2016-01-31 07:48:35juann1st706

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內容來自sina新聞

房企借政策利好高調進軍養老地產 警惕變相圈地

 老齡化催生養老商機



  政策利好房企高調進軍養老地產



  業內人士:警惕假借"養老"之名變相圈地

  □記者李唐寧梁倩北京報道

  人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長,正將養老產業帶進前所未有的歷史機遇期。在紮堆於養老產業的各路資本中,房地產企業正借政策東風高調擴張養老地產。2014年,隨著相關政策逐一落地,養老地產或出現爆發式增長。

  但也有業內人士指出,由於定位不明,現階段養老地產隻是貼上瞭不同的標簽,以不同形式賣房,並沒有擺脫傳統房地產開發的本質,應警惕企業假借"養老"之名變相圈地。

 轉型



  房企全產業鏈介入

  保利地產近日在北京宣佈,將以全產業鏈進入養老產業,打造由機構養老、社區養老和居傢養老"三位一體"的中國式養老模式。

  保利房地產集團有限公司副總經理胡在新表示,在未來3至5年內,保利將對原有社區進行適老化改造,新建社區統一適老化設施標準,向所有保利社區 提供居傢養老服務,並在"十三五"期間完成所有已建社區的適老配套改造。保利地產還將在全國各省會城市建立專業養老連鎖機構,輻射保利業主,建立"生活照 料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援"專業標準,提供老年生活照顧、金融、旅遊等一系列定制服務。在業內人士看來,此舉明確瞭養老地產作為保利未來新利潤增 長點的戰略地位。

  事實上,保利並非唯一一個對養老產業"虎視眈眈"的房企,在巨大市場需求吸引下,眾多開發商開始馬不停蹄地向養老概念轉型。

  2013年12月,萬達與中國太平保險簽署戰略合作協議,雙方將在養老地產及商業地產方面展開合作。萬達集團董事長王健林在接受記者采訪時表示,所有地產當中最有前途的就是養老地產"房地產並不是一個萬年長青的產業,養老地產是地產業今後突圍轉型的一個主要方向"。

  萬科、首創、復興、綠城等龍頭房企也紛紛拋出瞭養老地產發展計劃,公開信息顯示,房企預定的養老地產項目已超過百個。

  住建部政策研究中心秦虹表示,對於房地產行業來說,未來發展機會將從趨勢性機會向結構性機會轉變,"老齡化趨勢下的養老服務社區開發就是結構性機會的重要方面"。

  秦虹說,由於我國現今傢庭大多是獨生子女,在此背景下,養老不再可能靠子女,未來的養老方式必須和居住方式緊密結合在一起。據機構數據統計,按 照養老地產在2035年達到均衡的速度計算,選擇養老地產的群體占比可能達到15%。這意味著,在20年內,養老地產面積的最大缺口將超過21億平方米。

  利好



  相關政策將逐一落地

  房企的熱情高漲並非一廂情願,國傢在政策層面大力推動已經成為養老地產概念升溫的重要動因。

  2013年9月,國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》(以下簡稱"35號文"),表明養老產業作為新興朝陽產業,逐漸成為"調結 構、惠民生、促升級"的重要力量。11月,十八屆三中全會決定也提出,要積極應對人口老齡化,加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業。

  按照計劃,相關政策將在2014年逐步落地。中國房地產業協會副會長朱中一在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,"35號文"明確要求各部門在2014年三季度前均要制定具體的實施規劃,因此,預計2014年將是養老政策落地的關鍵年,屆時將陸續出臺一系列配套文件。

  民政部社會福利和慈善事業促進司副司長王素英也表示,"35號文"裡面的45項任務,分門別類地明確瞭哪個部門牽頭,哪些部門配合,什麼時候開始啟動,什麼時候完成。2013年年底前要出臺或啟動的工作,民政部都已經明確列出。

  就在本周,民政部發出瞭《關於開展公辦養老機構改革試點工作的通知》。2014年一季度,保監會、民政部、國傢老齡辦將出臺具體措施並展開以房 養老試點。有消息稱,建設、規劃、服務、衛生、金融、土地、稅收、就業、信息化人才培養等36個養老服務業領域的系列化支持措施將在2014年不斷完善落 地。

  在地方政府層面,有關養老地產的支持政策也正接連出臺,甚至有多地政府直接將養老地產招商作為2014年考核地方政府引資部門政績的一項指標。

  北京市民政局近期表示,對社會資本新建、擴建的養老機構台新銀行信貸房貸利率怎麼貸款比較會過件,政府對每張床位的補貼將由原來的8000至1.6萬元,提高到2萬至2.5萬元。北京 市此前已經將保證民眾的基本養老服務納入對區縣的績效考核中,並出讓瞭大批養老地產地。深圳近期也提出,優先將養老設施涉及新增建設用地納入年度實施計 劃,並享受養老設施用地優惠地價政策。

  朱中一表示,2014年國傢將逐步完善各地土地供應、稅費優惠、養老醫學、康復、護理、養老心理等方面的人才培養和就業政策;同時也將進一步完 善補貼政策,通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養老服務機構,並在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養老機構的門 檻。朱中一進一步表示,隨著各項政策的落地,養老地產在2014年或將迎來爆發式增長。

  警惕

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  借"養老"之名變相圈地

  記者瞭解到,受政策支持吸引,眾多企業一哄而上,但由於養老地產發展仍處試驗階段,在開發模式尚無明確定論的背景下,行業目前較為混亂。以北京 為例,在初具規模的養老地產項目中,采取持有經營模式的有愛慕傢、壽山福海、太申祥和山莊等采取出售和出租模式的有曜陽國際、北京太陽城和將府莊園等,采 取出售模式的有東方太陽城和萬科幸福匯等。

  此前,《經濟參考報》記者走訪主打"幸福回歸,一生之城"的萬科幸福匯售樓處時,在得知是為老人買房後,銷售人員介紹稱"我們這兒主打養老地 產,各種配套設施齊全,1號樓還專為老人居住擴寬瞭樓梯與電梯空間"。值得註意的是,萬科幸福匯整個19幢項目樓中,僅1號樓采取瞭加寬。也就是說,在其 總規模達1226戶中,作為養老地產試點的房源僅有146套,所占比例僅為11.9%。

  當記者問到老年公寓時,銷售人員介紹,配套的老年公寓現階段還沒有開啟。"租老年公寓不如買房子,不僅後期護理費用高,還不能升值。"上述銷售人員說。

  記者又探訪瞭位於北京市順義區占地3500畝的東方太陽城。雖然小區內配備瞭康體中心、老年大學、社區醫院等,但在數百幢樓中,僅有3幢是真正 的老年公寓,除此之外均是公寓類住宅或高端別墅、短期度假公寓、酒店等。銷售人員介紹說:"小區容積率僅0.34,所以也被看做非住宅類的住宅。還配套瞭 標準的18洞高爾夫球場以及配套練習場。"

  北京房地產協會秘書長陳志表示,由於定位不明,現階段的養老地產隻是貼上瞭不同的標簽,以不同形式賣房,並沒有擺脫傳統房地產開發的本質。

  住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,現階段的確養老地產已有沖動苗頭。以養老為由頭的地產項目越來越多,其中的確有一部分真正是履行社會職責,做養老,而另外一部分,則是瞄準房地產,變相圈地。

  "地方有供地需求,市場有購買需求,開發商有追求高利潤的需求。"業內人士表示,由於建養老產業,必須有醫院、護理等配套設施,因此,開發商的 投資也為地方政府減輕不少負擔。在減輕負擔的基礎上,地方政府會給企業相應的稅收優惠、補貼等置換型政策,這也是為什麼近年來養老地產的火爆的重要原因。

  "現階段我們必須做的是確定養老產業經營模式,在物業方面給出明確劃線,是持有還是售賣。"上述人士指出,目前,相關部門已在開始關註養老產業的亂象,為瞭使行業能良好發展,相關部門正在制定行業標準,也會陸續出臺一系列鼓勵政策,逐步對養老事業進行規范。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/08042562894.shtml