台北市議員王鴻薇上月質疑，北市內湖五期重劃區大批建物應為商辦或工業用，卻違規做住宅使用，建管處首次針對北市疑似做工業住宅的建案組成專案小組清查，發現該重劃區現有14棟已完工建物，至今清查9棟，其中6棟起造人擅自變更隔間，已罰6萬元，要求1個月恢復原狀或補辦手續。

建管處表示，這6處為行善路383巷新潤悅峰(工商混合)、行善路417巷新潤峰哲(工商混合)、石潭路51號與61號忠泰恆美(辦公服務區)、石潭路27號遠雄藝朗(辦公服務區)，金豐街50號合康捷境(工商混合)。

建管處無法入6棟建物樓上勘查，1樓則與原應供商業用的大廳設計與實際狀況不同，依「建築物室內裝修管理辦法」規定，裝修前未向建管處申報，罰6萬元。其餘5棟下周內完成清查。

新北列管待變更工業宅多，目前僅2案有機會成為合法住宅，其一為圖中「金莊悅泉」。黃競鋒攝

【邱煜婷╱台北報導】近來不少工業宅建案因廣告不實遭罰，為遏止工業宅歪風，營建署已著手修法，將增加工業區開發住宅的難度，預計月中實施；而工業宅最多的新北市，不只縮小工業區中商業設施開發面積，更限制商業使用總面積需在單一建築基地總面積10%內，大大減少工業宅的增加。

市場上有不少工業宅建案，看起來和一般房屋沒兩樣，但因價格較便宜，吸引不少民眾購買，但其實這類住宅往往游走法律邊緣，依照《都市計畫法台灣省施行細則》規定，工業區內不得設置住宅，不過因為住宅認定困難，不少建商以商辦名義取得建照，規劃成一般住宅賣給民眾。
為防堵工業宅再產生，政府著手修法限制工業區蓋工業宅的可能性。

估本月中公告實施

營建署中部辦公室城鄉計劃科科長李守仁表示，《都市計畫法台灣省施行細則》第18條中，將工業區內可開發的商辦設施，從原先可佔全工業區總面積的50%縮小到30%，其中的細項開發面積也從10%縮減到5%，期盼可減少工業宅的產生；目前就等行政院核定，順利的話預計本月中旬公告實施。
新北市城鄉局都市計劃科股長李澤仁說，新北市為減少商業設施轉住宅使用，不只讓商辦設施開發總面積不得逾30%，甚至單一建築基地中，商辦設施開發總面積要在10%；也要求將廁所集中配置，且房屋隔間最少要100坪，避免建商將商業辦公室規劃成住家，目前將工業區廠房、商辦控管在108案內，未再增加。

新莊2案有望合法

而列管108個工業區廠房、商辦中，有32件為工業宅使用；對於現有工業宅，新北市輔導19件申請變更使用分區，企圖使工業宅合法為一般住家。新北市城鄉局計劃審議科科長邱信智表示，目前僅新莊區「金莊悅泉」、泰山區「金璽御品」2社區，有條件通過內政部都委會變更為住宅區，但仍待補件審核通過，另4案仍在新北市審議中，希望能有成功案例。
不過目前尚未有工業宅因違法遭裁罰，僅有公平會以廣告不實名義裁罰建案，公平會發言人孫立群表示，工業宅不合法，但公平會也只能就建案廣告未註明為工業區，以廣告不實來裁罰。
公平會近2周就裁罰桃園縣、台北市南港區的工業住宅，累積金額405萬元，目前最高裁罰紀錄是2008年瓏山林建設「四季紐約」建案，裁罰550萬元。

工業宅相關法規修法前後比較

新北市待變更工業宅

◎新莊區：5件
◎中和區：4件
◎樹林區、三重區、蘆洲區：各2件
◎五股區、泰山區、三峽區：、淡水區：各1件
◎總數：19件
資料來源：新北市城鄉局、《蘋果》採訪整理

工業宅開價雖較便宜，但有貸款不易、生活品質不佳等問題，購屋前應考慮。黃競鋒攝

政府大力防堵工業宅的產生，但都會區房價高漲，開價較一般住宅便宜的工業宅，仍吸引民眾青睞。房仲業者提醒，工業宅貸款較不容易、生活品質較不佳，甚至房價漲幅也比一般住宅低，購屋前應注意。
曾住過新店市工業宅的30歲Joyce就對工業宅環境抱怨連連。Joyce說，之前住家旁邊有開麵包工廠，一到下午就充滿人工奶油味，但也不能去檢舉，因為人家工業區開工廠，本來就是合法的，再加上鄰居多，素質雜七雜八，生活品質很糟糕。

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房價可便宜2成

除了生活品質不佳外，對一般民眾來說，工業宅最大問題在於房貸比較不容易申請。台灣銀行表示，一般不太喜歡不合法的工業宅，就算能順利貸款，大概最多也只有6~7成，會比一般房屋低個1~2成。
政府的優惠房貸也無法申請，營建署國宅組科長林美桂表示，工業區不合法，當然也不能申請青年安心成家方案。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，工業宅開價會比一般住宅便宜1~2成，現在不少工業宅在較熱鬧的地方，生活機能不錯。
但房貸比較難貸到高成數，且鄰居品質可能就比較難兼顧，未來房屋漲幅也會比一般住宅少，購買前應多考慮。

戶多人雜品質差

不過住在新北市中和區知名工業宅「元氣大鎮」的住戶Vincent說，工業宅沒有什麼不好。而且雖然戶數多人雜，但是公設齊全、公設比不到25%，而且水電費率，只要有選擇自用、非營業的話，與一般住宅無異。記者邱煜婷

工業宅優缺點

◎優點：
．因土地成本低，售價比一般房屋便宜1~2成以上
．因土地成本低，轉手時土地增值稅可能較低
◎缺點：
．房貸頂多6~7成
．不得申請政府優惠房貸
．房價增幅不如周邊合法住宅
．生活品質不佳
資料來源：《蘋果》採訪整理

豪宅圍開放空間 142件拆2件

築牆或水池 中市被疑圖利權貴

2012年11月01日

台中市議員質疑，七期重劃區豪宅大樓「由鉅大謙」內有「假開放空間」﹙箭頭處﹚ 。陳為坐攝

【蔡智銘╱台中報導】民進黨台中市議員謝志忠、蔡雅玲昨天在市議會質詢時，踢爆台中市七期重劃區內部分豪宅利用開放空間獎勵容積，增加建築樓地板面積，事後卻以築圍牆等方式阻隔私用形成「假開放空間」，市府卻漠視不管，質疑是圖利財團及權貴，都發局長何肇喜強調「都有在拆」，但也坦承列管一百四十二件中，只拆了兩件。

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公共空間都有告示牌供民眾辨識。謝志忠提供

謝志忠指出，民眾投訴，七期豪宅區內很多利用獎勵容積的開放空間本來應該開放給民眾使用，但建商卻加蓋圍牆、綠籬，或是利用水池來阻隔，不讓一般民眾進入，根本是「假開放空間」，要求都發局長何肇喜在一周內將違規的豪宅開放空間拆掉，讓一般民眾可以進入。
但何肇喜面露難色，表示在短時間無法做到，謝志忠出示拍到的「由鉅大謙」豪宅，上面顯示公共空間設有圍籬，要求何肇喜：「兩周內調查公布有那些七期豪宅違反公共空間的規定。」

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市府強辯「有在拆」

但何肇喜仍不鬆口，只強調，容積獎勵公共空間違建的問題是全國性的問題，監察院有來文要求處理，市府都有在拆。
市議員蔡雅玲質問：「市長胡志強住的聯聚大樓有沒有假公共空間？要不要處理？」何肇嘉回應：「不知道！」，並稱他眼中只有市民，沒有權貴，「市長也是老百姓，不用特別處理！」

至少白天應開放

會後記者追問何肇喜台中市有多少違規容積獎勵公共空間？拆了多少件？何肇喜才表示，列管有一百四十二件，拆了兩件。至於議員踢爆的豪宅是否也是列管對象，何拒絕證實並說：「要查有一定程序，不能公開。」
何肇喜說，每個開放空間都有牌子可供辨識，但也坦承某些大樓的開放空間要進入的確有困難，主要是為了安全問題，為了防歹徒進入，會和管理單位溝通，要求至少白天應該開放。
由鉅建設公司副總吳媛媛表示，過去開放空間規範並沒有禁止設置圍籬，是後來修法才改；由鉅大謙開放空間還是可進入。

中市容積獎勵公共空間及列管情形

★開放空間種類：
●無頂蓋廣場式開放空間
●有頂蓋廣場式開放空間
●沿街步道式開放空間
★違規列管及拆除：列管142件、拆除2件
★違規執行準則：開放空間具有公益性，空間內違章應列為優先處理項目，不得以分期分區方式緩拆
資料來源：台中市都發局長何肇喜、台中市議員謝志忠

6豪宅佔開放空間 年底拆

築牆擋民眾使用 均位新板特區

2012年10月28日

新板特區6處豪宅違規使用開放空間，「画世紀」自行拆除部分違建。范厚民攝

【邱煜婷╱新北報導】新北市新板特區豪宅林立，民眾經過豪宅外圍時，常有穿著黑衣、制服的保全巡邏，路過民眾只能夠快速通過，不敢休息逗留；然而不少豪宅1樓有部分空間，應該開放給民眾使用，但卻加裝門窗封起，僅讓社區住戶使用，為此，新北市政府點名6棟豪宅，今年底強制拆除。

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遭工務局點名的新板特區6棟豪宅分別是「權世界」、「國家世紀館」、「画世紀」、「巴黎16區」、「國鼎」及「超級F1」。這些豪宅當初因有規劃「公益性開放空間」獲得較高容積獎勵，允許蓋更高的樓層，但取得使用執照後，卻將應開放的開放空間加裝門窗或搭建景觀造景，變相成為社區住戶的私人空間。

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新板特區豪宅違規狀況

僅一棟自行拆除

新北市違建拆除大隊大隊長張廖萬益表示，這幾棟豪宅除了在開放空間加裝門窗外，也有部分因加蓋圍牆、垃圾集中場等違建須拆除，目前只有「画世紀」自行拆除加蓋圍牆，其餘社區都還在協調中。
工務局局長高宗正表示，這些社區可能都是在取得使用執照後二次施工，將開放空間改為社區住戶使用的私人空間，正與住戶、建商協調中，原本要求住戶自行拆除，但住戶不願意，現在希望能由建商協助住戶拆除，否則年底前工務局將強制拆除。

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管委會拒絕回應

負責興建「國家世紀館」的元利建設董事長蔡建生則說，當初買賣合約都註明是開放空間，住戶應該知道，至於是否二次施工將開放空間封閉，就要看當初業務人員怎麼跟住戶談的，何況現在交屋那麼久了，都是由住戶使用，若工務局要拆除，應由管委會處理。
《蘋果》記者曾詢問相關管委會看法，但皆以正在協調中，拒絕發表看法。

盼夜間不要開放

巴黎16區住戶陳先生不滿地說，當初買房子時，看到迎賓大廳、那些漂亮的公設，都以為是社區居民使用的，雖然合約書註明「頂蓋式開放空間」，但不了解它的意思，不知道是要開放給非社區住戶使用的，現在也很不願意碰上這種問題。
陳先生表示，雖然「民不與官鬥」，但他希望能在協調過程中，找到雙贏的辦法，像是平常上班時間開放給非社區住戶通行，但是夜間就保留給社區住戶，讓開放空間跟住戶需要的安寧保持平衡。

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