房地產正在「醞釀」泡沫中
房地產正在「醞釀」泡沫中
最近房價過高的話題引起民眾高度重視，連睽違20年的「無殼蝸牛聯盟」，也再度出面，抗議政府放任房價狂飆，讓小老百姓望屋興嘆。但儘管無殼蝸牛的聲音喊得再大，看來近一二年內房價下跌的機會不高。但從更長期的角度來看，台灣的房地產市場泡沫，正在積極醞釀中。
根據住展雜誌的調查統計，2007到2009年3年中，北台灣五大區塊的餘屋量達3.54萬戶，未售餘屋總金額高達3541億元。而這個餘屋量還只是以新成屋為統計標的。而在今年初時，預估2010年全台新屋加預售屋推案量，將高達9500億元，回到2008年的高水準，其中北台灣就有8000億元推案量，顯示今年又進入建商積極推案年。高推案再加上餘屋，全台有超過兆元的房產，正在積極尋找買主。
而為了解決民眾抗議高房價的呼聲，政府又打算在機場捷運沿線如林口、泰山，及板橋、中和、淡海新市鎮等地，尋找土地興建平價住宅。果真如此，又將創造更大的房屋供應量。大量的房屋供給，預料也將是未來房地產泡沫的壓力來源。
回顧20年前無殼蝸牛上街頭的時空背景，當時台灣經濟高成長，台幣大幅升值，資金氾濫造成股價與房價狂飆。但在無殼蝸牛上街頭的隔年，因為景氣反轉，台股從12682的高點重挫到最低2485點，房地產也同樣從高檔崩盤，同時出現建商倒閉、預售案糾紛。
在那之後，股市在科技產業崛起風潮中成長，一直到2000年再出現萬點高峰。但房市卻是持續13年低迷，一直到科技泡沫結束，2003年SARS危機後，房地產市場才終於擺脫疲態、逐步加溫。而這波全球金融海嘯，經濟景氣修正行情下，歐美市場房地產暴跌。但台灣只有在2008年第四季與2009年第一季交易較為清淡，但因游資泛濫，第二季後房價又出現欲小不易的現象，而近期預售屋房價頻創新高，更引起小市民的怒吼。
但是這波房價高峰預估還不會太快消退，有幾個原因。游資充沛、利率低檔，經濟面正處在復甦期，建商購地成本墊高，原物料價格持續攀升。但隨著經濟逐漸復甦，利率將持續上揚，因此當未來這波景氣走到最高峰後，台灣房地產市場將面臨重大挑戰。
民眾擔心房價攀高的心態，仍然創造房市的熱絡交易，近期329檔期，據傳銷售傳出佳績，讓業者打了一劑強心針。但對一般民眾而言購屋是20年大計，買了之後更重要的是要繳得起房貸。我建議民眾最好先試算一下貸款能力，看自己可買多少總價的房屋，同時還要預估未來利率攀升的成本風險，才不致於重蹈美國民眾繳不起房貸的慘痛經驗。另外，我也不建議民眾購買價格比中古屋高一倍的預售屋，因為未來預售屋的風險將會越來越高了。 上一篇：市場觀察／中市小豪宅 投報率高 下一篇：Smart馭屋術