2019-01-22 08:20:07lmcal41666
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本文來自微信公眾號：叁裡河（ID：Sanlihe1），作者：江大橋
“阿裡系的審批肯定是最容易的。”前幾天匯豐銀行杭州嘉裡中心老Z告訴我，他最近被派去轉塘雲棲小鎮和淘寶城駐點，給那裡的阿裡系員工講解各類政策和流程。老Z覺得，餘杭尤其是淘寶城附近的二手房成交有所回暖。同時，就最近杭州銀行老Y提供的消息來看，雖然按揭業務體量有下降，但並沒有外界想象的那麼誇張。
樓市行情好不好，開發商最有感覺。比如某房企年末推出的“沖冠就送5萬”。推文中寫道：即日起至2018年12月30日期間，凡認購並成功簽約杭州指定房源的客戶，若拿下2018年度在杭房企權益榜第一，即可獲得5萬元購房抵用券。
機場快軌、亞運村和地鐵，似乎都已經撐不住杭州的房價。
比如之前望江地塊的首秀。僅6輪報價後，便由濱江集團溢價2%拿地，成交總價約26.2億元，成交樓面價29976元/㎡。浙江中原地產首席分析師荊海燕評價：“這個底抄得又準又穩。”
據樂居不完全統計（截至12月5日），11月杭州共有92個樓盤加入搖號，總房源量達12747套，總登記人數與流搖樓盤總數也隨之大幅上漲，分別達到40614人、43盤，中簽率飆升至22.83%。6月份有樓盤搖號中簽率僅為3%，與此前“萬人搖”的情況形成瞭鮮明的對比，甚至9個樓盤“0人報名”。
“金九銀十”的慘淡之後，11月的杭州樓市有瞭回暖的跡象。11月杭州商品房共成交瞭10741套，成交均價28076元/㎡。相比10月成交的8860套，增加瞭1881套，環比上漲21.23%。二手房成交3558套，超過9月的3330套和10月的2938套，但和近兩年各月成交量相比，仍處於低位（除2018年2月受春節影響成交量僅為2842套）。
杭州網的標題更加誇張，“70%二手房下跌，跌幅......”
數據顯示，跌幅最高的超過瞭30%，如濱江的順發傾城之戀，蕭山的尚美名府、天都花苑、湘湖傢園，餘杭的佳苑玉都楓景等。主城區相對抗跌，經濟適用房相對較差，丁橋、蕭山、餘杭板塊跌得比較多。當然也有逆勢漲的，比如餘杭的瑞金華麗嘉苑和天府傢園的漲幅達到瞭30%和18%。
就錢報數據來看，翠苑、景芳、朝暉等老小區較多的區域，如果沒有很好的學區概念，也出現較大降幅，與6月份相比約下降瞭17%左右。拱墅區的大滸東苑從9月的4萬元/㎡，跌至10月的3萬元/㎡，跌幅達到25%；三裡亭苑四區，9月成交均價還在4萬元/㎡以上，但10月成交均價隻有3.5萬元/㎡；景芳五區也是從4萬元/㎡下跌至3.5萬元/㎡。
“以價換量”是之前我們對於一線和準一線城市樓市的判斷，而這一行情可能會持續一段時間，至少在2019年會是如此。
2017年杭州國土資源局公佈瞭《2017-2019年杭州市區供應三年滾動計劃匯總表》，2017年～2019年三年杭州市區計劃出讓住宅用地354宗，總面積24196畝。三年內杭州市區每年穩定推超100宗住宅用地，主城區、蕭山和餘杭依舊是供應大頭，占總體出讓計劃的84%。
2017年，杭州市區共出讓土地168宗，其中涉宅地（含1宗租賃住房用地）93宗。合計出讓面積586萬平方米，同比2016年增長4.9%；成交金額2025.4億元，同比增長24.7%。2017年，杭州十區共出讓土地193宗，總出讓金額為2181億元。僅次於北京，位列全國第二。
年初，杭州推地計劃是，十區擬出讓土地253宗，面積超15000畝。2018年上半年，杭州市區共出讓51宗涉宅地，可建面積575.3萬平方米，同比增長98.8%，占市區土地總可建面積的72.8%。根據杭州市國土資源局數據，截止10月31日，主城區出讓經營性用地3019畝，成交總額1047億元，目標完成率131%。
今年前11個月，杭州“賣地”收入達2452億元，在50大城市中居於首位。同時，土地成交溢價率的大面積下調。
如果杭州完成三年2.4萬畝（1600萬平方）的土地供應規劃，按2.5的容積率，單套平均100平米計算，未來三年將有近40萬套新房。而過去3年新房銷售總計不過35萬套，還是在2015和2016年新房銷售創歷史記錄的前提下。
而10月，掛牌銷售的二手房已經增至6萬套，成交量卻同比下降達30%以上。
就錢報數據來看，選擇貨幣化安置的居民戶數比例，從去年的55%下降到瞭今年的43%。就筧橋街道的征收數據來看，去年貨幣化安置比例最高的社區比例達到47%，而平均占比也超過30%。6月全部完成簽約，其中貨幣化安置的占比不到20%。
“過去，杭州房屋被征收人在選擇實物安置和貨幣安置兩種補償方式時，選擇實物安置占大多數，貨幣安置的比例大多在10%以下。”相關部門在之前的采訪中提到。
貨幣安置的百分比減少，也在一定程度上會影響著新房和二手房的成交。
“至亞運會之前，杭州樓市已不具備繼續上漲的客觀調價，逐月陰跌將是大概率事件，郊區等前期漲幅過大的板塊將會迎來一次調整。”19樓有網友在今年4月的時候預測到瞭。
對於長期浸淫杭州樓市的老手來說，做出這個預測並沒有那麼難。
杭州房價曾經到過全國第一。2010年，杭州的房價曾超越北京上海等一線城市位居全國房價榜首，每平方米均價25840元。之後杭州樓市進入瞭5年調整期，陰跌不止。直到G20、阿裡、亞運會等概念撐起瞭新一輪漲幅。
2010年，未來科技城板塊均價在18720元/平方米，逐年往後是2011年的13380元/平方米，2012的11102元/平方米，到瞭2015來到14937元/平方米，隨後逐年走高。安居客數據顯示，2016年年底未來科技城板塊房價來到17356元/平方米，2017年到瞭25122元/平方米，2018年32952元/平方米。
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再往前，是2000年的溫州炒房團。《樓王》雜志2004年的文章提到，2001年夏季，溫州炒房團殺入杭州，當時杭州房價每平米4000元左右，隻用瞭幾個月，每平米房價就上揚1000元到2000元不等。而到瞭2002年年底，房價已漲到每平米6000元到7000元。然後一直沉寂到瞭2008年。
可以看到，杭州樓市體現出非常明顯的“牛短熊長”“沖高回落”的特征，牛市最多兩年，熊市陰跌可以長達五年。牛市追高的買傢，到手不滿二（兩年）熊市就出現瞭，導致套現難，套現貴。
這有別於“熊短牛長”的北京和“指數型上漲的”廈門。10年裡，廈門房價增長超過500%，北京超過瞭300%，而杭州隻有173%。
這其中的奧妙藏在土地供應裡。杭州樓市的稟賦曾經和廈門一樣，旅遊型城市，背靠民營經濟大省，藏富於民，土地供應又極其有限，方便地方政府對樓市進行基準調控，高度控盤。
但是在王國平時代的後期，城市東擴、旅遊西進、沿江開發、跨江發展”的戰略打開瞭整個杭州。加入餘杭蕭山的300多萬人口之後，杭州市的人口幾乎翻番。尤其是2017年臨安撤市設區後，杭州市區版圖由4876平方公裡擴大到8003平方公裡，東西南北四面出擊，版圖面積已經超過上海，達到深圳的4倍。
2018年9月12日，廈門島內斷供5年後，首次出讓地塊。2017年, 廈門全市共出讓經營性三久太陽能熱水器台中用地48宗，成交45宗（3宗加油站地塊流拍），成交土地面積159.07萬㎡，總建築面積279.15萬㎡，總成交金額為424.11億元。雖然數量多但規模小，總供應量仍處於低位徘徊，商住用地仍緊缺，僅完成年初供應計劃的67%。
2017年，杭州市區的這一數據為586萬平方米，大約是廈門的4倍。
北京也不一樣，之前我們提到過，在2017年之前，北京幾乎年年都完不成年初定下的供地計劃。2014年北京市計劃供地總量為5150公頃，實際完成建設用地3161公頃，完成瞭計劃的61.4%；2015年計劃4600公頃，實際完成2300公頃。2016年更慘，計劃供應總量4100公頃台中三久太陽能熱水器維修，住宅用地1200公頃，完成度僅僅超過18.2%。
2015年，杭州市區（含蕭山、餘杭）總出讓面積為377.37萬方，總成交金額為630.54億元，2016年這些數據為531.7萬方，1597.7億元，2017年為586萬平方米，2025.4億，首次突破2000億創歷史新高。
現在的杭州樓市，從土地供應的角度來看，已經和南京、武漢、成都等新一線省會城市高度相似瞭，而且政策餘地更大。
2017年出讓的586萬平方米，是杭州近5年來的第二位，僅次於2013年的894.4萬平方米。而這兩年，剛好是之前提到杭州樓市的波峰。再看2018年上半年杭州的575.3萬平方米，都算得上是“高位出貨”。
高位出貨的結果就是第二年新房供應量大增，開發商搶跑，二手房時間自然就陰跌不止。但是對於杭州市政府來說，土地出讓金落袋為安，又完成瞭房地產調控的政治任務，可謂是一舉兩得。
杭州政府的精明是不可復制的，這個城市的土地出讓金可以在五六百億和兩千億之間來回鐘擺，因為杭州對土地財政的依賴更小。
2017年杭州全年財政總收入2921.30億元，一般公共預算收入1567.42億元，預算收入大於開支，這一點“兄弟城市”南京表示望塵莫及。拆開結構來看，體現個人收入的個人所得稅領跑整個新一線，幾乎是武漢的兩倍。占預算收入的比例接近10%，和土地增值稅加房產稅的總額持平，這是其他新一線城市做不到的。
即便是土地出讓首次突破2000億的2017年，杭州也並未出現在2017年一二線城市國有土地使用權出讓收入占政府性基金收入比重的前17位。而同為省會的武漢、成都和西安，都位於榜單之上。
圖片轉載自：“丁祖昱評樓市”
在人保資產信用評估部的《從財政收入結構看我國地方政府應對房地產調控的彈性》報告中提到：
“政府性基金收入中，國有土地使用權出讓收入的貢獻分別達87.68%和 84.68%，這意味著目前地方財政總收入中25%源自土地出讓收入。”
這麼看，杭州土地出讓收入在地方財政總收入中的占比低於25%。
我們之前講過，投機客、政府、地產商、剛需、銀行對房價下跌的承受能力是遞增的。過去幾年銀行由於首付的存在，利率的上浮，可以承受超過50%的房價下跌。但是地產商和政府高度綁定，政府又能輕易幹預樓市，這導致地方的財政狀況直接決定瞭樓市的底部狀況。
杭州地方政府由於對土地財政的依賴度更低，雖然牛市賣地很多，一旦牛熊轉換，對房價下跌承受能力反而更強，所以可以陰跌數年不加幹預。
這次正好讓你們趕上瞭。
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