第一銀行主管提醒，都更潛在問題很多，難度相當高，以目前與一銀接觸上百件都更案為例，「能成功十件就算不錯了」。不動產業者也提醒，都更最要提防釘子戶、流氓戶。

金融界人士透露，釘子戶就是不願改建的住戶；至於流氓戶，則是近年興起覬覦都更利益的各方人馬，例如，很多「接觸中」都更案一旦曝光，海蟑螂、建商甚至里長等即利用各種方式「卡位」，不少都更案就因為建商和海蟑螂的介入，最後宣告失敗。

銀行主管舉例，最近北市某精華地段都更案，就因為消息提前曝光，建商、海蟑螂立即「湧入」搗亂，擺明就是要錢，讓住戶們抓狂。

不動產業者也指出，有人隨便找人租下其中一戶，整合時他們就出來搗蛋；也有一些建商購買都更案鄰近的道路用地，把要都更的面積卡死，住戶若不找他商量，就永遠不能都更，「就跟買畸零地一樣，最後被迫一定要跟建商合蓋。」

業者透露，不少建商專門尋找正在洽談的都更案，「隨便買一塊地就卡死住戶」，建商擺明如果不跟他們合作，就抵制到底，但建商開出來的價碼往往遠高於市場行情。

第一銀行主管指出，一般都更有兩條路可走，第一條「協議合建」，另一條則是「權利變換」。協議合建由住戶自行發起，自己找人蓋房子，只要住戶們自己談妥即可，例如尚華大樓案。

至於「權利變換」，牽涉層面很廣，包括住戶們共同負擔的費用、房屋鑑價、房子未來的價值，及按比例分配等等，往往是才開始談就已經吵翻天，例如：分配的樓層、分配到房子的窗戶有幾個，及陽台的大小等等。

銀行業者說，若有公正第三者從旁協助，都更案成功的機率比較高，特別是住戶之間的認知和信任問題；透過銀行，不但重建的資金可以向銀行貸款外，銀行公正的形象對住戶也比較安心。