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被誤讀的鬼城說

  "未來三到五年，中國地產行業的重構是必然的，今天地產行業的站位，某種意義上是重新站到一條新的起跑線上，可能之前的順序將會被改變。"在年末的一場活動上，世茂房地產副總裁蔡雪梅預言：地產行業的新一輪變革即將啟動。2013年房地產業內出現的一系列新生事物，則可視作商業生態、商業模式變革的預兆。

  海外地產、房地產金融、雲平臺、財經足球乃至低碳交易......一系列房地產行業的新業務正在提前預演這場重構。《每日經濟新聞》房產周刊將從本期起，對2013年房地產行業進行系統性回顧。"鬼城說"，成為首期盤點的關鍵詞。

  2012年10月開始，"崩盤說"、"鬼城說"充斥瞭媒體和網絡。營口、鄂爾多斯等城市的大面積住宅空置和房屋滯銷現象被諸多媒體的報道所證實。《每日經濟新聞》記者實地調查發現，"鬼城"現象蔓延，與地方經濟轉型走偏、過於依賴土地財政、城鎮化過程中產城融合度不高等因素確有關系。

  "鬼城說"在2013年繼續成為喧囂一時的話題。2013年3~6月，一線城市的土地市場持續升溫，北京、上海等地連續出現高價地塊。一些開發商公開表示，即使一線城市土地價格高漲，也不會考慮在三四線城市買地。個別開發商甚至在2012年報中悄悄把原來的 "以二三線城市拓展為主"的戰略，改為"一二線城市開發為主"。

  "鬼城說"甚至給整個地產行業生態帶來一連串影響。為瞭防范一線城市房價過高的風險，開發商們開始出海賣房；為瞭能增強業主黏性，開發商推出瞭雲服務和雲平臺，並從中看到瞭以地產作為平臺發展線下"淘寶"的新機會；同樣，也是因為擔心"鬼城說"和樓市調控的再度加碼，開發商們開始把業務向上遊的金融產業延伸。

  2013年7~8月，三四線城市仍然籠罩在"鬼城說"的陰影下，一些開發商已經悄悄改變態度。在博鰲房地產論壇上，包括新城控股、景瑞地產為代表的多傢開發商認為，三四線城市受影響的隻是那些人口流出的城市，而有大規模人口流入的城市，比如蘭州、泉州等，仍然非常有機會。

  然而，到瞭2013年9月，網上曝出深圳大學當代金融研究所所長國世平在清華資本總裁班上講課的內容，提及營口、鄂爾多斯、麗江、煙臺、北海、寧波等多個三四線城市樓市將崩盤。

  戲劇性的是，《每日經濟新聞》記者發現，最新統計數據顯示，這一年裡，即便"鬼城說"甚囂塵上，三四線城市並未真正受到冷落。無論是土地成交價格、成交面積還是成交金額，均較去年有較大幅度的增長。而包括世茂、恒大、碧桂園、新城在內的諸多地產商更是賺得缽滿盆滿。2013年12月，主要在三四線城市佈局的碧桂園宣佈，其今年前11月的累計合同銷售金額達到瞭967億元，有望成為繼萬科、中海、保利之後，又一傢進入銷售額千億俱樂部的房企。

  這樣看來，"鬼城說"似乎並未如之前業內預測的可怕，機構報告所指的"三四線城市高風險"，多少有些以偏概全的意味。誤讀瞭三四線城市風險的結果，不僅讓開發商們錯過瞭抄底掘金的機會，也間接推高瞭一線城市的地價和房價。

  住建部政策研究中心主任陳淮說，"鬼城"是暫時的，從一個城市開始建設，到最終成熟，必然會經歷"鬼城"的階段。世茂房地產品牌總監孫靜更是坦言，一線城市利潤薄，反倒是三四線城市的房地產更有機會一些。

  從人見人怕，到銷售重地，"鬼城"一詞折射出國人對房地產業復雜的心態與情感：既厭惡過高房價，抱怨買不起房，又擔心出現大量 "鬼城"，經濟崩盤影響自身生活，更期望房地產市場能走向平穩和健康。

  剛剛結束的十八屆三中全會，對城鄉一體化、戶籍改革方向作出瞭明確界定，並允許農村集體經營性建設用地進行流轉。種種跡象表明，即將到來的2014年，三四線城市將成為土地市場上新的增長點。

  "鬼城"不見鬼？部分房企掘金三四線城市

  每經記者 區傢彥、沙斐發自廣州、上海

  對三四線城市的不同認識，帶來瞭兩個截然不同的結果。在一線城市的土地市場遭搶購的同時，三四線城市的土地市場卻給瞭開發商們一個又一個可以抄底的機會。

  去年在香港上市的新城控股就是這樣一個幸運兒。新城控股董事長王振華告訴《每日經濟新聞》記者，公司在張傢港拿瞭塊土地，樓面價才1千多元/平方米，而周邊其他同類型的地塊樓面地價在7000元/平方米左右。

  和新城控股一樣，碧桂園、雅居樂、世茂都成為三四線城市的受益者。

  三四線城市業績大亮

  今年前10月，碧桂園共實現合同銷售金額797億元，遠超年初制定的620億元的銷售目標，今年內極有可能邁進千億俱樂部。克而瑞研究數據顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達78.3%。

  10月6日，碧桂園蘭州新城在蘭州會展中心正式開盤，當日到達現場人數累計近3萬人，4400套房全部售罄，銷售額接近50億元，碧桂園用單盤創造瞭蘭州房地產市場的銷售奇跡。

  江蘇丹陽，是一個約百萬人口的縣級市。今年7月，碧桂園集團在當地的首個樓盤開盤，當天狂銷約2000套房，銷售額近20億元，讓碧桂園南京區域總裁劉森峰驚呼"創造瞭縣級市的銷售神話"。

  實際上，對於堅持深耕三四線城市的碧桂園而言，類似的銷售奇跡今年並不罕見。今年6月，位於南通的如東碧桂園開盤3小時銷售700套，成交金額破6億元；10月5日，位於黃石的碧桂園江灣城開盤，僅2小時973套房源全部售罄，單日銷售近8億元；同樣在"十一"黃金周，衢州碧桂園開盤銷售金額超12億元。上述項目均地處三四線城市，卻屢屢創造瞭當地的銷售奇跡。

  世茂集團董事局主席許榮茂的傢鄉福建石獅，是一個連四線城市都稱不上的地方。世茂摩天城於10月末開盤單日熱銷20億元，震驚瞭這個僅有40萬戶籍人口的小城市。

  今年4月22日，世茂集團公告在石獅以僅20.6億元的價格，拿下瞭總規劃面積71.51萬平方米的地塊。高額的利潤和極短的開發銷售時間，為世茂貢獻瞭極高的收益率。

  在距離石獅不遠的福建晉江，世茂去年單靠禦龍灣一個項目實現瞭43億元的銷售額。

  此外，克而瑞研究數據顯示，今年前三季度雅居樂的銷售面積中，三四線城市占比達67%。由於雅居樂清水灣、佛山雅居樂禦景名門以及公司在中山的項目取得佳績，三四線城市貢獻度較去年進一步提高。

  與此同時，在今年上半年雅居樂的新增土地儲備中，三四線城市占比高達80.7%。雅居樂今年以來陸續在海南文昌、雲南瑞麗、西雙版納等地打造多個面向全國市場的大型旅遊地產項目，首個項目雅居樂·雲南原鄉於11月23日開盤首推的200餘套房源全部售罄，預估銷售金額達到3億元。

  低廉優質的大面積土地儲備

  對於開發商來說，今年也許是介入三四線城市開發的最好機會。很多城市目前正處於新型城鎮化的初期，這為房企大規模參與當地的城市建設和城區改造帶來瞭機會。

  以碧桂園蘭州新城為例，2013年碧桂園與蘭州城區和蘭州新區合作，打造"蘭州新城"和新區地標，蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發示范區，從前期土地一級開發整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，擁有全產業鏈的碧桂園一手包辦。在建設蘭州新城的同時，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個城市的快速交通路網，當大橋交付後，碧桂園蘭州新城的業主們隻需十分鐘便能通達市區，同時帶來瞭社會效益與經濟效益。

  "碧桂園在三四線城市取得成功，很大程度得益於其強大的一級土地開發能力，能直接介入城市開發建設。"克爾瑞研究中心分析師楊晨青認為，碧桂園一般在城郊拿下大片土地，然後積極參與土地一級開發，幫助地方政府將未形成建設用地條件的 "生地"，同時完成地上建築物、構築物的動拆遷，開發成具備建設用地條件的土地。由於碧桂園同時做一級地產開發商和二級房產開發商，因此土地成本很低，其項目定價能比周邊樓盤低一截。

  同時，城市級的配套設施是三四線城市熱銷大盤共有的特征，碧桂園大部分新項目都建造五星級標準酒店、大型商業中心、學校等綜合社區配套，部分項目還建造水廠等城市配套設施。

  誤讀"後遺癥"：一線城市土地樓板價較一年前翻番

  每經記者 尚希 發自北京

  雖然部分房企嘗到瞭三四線城市的甜頭，但開發商參與競拍一線城市土地的熱情並未受到影響，"地王"紀錄不斷創下新高。

  《每日經濟新聞》記者根據克而瑞機構提供的數據計算，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的土地出讓金額較去年的2042億元增長超過瞭一倍多，總成交金額為4724億元。

  盡管土地成交金額大幅增長，但是總的土地供應量卻沒有大幅上升。今年前11月北上廣深的土地成交總建築面積隻比去年增加瞭不到800萬平方米。在這樣的背景下，平均成交樓板價上漲瞭近一倍，由2012年的2463.12元/平方米，上漲至2013年的5205.65元/平方米。

  如此高的土地成交價格，顯然推高瞭原先的房地產市場價格預期，並給未來一兩年的房地產市場的整體健康帶來隱患。這使得一線城市的監管層在年末大量出臺地方性的樓市調控政策，大幅增加土地供應，以減少市場系統性風險的隱患，一線城市的房地產市場面臨著再度調整的局面。

  一線城市土地市場高燒難退

  在這場浩浩蕩蕩的回歸熱潮中，恒大無疑是最為典型的代表。

  7月4日入京首戰之後，恒大在接下來半年時間連入三宗地塊，共花費127.35億元。隨後，恒大又將戰線鋪展到華東區域。12月4日，恒大地產在上海連拿四宗地塊，共計41.28億元，並在當日下午斥資55.1億元在南京奪地兩宗。

  一天之內高達96.38億元的購地支出，讓多位業內人士直呼"恒大太瘋狂"，而恒大絲毫不掩飾自己回歸一線城市的決心。在今年恒大地產的中期業績發佈會上，恒大董事局副主席夏海鈞曾表示，未來公司將適度增加一二線城市的開發比例，以平衡一二線城市和三線城市的合理佈局。

  恒大的表現隻是今年眾多房企紮堆一線城市的縮影，包括泰禾、旭輝、合景泰富等京外房企，都頻頻現身參與北京土地的競拍。

  根據中原地產市場研究部統計數據顯示，2013年前11月，十大標桿房企(保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海)在一線城市權益購地金額為905億元，相比去年同期的414億元，同比上漲119%，此外，二線發達城市所占的購地金額為651億元，相比去年同期的321億元，同比上漲103%。

  同時，2013年前11月，標桿房企在三四線城市拿地的金額總計147億元，相比去年同期的110億元，僅增加瞭37億元。

  即將出現的樓市調整

  一線城市的土地成交價格和金額的大幅上漲，讓業界更加相信一個觀點：因為房企的紛紛撤離三四線城市，所以一線城市的土地價格才會出現暴漲。中原地產的統計數據，為這一種判斷找到瞭證據支撐。根據統計，標桿房企今年前11月在三四線城市的拿地金額占整個拿地總支出的比例僅為5%，而去年同期，該比例還有9%。

  克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者，一些大型企業在一線城市增加佈局，是為瞭平衡業務佈局，實現資產分散配置的考慮，目的仍然是為瞭規避投資過於集中的風險。

  與龍頭房企的考慮不同，成長性的房地產企業所以會更多選擇一線城市，是因為這些城市成交價格高，市場需求集中，便於大型企業集團進行管理。今年一線城市的拿地大戶融創、泰禾，之所以砸下重金，高溢價拿地，均是受瞭上述管理理念的影響。

  在這些因素的共同影響下，一線城市的土地成交價格一再創新高。

  亞豪機構根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，2013年11月北京市共實現土地出讓34宗，環比增加瞭15宗，規劃總建築面積432.4萬平方米，成交總金額407億元，環比上月分別增長189.6%、381%。不管是成交塊數還是成交面積、金額，都創下瞭今年以來的最高值。

  與此同時，11月北京土地市場當中住宅用地共實現成交18宗，規劃總建築面積315.6萬平方米，環比增加431.3%，同樣創下今年來的新高。

  不光是北京，包括上海、廣州、深圳在內的一線城市，土地市場交出的成績單都十分可觀。根據上海易居地產研究院發佈的統計數據顯示，今年11月，一線城市土地成交建築面積為850.9萬平方米，環比增長66.2%，同比增長8.9%；成交均價為7490元/平方米，環比增長29.5%，同比增長81.5%。本月一線城市土地成交量明顯回升，成交價格進一步反彈向上，創45個月以來的新高。

  《每日經濟新聞》記者根據多方數據統計獲悉，北上廣深四地2013年至今共計成交地塊1115塊，共計建築面積9074.8萬平米，共計成交金額4724億元，平均成交樓面價為5205.65元/平方米。對比自2003年以來的數據，不管是成交金額還是樓面價均創造瞭最高紀錄。

  張大偉認為，在政策收緊下，2014年部分城市的"地王"入市的市場空間可能不樂觀，地王上市的風險也在加大。

  在這一背景下，一部分資金已經流露出轉向二線乃至三線城市的動向。城市土地學會和普華永道昨日發佈的 《2014年亞太區房地產市場新興趨勢報告》稱，資金轉向二線乃至三線城市將是大趨勢。盡管，市場對於二三線城市的供應量有爭議，但比起一線城市因房價過高帶來的風險來說，這些城市的風險仍然要小得多。

  逃而不離三四線：土地出讓金額同比增加50%

  每經記者 區傢彥 發自廣州

  "逃離三四線"，這是從今年初就在房地產圈裡流傳的一種說法。由於供應量過大，人口導入速度緩慢，三四線城市曾經不被地產圈內廣泛看好。在今年的博鰲房地產論壇上，甚至有房企提出以後不會考慮在三四線城市拿地。

  不過，《每日經濟新聞》記者從中國指數研究院獲得的數據發現，截至今年11月，全國主要三四線城市土地出讓金收入同比上漲近50%。無論是成交面積，還是平均樓板價，三四線城市的土地出讓都要好於2012年。

  大型地產商的銷售業績構成，足以說明三四線城市的重要性。最具代表性的莫過於碧桂園。數據顯示，今年前10月，碧桂園共實現合同銷售金額797億元，遠超年初制定的620億元的銷售目標，今年內極有可能邁進千億俱樂部。克爾瑞研究數據顯示，在碧桂園前三季度銷售面積中，三四線城市占比高達78.3%。

  三四線城市仍是投資熱點

  回顧媒體報道，可以發現三四線城市"被拋棄"的最早論斷，是從去年末開始的。當時有機構發佈瞭《中國城市房地產風險榜》，榜單前50名絕大部分是三四線城市。隨後一些經濟學傢紛紛拋出類似觀點，認為部分三四線城市房地產會因為供應量過大而崩盤。

  在這個背景下，當今年一二月份一線城市土地價格開始走高時，就有業內人士判斷認為：主要是開發商為躲避三四線城市的風險，集中大量資金搶購一線城市地塊所致。也有開發商對媒體表示，三四線城市供應量過大，且很多屬於人口流出城市，有比較高的風險，應該從三四線城市撤離，回歸一線城市。

  事實上，中國指數研究院對三四線城市過去一年的土地成交情況統計說明，絕大部分的開發商不僅沒有撤離三四線城市，反而增加瞭在這些城市的投資。

  該機構的數據顯示，今年1~11月，全國主要三四線城市共出讓土地20345宗，較去年增加24.5%；合計成交建築面積為7.4億平方米，較去年增加17.5%；土地出讓金為9693億元，較去年增加50%。

  不僅土地成交金額和成交面積大幅增長，成交樓面單價也出現瞭一定幅度的攀升。根據上述機構的統計，今年三四線城市住宅用地的平均成交樓板價達到瞭1005.63元/平方米，而前一年這個數字隻有878.96元/平方米。

  克而瑞提供的21個典型三四線城市樣本也顯示房企大規模進軍三四線城市的趨勢。今年1~10月土地出讓金同比出現下跌的城市僅有7個，其中常州、揚州、鎮江降幅在50%以上；土地出讓金同比上漲的城市有14個，其中桂林、九江、廊坊、連雲港、文昌的漲幅在80%以上。

  行情逆轉須待新城鎮化

  為什麼三四線城市的土地市場並不像很多人預期的那麼低迷，反而出現成交價格和成交面積的整體上漲？

  克而瑞研究報告也許能說明其中的原因，今年前三季度，一線城市土地成交面積同比漲幅為17%，二線城市成交面積同比漲幅為22%，三線城市成交面積同比漲幅為16%。

  其中，三線城市正逐步分化為兩類：一類是房地產市場恰好處於快速發展期的三線城市，這類城市今年繼續保持穩步發展步調，從2013年1~9月商品住宅成交量來看，洛陽、北海、廊坊、晉江等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，泉州同比增長瞭95%。

  另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由於前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

  "盡管三四線城市存在供應過剩的情況，但並不等於說所有企業都不去那裡拿地。"克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者，由於一線城市市場容量有限，一些大型企業的轉向更多是為瞭平衡業務佈局。實際上，對於許多擁有產業基礎支撐、人口密集、鄰近經濟發達城市的三四線城市，仍然存在投資價值。

  朱一鳴也認為，今年三四線城市房地產行情回暖更多的是對過去兩年多"低迷"的彌補，同時也是一二線城市行情帶動的結果，三四線城市房地產行情大逆轉估計要等到新一輪城鎮化全面展開後才能開始。

  普華永道中國合夥人孫穎說，雖然業界擔心二三四線城市存在供應過量的風險，但相比一線城市來說，三四線城市的房價和成本都要低得多。在這樣的背景下，投資者的策略並不是一味撤離這些城市，而是優化投資組合，選擇購入城市的核心位置。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-06/08362526341.shtml