【文/住展房屋網】新興重劃區房子蓋得多，空屋也多，因此外界多聚焦討論重劃區高空屋率的問題，認為房子蓋得太多、賣壓太大，房價遲早崩盤。但住展房屋網企研室認為，新興重劃區空屋率偏高是正常現象，而高空屋率與近年房價漲跌，其實關聯性並不大，但這個問反覆被提出來說，只不過是新興重劃區目標鮮明，易成為集火點罷了。住展房屋網企研室分析，重劃區在開發過程初期、中期，空屋率一定會很高，主要原因是開發初、中期交屋的建案多，且生活機能不發達，遷入居住的人相對有限，閒置住宅也較多。店面也是同樣道理，當實質居住人口不多，願意租店面的商家也不會太多。

在一般情況下，新興重劃區至少要經歷三到五波大型交屋潮，費時約10至15年以上的時間，居住的人口才會較多，稍微有一些生活機能。通常來說，若鄰近舊市區的重劃區，發展速度會稍快，如信義計畫區、民生社區；若是較大面積、或者遠離舊市區而獨立的新重劃區，則發展速度較慢，如淡海、青埔。

影響重劃區發展的快慢的另一個因素，還有「房價高低」與「產品性質」。如果開發初、中期，重劃區內房價較低、推案產品以首購和一般產品為主，則這類客層有居住需求的急迫性，等到房子蓋好後，會比較快搬入新家，房子閒置時間較短。

但如果開發初、中期房價就衝高、並出現許多大坪數、甚至豪宅型建案，購買這類型房子的客層除了高端換屋客層外，主要客源是投資、置產性質，這類客戶名下通常有數間房子，買房的目標並非源於自住需求，所以房屋空置期就較長。像這類重劃區，區域發展的腳步就比較慢，例如內湖五期重劃區就是類似例子。

不管哪一種類型的重劃區，發展過程中通常避免不了歷經高屋率時期，就連現在熱熱鬧鬧的信義計畫區、大直重劃區，也曾經歷過高屋率時期。當時雖然還沒有「鬼城」的稱呼，也曾被批評是「空城」；之所以有類似批評，主要是多數人只看到當下，不知重劃區都是從「點」到「線」，再由「線」擴大到「面」的發展，最後才會趨於成熟。

而現在像淡海、青埔、新莊副都心與林口等地，常因空屋率過率而被拿出來鞭，外界多認為是供給量過大、空屋率過高導致房價下跌，但其實空屋率與房價漲跌關聯性並不大，房價漲跌與整體房市景氣相關性更大。

換言之，房市景氣上升，每個區域都雞犬升天；房市景氣下殺，覆巢之下沒有完卵，不只重劃區跌，市中心照樣跌。所以，單純批評重劃區空屋率，卻忽視其發展的規律，論述就不夠妥當了。