稅務總局和財政部加強了與有關專家及國際組織的合作、溝通、聯繫，創建了符合國情的評稅工作模式，開發了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關係，同時也培養了一批專業人才。上述大量準備工作為物業稅的開徵創造了條件。
除物業稅可能出臺之外，上周，值得關注的消息措施還包括央行再次提高存款準備金率及國土資源部新頒佈的39號文件。
10月13日下午央行發佈公告稱：決定自2007年10月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。這是央行今年以來第八次上調銀行存款準備金率。在此之前，央行發行了1500億元央票，此舉與提高存款準備金率均被業界視為央行意欲再次加息前兆。僅進入2007年以來央行已連續五次升息，貨幣政策出臺接連不斷。有金融專家斷言，年底央行肯定還會繼續加息。
上周，繼9月末央行與銀監會發佈房貸新政以後，國土資源部頒佈了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》煿土資源部部長令200739號，簡稱39號令牐進一步嚴格和規範土地的招拍掛制度，收緊土地融資，嚴控土地開發期限，其中明確規定："未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。"該法規將於11月1日起正式實施。
與央行連續加息及提高二次房貸首付相比，開徵物業稅與明令禁止開發商分期領取土地證顯然更像是兩枚"重榜炸彈"。
今年早些時候，由於傳聞物業稅可能即將出臺，許多打算二次置業或欲購買高檔住宅的市民均推遲了購房計劃，京城大戶型高檔住宅市場驟然遇冷，時至今日，其元氣仍未完全恢復。京城大戶型高檔住宅銷售仍然相對低迷。
實際上，從2005年國務院出臺"國八條"算起，包括後來的"國六條"、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上均屬罕見。

樓市會否降溫？
"樓市未來可能會出現一定程度的觀望情緒，但目前還很難說會降溫。"10月11日，戴德梁行華北區董事總經理雷志超先生在接受中國經濟時報記者採訪時表示，央行提高二次房貸首付對於購房者來說，影響並不是很大。"能買得起第二套房的人，首付提高10％對於他們來說並不會很在乎。"雷志超稱。
按照央行新的貸款政策，貸款購買第二套房產將在現有基準利率上再上調10％的浮動利率。以同樣貸款60萬元，貸款期限20年購買第二套房計算，新政策出臺後除了首付門檻提高了10％外，若與2004年第一次加息時利率水平比較，購房者還將多支出30．6萬元的真金白銀。對於普通百姓來說，這是一個相當驚人的數字。

"銀行提高首付款比例，是對開發商資金鏈的重要考驗。資金來源方面，商業銀行將嚴格控制房地產開發貸款，比如項目資本金比例達不到35％，商業銀行不得發放任何形式的貸款，開發商面臨資金短缺的壓力。銷售收入方面，由於提高第二套房首付比例及利率，房產投資及部分自住需求都將受到一定的抑制，銷售房款的回收進度因此將受到一定影響。"鏈家地產相關人士認為，加息及物業稅是最有可能兌現並對房地產行業產生實質性影響的政策。
"在目前整體經濟快速增長情況下，加息更大的目的在於緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來頻繁的加息對房地產行業所產生的疊加效應已不容忽視。"有專家進而指出，樓市降溫或再所難免。
最近一攬子的政策效果在部分城市已經顯露出端倪。央行上海 總部近日發佈的三季度貨幣信貸運行顯示，在央行"進一步控制投放"政策下，上海9月房貸增速回落，滬上樓市"金九銀十"風光不再，與此同時央行數據顯示：房貸已經成為上海人最大的負擔！另悉，為控制風險，上海對"第二套房"已停止發放定息房貸，建行上海分行則計劃"從嚴"控制第二套房貸首付，並擬提高至五成。
深圳國土房產局公佈的銷售數據顯示，進入10月份後，深圳樓市非但未出現"金九"盛景，新房還出現了急劇萎縮。據10月1日—9日的公示數據，深圳新房成交1．82萬平方米，日均僅為2026平方米，環比9月日均成交量下降高達八成之多。
業內人士表示，分期領證是過去開發商典型的打政策擦邊球行為，國土資源部部長令如得到切實執行，將對開發商通過拖欠土地出讓金同時撬動多個開發項目的做法提出嚴峻挑戰，同時對這類開發商的資金鏈也是一大嚴峻考驗。另有專家表示，相關金融調控措施將促進房地產行業重組整合，隨著地價的上漲，越來越多的小公司將在競爭中被淘汰出局。