【文/企研室】央行上週四一如預期，基本利率維持不動，也未調高存準率；營建資產股則因捷運提前通車、登陸鬆綁等新題材，小小上演慶祝行情。上週房市則繼續浮現跟漲及推擠效應，各區消費結構轉變中；而相較於央行的『審慎針對性措施』，行庫自行判讀市況後準備再推房貸緊縮，恐怕會是下個影響市況的重大因素…

相較於前幾週官方持續祭出一系列『穩定』措施，上週房地產市場政策面，顯然『平靜』不少；甚至，因為華固標下天母聖道兒童之家基地、新莊捷運線可望以分段方式提前通車及開放大陸投資等消息，市場氣氛也只是緩緩點到為止。

上週四央行理監事會議決議暫不升息、也不調整存準率，雖在意料之中，不過這顆『定心丸』，還是有其穩定作用。只是有報導指出，行庫單方面以『買氣不佳』及『房價恐有鬆動』為由，打算再度祭出95年曾推過的緊縮房貸策略。這樣的發展，是否會對被點名之『桃園以南』房市造成影響，本刊將持續觀察。

接著來看各區域實際之市況變化。價格愈開愈高的台北市房市，市中心區呈現『強者恆強，弱者愈弱』的殘酷生態；少數已推新案，無論規劃或地段，的確優於同期舊案，因此反應大致理想。

反觀銷售甚久仍未去化掉的餘屋，顯然是這波資金行情下被『淘汰』的產品；尤其市場氣氛持續加溫，這些舊案還跟著調漲價格，反應自然持續停滯。這個現象，在單一行政區地段價值落差極大的中正區，尤其明顯。

剛進場，杭州北路捷運善導寺站北側的「杭北首航」，公開後就銷況不錯，不少甚至是衝著國泰品牌而來。中華路「敦年凱旋大道」則將在4月初進場，據了解屆時將直接開價百萬面市。

前期介紹南港今年全面大幅翻漲，成為全北市資金行情之縮影。不過過去房價水準和南港相當，甚至比南港高的北投、內湖，則因行政區範圍大，至今還有部分區塊發展較差、房價相對落後，因此反而出現北市境內推擠效應之怪現象。

文湖線雖已通車，不過內湖近期仍以五期重劃區最火熱；最新案「談美」及將推之「金華苑」，已把區域開價水準拉到8,9字頭高水平。相較之下，南京東路五段南側，新明路沿線之潭美地區，現階段新案成交還在40萬/坪上下，且還有首購產品規劃，因此吸引不少自用客源。

類似情況也出現在東湖地區，當地甚至出現被原區域高價『推回』的南港客。至於有捷運題材的西湖地區，現階段新案反而不多；日湖百貨對面接待中心，則將銷售該區最新案「雲立方」。據了解，「雲」案開價將跳上9字頭，這和旁邊「昇陽之道」五年前預售時開價40萬/坪對照，正說明北市近年房價飆漲之可怕。

北邊的北投，相較之下則『單純』多了，基本上就是一路往北，價格愈低，推擠效應愈明顯。首先，石牌、明德地區近期出現過去罕見，來自中山、大安等區的市區客；該區房價跟漲趨勢也正延燒中，繼遠雄「御之邸」後，裕民二路「昇陽麗石」很可能將開出80萬/坪區域天價。

台北縣這端，推擠及跟漲現象也持續中。與士林僅一橋之隔，先前就因此吸引不少北市首購族的三重重陽重劃區，是北縣跟漲最新代表區。前幾年該區只有具備河景條件產品，能開到3或4字頭，一般產品成交價則多在20萬/坪上下。

不過隨著北市資金行情狂飆，加上該重劃區開發近尾聲，因此今年進場新案，僅管沒有水景條件，但開價全都站上3字頭，有些甚至還逼近40萬/坪大關。市區這邊當然『不落人後』，新莊線台北橋站冠德共構案，就準備開46萬/坪均價，這代表高樓層戶將出現5字頭的三重新天價。

順著將提前分段通車的新莊線來到新莊市，也有類似情況。去年價量狂飆的頭前重劃區，興富發最新作「新富都5」前週公開，據了解，40萬/坪是成交底限。另外，同區冠德、國泰、麗寶、竹城等建商新案都躍躍欲試；按此趨勢，本區遲早出現5字頭開價。

「凡登」外觀圖。

這波價格飆漲，當然帶動旁邊開價水準原為30萬/坪以下的舊市區。恆毅中學旁，由海悅承銷的20億大永興業案，開價就將達40萬/坪以上；北側中平地區「歐洲村」系列案最後一期「凡登」，更直接把餘戶開價調高到42萬/坪。

相對低價的下新莊，則是推擠效應浮現區。當地來自上新莊之客源，現已高達六到八成，成交價也來到19萬/坪以上。在當地有多塊基地的寶佳機構，顯然見獵心喜，因此最新案「捷運好境」將開出29萬/坪區域天價。這個價格，兩年前還可在上新莊市區買到新房。

淡水這邊，似乎就沉寂多了。南段紅樹林部份，從前月傳出郭台銘購買後「水立方」，就逐漸減碼曝光，當地「托斯卡尼－麥迪奇」是唯一的順銷個案，開價25萬/坪；不過據了解，議價彈性頗大。南邊的竹圍地區，則當地家樂福歇業，對該區房市人氣影響不小。

同樣浮現推擠效應、區外客明顯增加的淡海新市鎮，接下來則會有兩大指標『舊』案聯袂強銷，分別是「甲山林水公園」及「台北灣」。另外，興富發在當地還要再推預售新案，產品則會是大樓二到四房規劃。

桃園縣兩大都會區房市，市況差距不小。桃市在中正特區新案開價持續上漲下，其他次級區域開價同樣跟漲。寶佳機構在舊市區、中正特區交界慈文路一帶，一次推出兩宗新案，開價都逼近20萬/坪；大有地區最新案「國寶山莊」規劃大地坪別墅，折合單價甚至高達20～22萬/坪。

中壢市區這頭則相對稍差。桃縣縣治同樣以中正特區為核心，週來人約為60～70組，其他地區則隨著與特區距離愈遠，人氣遞減。中壢市區這邊，平均則只有20～30組/週。

不過如論跟漲，中壢市區也很明確。市中心區「海華大帝」仍持續緩步銷售中，而其高價，似乎真的帶動周邊新案跟漲。除了「冠世界」系列外，「法國香榭」後續案「法國之星」也將開出18萬/坪。

最後看到今年開春後，新供給暴量的新竹地區。相較於推案速度密度皆高的竹北市，行政管轄完全獨立的新竹市，雖然也有新興重劃區撐場，不過由於價格較高，因此自用消費目的比例也較高，話題性則較弱。

近期最熱的關長－光埔重劃區，仍將是本市未來房市焦點。目前關長成交行情已站上19萬/坪以上，光埔則略低，為16～19萬/坪。

關長最新案為豐邑建設推出，不過該案其實是去年推出但反應不理想的「菁英會館」改規劃重推；基地改與旁邊原椰林建設之基地合併，產品則由大套房改成標準換屋格局。光埔這邊目前則將有富宇、崑山、雄基等建商陸續推案；其中雄基之產品最特別，為當區少見的透天規劃。

除了市區都市更新案「鴻韻」外，新竹市上半年最受矚目新案，無疑就是位在竹科內住宅區靜心湖畔，台北建商華固首度跨出大台北所推出的「天湖」。該案為3/21正式進場，產品皆百坪以上規劃，開價45～50萬/坪，訴求高松伸規劃，外觀特色則是大量採用玻璃帷幕。

綜合以上各區市況描述及前期相關報導，顯然以北市為核心的高房價推擠暨跟漲效應，還正如火如荼上演中。顯然地，由於香港CEPA經驗殷鑒不遠，獲利想像空間仍在，因此國內這波資金行情，在ECFA簽署前，還不會退潮。而目前各區上演的跟漲現象及消費結構之轉變，無疑是這波資金浪潮的副產品。