2009年，大陸主要城市的房價全年漲幅普遍在50%~70%之間，嚇壞了所有老百姓。2010年1月10日出台的「國十一條」，雖然已可清晰看出國務院打擊高房價的意圖，但在中國經濟領先全球走出金融風暴、通貨膨脹蠢蠢欲動，以及其他投資管道匱乏等因素帶動下，買房儼然成為全民運動。

    　賣方強勢買方追價無力

    　在餐廳吃飯，鄰桌的客人在討論買房；搭地鐵，其他乘客也在討論買房；甚至剛畢業的大學生，也不遑多讓地拿著家裡的錢炒起房來，造成2010年農曆年後到4月中旬短短２個月之間，房價大漲30%的失控局面。

    　不斷高漲的房價，讓屋主的心態愈來愈強勢，買方客戶永遠追著屋主的開價跑，周一看屋時總價300萬元（人民幣，下同）的房子，周二再帶父母去看，屋主已跳價到310萬元，且還有其他人排隊等著買。

    　令我印象最深刻的實際案例，是一對小夫妻透過鏈家地產買房，由於是第一次買房子，所以格外慎重，看中了之後沒有及時決定，想帶長輩看過之後再付定金，結果2天之後，房子已賣給別人；一周後，這對小夫妻又看中的另一套房，基於記取教訓，這次付了5000元定金，但簽約前，房東突然表示房價要提高15萬元。

    　小夫妻無力負擔，只能接受屋主加倍退還的1萬元定金，交易作罷；隔幾天，這對夫妻又勉強看中第三套房，位置、格局都不如前兩間好，但開價卻貴了30萬元，遠遠超過他們的負擔。最後，那位太太受不了房價不斷上漲的壓力，在我們店裡嚎啕大哭，我們的經紀人在旁邊看了心酸，但除了繼續努力協助他們找房子之外，其實也別無他法。

    　賣方市場的強勢，還表現在房地產經紀業的服務費及各項房地產交易稅費上，在北京，無論法律規定的納稅義務人是誰，或是買賣雙方應該各自負擔多少經紀服務費，買方永遠是交易過程中的納稅及付費義務人，屋主的開價永遠是「到手價」，其他因交易而產生的所有稅費，都由買方負擔。

    　新政百日房價僅降1成

    　鏈家地產在北京擁有600餘家直營店，在今年4月以前，因為買不到房子而痛哭流涕的的劇情，幾乎每隔幾天就在我們的門店上演一次。由於老百姓對失控的房價深惡痛絕，媒體開始跟著反映輿情，《新華社》甚至罕見地連續4天狂批房價飆漲的不合理。

    　面對輿情的激烈反應，國務院在4月16日再出台房地產調控新政，再次調高二套房的自備款比例至5成，利率上調到基準利率的1.1倍（2009年房貸利率是基準利率的0.7倍，所以前後對照，購買第二套房的房貸利率等於上調了57%），第三套房甚至傾向於要求銀行不受理貸款申請。

    　至此，大陸這波被媒體稱為「史上最嚴厲的房地產調控政策」陣仗底定，效果如何，各方都好奇。

    　新政出台後，北京房地產價量表現並不一致，二手房成交量反應明顯，一周之內，成交量暴跌8成，從日均千套以上的成交量萎縮至200餘套，但房價卻變化有限。以北京為例，在新政實施3個月後，無論是一手房（預售屋）或二手房（中古屋），價格均只小跌1成左右，連今年3、4月間的漲幅都還沒回歸，尤其是6月下旬之後，房價止跌，成交量甚至小幅回升，更令媒體開始懷疑政府的調控決心，甚至有學者及媒體預測，這波房地產宏觀調控正一步步走向失敗。

    　其實各項整體經濟數據均顯示，中國在2010年下半年的經濟成長將趨緩，所以，不少學者專家曾建議國務院，調控政策至此為止即可，因為即使不再出台任何調控政策，中國房地產在整體經濟狀況不佳的情況下，也勢將無力復甦。

    　所以，政府在5月之後，便沒有再出台打房的相關政策。但被媒體一質疑之後，為了展示打房決心，目前北京的房地產業內人士多半認為，政府在第三季度再度出台相關政策的可能性大增，而7月15日，北京市關於二套房貸款的認定從嚴，採取「認房又認貸」的細則出台後，更印證了這種想法。

    　輿論施壓或再出手調控

    　所謂「認房又認貸」係指銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款紀錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統，查詢借款人家庭擁有的住房數量。只要曾經買過房，無論該套房是否貸款，也無論該套房是否在北京，更無論該套房是否已經售出，反正只要買過房，如果再買第二套房，辦理貸款時，貸款成數都不得超過5成，且利率必須上浮1.1倍。

    　這個新出台的細則，使得過去若干北京市的銀行，在認定二套房的彈性空間完全被堵死，使得未來購房貸款的門檻更嚴格。

    　除了貸款從嚴之外，最有可能性出台的新政首推房產稅，因為房產稅若順利出台，一般認為，除了能抑制投資客，還可迫使買了房之後，閒置坐等房價上漲再轉售牟利的屋主，在房屋持有期間將房子出租，擴大出租房源的供給，解決最近住宅類租金上漲過快的問題。

    　原本有意讓房地產回歸市場面的大陸政府部門，在輿論壓力下，新一波的打房政策如箭在弦，不得不發，而已止跌近月的北京房價，看來又將展開新一輪的多空方大戰。

2010-07-30

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