2011房市
上半年房市看漲 下半年風險加大
2011/01/03 02:56王莫昀／台北報導
中國時報【王莫昀／台北報導】
二○一○年房巿「牛」氣沖天，不畏央行打房，熱度直竄十三年來新高。根據房地產業者與內政部調查數據均顯示，「兔年」上半年，在資金行情與低利環境支撐下，房巿可望持續「活蹦亂跳」；惟到了下半年，則要觀察美國景氣是否復甦、資金動能能否持續，特別是央行若大舉升息，或是下重手打房，都可能讓當前火紅的房地產急凍，反轉向下。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，房價創新高在去年屢見不鮮，而高房價的現況，仍會延續到新的一年。放眼二○一一年，可能會出現幾大現象，其一是受到五都選舉而遞延的推案，可能在三二九檔期爆發；其二，預期新台幣升值，可能會加速資金回流；其三，高房價仍是今年急需面對的課題，政府可能會因應高房價，陸續提出財政上的改革措施。
依中信房屋與永慶房屋等調查，高達六成至七成六的民眾看漲今年房巿，內政部建研所亦指出，若無重大利空出現，房巿至少熱到建國百年年中。
對於想在兔年投資置產的民眾，台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出，可選擇「國際買盤」或是「台北買盤」搶進區域，如台北巿的信義計畫區、南港經貿園區；新北巿新莊副都心、板橋新板特區，以及台中巿七期、高雄巿巿中心特殊頂級住宅都是不錯的標的。
「北巿商辦是投資置產不錯的選擇！」蘇啟榮說，受惠ＥＣＦＡ效應，信義世貿商圈與復興南京商圈的辦公大樓未來走勢看俏，中南部則可買進中巿逢甲商圈以及高雄巿新崛江商圈店面，其中又以透天店面最優。
對於想購屋自住的民眾，邱太煊建議，北巿信義區、大安區、中正區國宅或是優良學區的成屋，只要價格在每坪五十萬上下，都可買進，但是忠孝東路三至五段部分被都更題材炒過頭的老宅，則是少碰為妙。
此外，蘇啟榮說，「有捷運、公園綠地等利基有助產品保值。」他認為，新北巿目前房價漲幅已高，想購屋自住的民眾可購買捷運末端，例如土城、林口，或是蘆洲等地，二字頭（每坪二十萬元上下）、十年以內的房子。至於中巿與高巿，蘇啟榮則建議，選擇學區佳、擁有公園綠地，鄰近捷運站的產品。
2011房市看好 藏變盤壓力
2011/01/03 04:11
上半年 價量上揚
〔自由時報記者林美芬／台北報導〕今年對台灣房地產而言，是多空變化關鍵的一年，上半年市場往上衝刺，價量上揚一片看好，內外因素交互作用，增加買賣雙方的信心；但同步釋大量的結果，銷售量可能稀釋，誘導著下半年之後乃至明年的變盤因素。
去年市場變化多端，高低起伏之劇烈，幾乎和二○○八年不相上下。二○○八年五月，在連續五年多的大多頭高峰點後，急速往下，二○○八下半年天災人禍全面而至，二○○九沈寂一年，二○一○總算有點起色，資金行情充斥及投資客快速進出市場，帶動交易量上揚，下半年引發政府連續的打房措施。
資深房市專家張欣民形容二○一○年房市是「驚」，住商不動產企研室主任徐佳馨則用「嚇」來形容，可見變化之大。
第四季 多空關鍵
分析來自內政部建築研究所、中華民國住宅協會、各家房仲及房市專家的綜合觀點，台灣二○一一年房市，在利多與利空因素交互作用下，因利多明顯高於利空因素，成為近年中難得預期向上的一年；不過，變盤因素同步存在，尤其第四季將是變局的重要時間點。
在利多方面，預期ＥＣＦＡ效應、尤其是陸客自由行及商務往來衍生出的資金效應，讓不少投資客及建商期待可望帶動豪宅及商辦市場行情。
台幣升值也是利多之一，雖然隱含通膨壓力，但是房市的保值效益有機會發揮能量。
爆巨量 考驗去化
至於利空因素部分，首先是供應量太大。根據住展雜誌的調查推估，今年全台推案量達歷史新高的一．四兆元，加上原有未去化的量體、中古屋市場等，房市的去化動能有待考驗。
此外，房價所得比居高不下令人卻步、今年經濟成長趨緩、ＥＣＦＡ預期效應能否化為實質成果、政府住宅政策的變化等，也都是左右利多或利空的關鍵。
大台北 期待都更
若以各區域走勢來看，看好大台北地區房價依舊往上，都更效應值得期待；但因都更困難，北市普遍被認為難有大案釋出，小基地的精緻案將成主流，新北市因升格效應，被看好可能是今年交易量最大的一市。
中南高 升格看好
而台中市、台南市及高雄市合併升格後的原本縣市交界區域，則是房市最被看好的區域；不過，這主要是因平價住宅放大推案量，整體經濟成長率及產業進駐情況，將牽引這些區域房市能否更上層樓。
房市再燒 投資客占比衝新高
2011/01/03 02:56記者馬婉珍／台北報導
工商時報【記者馬婉珍／台北報導】
資金行情及兩岸開放的氣氛愈加濃烈，熱錢搶攻房市，去年12月大台北投資型買方占比逾3成，創去年新高，連帶拉抬房價持續升溫。
根據永慶房屋的統計，投資客和打算長抱抗通膨的置產族群大動作搶進房市，去年12月份北市「投資」加上「資產配置」的買方比例飆近4成、達37％，新北市的投資買方占比也達31％，均創今年新高，也直接激升價格水準。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，五都選後，局勢明朗，帶動交易量擴大，觀望的買方也大舉回籠，而資產市場預期增值的熱潮，吸引資金轉進房市投資，為賺取價差、匯差而布局，再加上投資人對今年ECFA生效的利多期待，帶動台灣房市持續追高。
也由於資產大戶進場獵屋，北市去年12月的成屋均價，甚至突破每坪30萬元大關。
黃增福指出，從高總價產品觀察，台北市總價3,000萬元以上的產品，1年內成交量擴增8成，新北市2,000萬元以上的產品，更因升格補漲、交通建設等利多，狠狠多出1倍，目前除了板橋、新店之外，新莊、土城等區也開始躋身豪宅俱樂部之列。
這些資產大戶的資金充裕，不受打房的貸款條件限制，且看好ECFA將複製香港簽訂CEPA後的資產派對，像玩「大風吹」般地限時搶進精華地段頂級產品，短期內只要雙率雙升的溫和走勢不斷、ECFA等大陸題材持續發酵，黃增福預期，高總價產品與國際比價、領漲的態勢，仍將鼓舞資金加碼重押。
同樣的熱況也在預售市場上可見，住展雜誌統計，新五都民國100年推案飆天量1.4兆元。
其中，北台灣推案量達9,240億元，是近10年推案的最高峰，住展雜誌研發長倪子仁表示，房市在台股屢創新高的激勵下，各工地的來人組數明顯增加，雖有打房利空，但因預售屋要在簽約1年半至2年後才交屋，對預售屋的影響有限，房市投資意願強勁。
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筆者觀點：
看完這一系列的新聞您怎麼看？
如果央行今年初還預計要再升息1至2碼，
如果台幣上升的話題不斷，
如果通膨的壓力仍然沒有改變，
那您將怎樣配置您的資產？
進入上萬點的股市？
給別人操盤的基金？
不知道會不會再漲的黃金？
還是可以看得到、摸得到，融資八成，還可以收租金或解決您住這項需求的房市？
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