2010-11-21 00:00:00阿邦
選商圈與地段的七項要點，精選出賺錢店面
商圈有分類、有分級，店鋪地點也有分級。哪一類型的店鋪，最能夠幫助你賺錢，而且不止賺到現在，還能賺的長久？創業族不可不知！
市場上的專家常常喜歡用簡單的一句話，來形容創業開店時店鋪地點的重要性，就是：「開店賺錢的三大關鍵要素，第一就是地點！第二也是地點！第三還是地點！」簡潔有力，振奮人心！
但是，準備奮發「向錢行」的創業族，在激情過後、冷靜下來，還是會搞不清楚，究竟開店地點該怎麼選！
依照另一篇＜三個指標，選出肥沃的賺錢商圈＞中所指出的，創業族經過多方評選後將「適合的商圈」列入「入圍名單」中，正常的情形下，會是不止一個商圈的。此時，就要搭配「店鋪地點評選」的工作，將各個「適合的商圈」中的「適合的店鋪地點」做交叉比對，最後圈選出確定要進入開店的商圈，以及能夠幫創業族賺錢的店鋪地點。
在評選店鋪地點時，有七個要點是做為優缺點比較的評分項目，以下分別說明：
要點一：便利性
指的是店鋪的所在位置，是否便利於想要消費的顧客到達。
大多數的馬路都有所謂的陰陽面，而不同行業對於陰陽面的定義不同。舉例來說，對於早餐店而言，上班、上學的路線是陽面，下班回家的路線是陰面；而對於洗衣店而言，下班回家的路線是陽面，而上班的路線是陰面。
因此，選擇店鋪時要選臨近商圈內目標顧客所在位置的地點，而且是目標顧客出入的動線上，便利於目標顧客想要消費時，可以在最短的時間內到達。
要點二：醒目度
商圈有分類、有分級，店鋪地點也有分級。
一級店鋪：指的是商圈內最醒目、最容易讓消費者注意到的店鋪位置，通常是商圈內人潮匯集處的三角窗店面。
二級店鋪：指的是商圈內人潮匯集處、主要的、大量人潮會經過的街道店面。
三級店鋪：指的是商圈中巷弄內的店面，或是在商圈內主要幹道上但是離人潮匯集處距離較遠的店面。
一級店鋪的醒目度最高，最容易在消費者的腦海中建立深刻的印象。三級店鋪的醒目度最差，只有部分住在附近的消費者會經過、會知道這家店鋪，甚至還會有消費者根本不知道這家店鋪的存在。
醒目度差的店鋪，在行銷宣傳的工作就得要多下一些功夫，才能夠讓消費者注意到，促銷活動也要多花費些成本，才能夠將顧客拉進來。而一級店鋪的醒目度佳，店家的招牌就具備了一定的廣告效果，很容易在商圈內創造出知名度。也因為便利性佳，所以不需要太多的行銷或促銷活動，就可以輕易地創造好生意。
要點三：營業力
營業力指的就是一個店鋪在正常狀況下，可以創造出的營業額。
除了店鋪位置的便利性與醒目度對於提高營業額有影響，店鋪內的空間大小與格局，也會對於可以創造的營業額有影響。營業額當然是愈高愈好，通常租金高的地點，也可以創造出高的營業額。
營業力愈強，就代表著商圈內的目標顧客，被這家店鋪吸引進來消費的也愈多。而一般消費大眾會有一種追逐名店的心態，看到生意愈好的店，愈想進去消費。而且也因為店家的生意好，所以商品的周轉速度會快，新鮮度佳，對於餐飲業特別有良性循環的幫助，消費者也會更有信心。
營業力強的店鋪，有著超強的集客力、吸金力，通常是這家店鋪的生意好到快要爆炸了，而其它家店鋪還生意普普，甚至位置差的店鋪，生意還會爛到虧損。
要點四：獲利力
獲利力指的是營業額對比租金，每一元租金可以創造出多少的營業額。數字愈高表示獲利力愈高，表示店鋪賺得快、回收也快。
有一些店鋪的營業力很高，但是獲利力很低，這表示店鋪租金過高，經營者辛辛苦苦地服務顧客，但是賺到的錢得要先孝敬給房東，這時候心中是滿嘔的！
在比較多個可以承租的店鋪時，各個店鋪地點的獲利力是非常重要的評比項目之一。
要點五：店面坪數與格局
扣掉騎樓、公共設施後，實際可以使用空間大小是多少？格局是否方正？足夠使用嗎？是否可以容納足夠的客席？是否有足夠的後場空間？作業的動線是否會順暢？
許多熱鬧商圈的店鋪租金昂貴，可以說是寸土寸金，而且空間非常狹小，致使經營者必須在附近另外租一間公寓做為後場，當作是廚房或是存貨倉庫使用的空間。
這種情形下，就會使得店鋪的整個作業便得不順暢，工作效率降低、租金成本增加，通常還得要多雇用一、二個人手，更造成了經營成本的增加。
要點六：屋況
店鋪內外的屋況是否良好？是否需要花費額外的整修費用？電力是否夠用？無論是拆除舊裝潢、改樓梯、改廁所、改地板、改水電管路、改大門，都會增加高額的投資成本，而且延長裝潢時間、增加裝潢成本。
有些屋況陳舊不堪的部分，還可以因陋就簡，以木工裝潢掩飾過去。但是通常水電的部分如果是陳舊不堪，這會涉及到漏水、電路安全問題，等到開業經營後發現問題再來解決，通常會破壞已經做好的裝潢，有時候甚至要搬遷設備，影響營運甚大。
因此，在評選店鋪時，務必將屋況仔細檢查，以免事後發現問題，既增加困擾也會造成荷包失血。
要點七：租約條件
每月租金如何計算？押金要幾個月？租期是多久？有沒有給予半個月以上的裝修緩衝期？租金調漲的方式是幾年後才可以調整？調漲的幅度可否事先議定？有沒有可能調降？將來退租時是否需要恢復原狀？
在與屋主洽詢時，務必注意與真正的房屋持有人洽談，如果洽談對象是代理人，必要時要請求對方出示授權書。店鋪的租期最好不短於三年，租約期滿後有優先承租權。另外，在退租時不需要恢復原狀。
有些屋主好說話，如果租金半年一次以現金支付還可以打點折扣，裝修緩衝期可以多給個一周，另外在租滿二年後才由雙方議定調漲幅度。
一些店鋪租賃時的權益，創業族必須主動爭取，而且在簽下租賃契約時，將雙方議訂的新增條件白紙黑字寫在租賃契約上，千萬不可以單憑口頭承諾，否則事後空口無憑，徒增爭議。
有些創業族會短視地只看眼前而沒有想到未來。雖然目前可以選擇做為開店地點的店鋪有很多，而且立地力也都不遜於商圈內的競爭同業，但是如果商圈內有更好的地點，而且如果將來被一個實力堅強的競爭對手佔據後，會造成何種影響？這一點務必在評選店面位置時考量進去。
「開店賺錢的三大關鍵要素，就是地點！地點！地點！」簡潔有力振奮人心。
因此，創業族在評選開店地點時，務必要求加盟總部提供紮實的輔導與協助，而且創業族自己也務必要參與開店地點評選的作業。
我們在輔導加盟夥伴時，有時甚至要花三至四個月才會選到一間好的適合的地點，寧缺勿濫是我們必守的的準則。
而要選出什麼樣的地點呢？您可以依照上述的七個評選要點，精選出一個有客潮的、有贏的條件的、會賺錢的地點！讓您的創業事半功倍。
還有很多選店的秘訣和撇步，下次再分享。.
若關於創業加盟有任何疑問，可以來信或者來電詢問！
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