Q:

陳老師：想請教你關於房地產投資問題，我最近在三民路上看了一棟預售屋，單價每坪38萬元，公設比25%，是否合哩，議價空間大約為何？最近新店捷運周邊一公里以內的新成屋如中正川普、霞飛、柯芬園、愛上碧潭等工地都跟三民路上的藏愛價格差不多，算是太貴了嗎？

A:  

以我的經驗我不建議買預售屋,因為預售屋除了有建商的風險外,主要是用樣品屋所包裝出來的價格通常居高不下.

公設比則是很可怕的東西,每坪38萬元/0.75=50萬元/坪(實際使用面積),其實健身房跟造景以後根本不會用到,反而成了管理費的負擔。

買房子的關鍵在於位置是否好,

第二點是取得價格要便宜

第三點必須可以透過自己的經營來提昇價值(不要被建商的裝潢及樣品屋迷惑了!)

還有房子裝潢千萬不要花大錢找設計師。因為日後買方不會因為你的裝潢而增加價格的，反而會增加他的改裝成本。

所以我現在喜歡挑老房子買,但是結構要不錯,然後花錢重新整理.

2002年我取得江坡華城的房子,屋主13年前預售時2,200萬元取得,後來900萬元賣我(我花70萬元整理)。現在成交價格在1,300萬元.

最近買的房子,最主要將投資獲利停利到不動產去,總面積36坪(沒有公設,還不包涵頂樓可使用面積至少16坪)每坪取得價格22.5萬元(附近新屋都是38萬起跳,而且價格很硬),估計每坪整理成本2萬元,這樣總成本才24.5萬元左右吧!

等十四張站開始動工.我想每坪30萬元很多人會要。但是我主要是看20年，日後或許有都市更新改建案吧！

買房子一定要投資的觀點來看,不是築夢到裝潢、家電設備的。很多人就把錢虧在築夢上。

對於想要買房子的人，建議先去開個支票帳戶及個人信貸額度。上網先看看房仲的網站建立些想法。

找找老房子(公設低)，可以透過改建創造價值的。一旦有符合條件的房子，就不能再猶豫了。因為前面的假設及評估都非常保守了，因此決定時就要快。

我投資股票也是如此，標的的選擇及時機等待非常保守，但是買賣都用市價絕對不設定價格。

這是我的經驗，給大家參考、參考。