老屋改套房 租金報酬率8~10%
李國鼎法拍轉當包租公 邊租邊賣降風險
2008年08月19日地產王--【郭及天╱台北報導】2005年前後桃園房市買斷投資風盛行，現在只有專業投資客才敢進場。過去常投資法拍市場的李國鼎，近來就轉戰買老舊公寓或透天改裝套房出租，等有人出到合理價格再脫手。他說，法拍屋卡1年就損失1年利息，但改裝成套房卻是進可攻、退可守的商品，只要有4%投資報酬率的店面，或8%報酬率的套房，自然有人接手。



眼光精準
「只投資單戶套房獲利困難，但如果一次投資3~5個單位以上，就容易有高報酬。」李國鼎說，例如在桃園建商蓋好的新成屋套房，每坪約15萬元，租金每個月頂多收7000元，但透天或公寓的舊屋改建成套房，取得成本約每建坪6~8萬元，通常大專院校的學區附近月租金4000~6000元、桃園火車站周邊由於有上班族租市場，租金達6000~7000元，換算投資報酬率可達8~10%。「套房租金不太受屋齡新舊影響，但售價就差很多。」
李國鼎舉例，在桃園以約180萬元買1戶30坪的舊公寓，隔成4間套房，每間包含拆除、管線、泥作、家具、家電的成本約25萬元，總計成本約280萬元，以滿租計算，投資報酬率超過10%，不過如果是透天改裝成套房，投資報酬率會稍低些，主要原因在於透天購買成本高，有時透天都還須重整修外觀。

透天套房成本較高
不過，李國鼎認為，透天改建成套房因為土地所有權全屬自已所有，不像公寓或華廈和其他人持分，管理維護的問題比較少。一般來說，公寓整層改建套房，如果位在較高樓層，進出租客複雜可能擾鄰，也可能遇上鄰居眼紅屋主高房租收益，甚至變更結構的適法性問題。

報酬率8%長期吸客
過去2~3年前李國鼎鎖定法拍市場，因為當時消費者急著接手、貸款成數又高，所以通常幾個月就賣掉，每件獲利平均2成。但是現在房市投資降溫，老透天及公寓改建套房雖然貸款成數可能低到只有5成左右，但卻可以邊租邊賣，等遇到合適的買方再賣，即使沒人出到理想的價格，至少還有租金收益，風險不像一般買斷型投資那麼高。「其實只要套房有8%的報酬率，就會有長期投資客戶進場來買。」

轉貼蘋果日報-2008-08-19