2018-08-30 02:35:15ipvpz86339
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土儲占比方面，從2013年的土儲占比集團總量7%，上升至2017年占比集團總量8.2%。可以看出，在其大肆開展全國化佈局之時，龍湖對成都大本營的佈局仍在不斷加碼。
中信證券分析，目前銷售增速靠後的多為一二線城市佈局的公司，從網簽數據來看，由於一二線城市往往存在嚴厲的限價政策，這些城市的網簽持續同比負增長，相較之下，積極佈局三四線市場的企業，業績增長態勢明顯。
銷售數據下滑背後，是龍湖地產在這場規模賽跑中的策略性失誤。藍鯨財經梳理發現，在前四月的規模房企競賽中，除龍湖地產之外，綠地控股、金地集團均出現瞭不同程度的銷售下滑，其背後的共同特點均是受到一二線城市調控影響。
克而瑞統計數據顯示，2017年，龍湖地產新增土地建面中主要以二線城市為主，二線城市占比為77.2%，一線城市占比為13.7%，而其三四線城市占比僅為8.8%，在佈局中占比最低。
成都龍湖區域又遭調雙雙咖啡double 2控升級
新城控股集團高級副總裁歐陽捷也認為，在限制性發展的新周期中，房企需要規模，就不可能固守著一二線城市，放棄三四線城市意味著放棄業績增長。
前有1-4月銷售下滑，5月又遇“後院失火”。成都樓市調控再度升級，又會對渝派房企龍湖地產的業績目標增加多大阻力？
銷售業績、土儲面積的兩項數字體現，或源於龍湖地產對成都深耕14年的地緣性依賴。而在步步緊追的調控令下，原為業績主力軍的成都龍湖區域公司，這一次恐難再對集團業績提供養分。
銷售疲軟又遭調控重壓，龍湖地產如何解決內外交困之局？
但在今年1-4月龍湖地產銷售下滑之後，5月15日，其成渝大本營的重倉城市成都，再逢調控升級。前有銷售疲軟，後又遇調控重壓，內外交困之下，龍湖地產如何破局？
然而，在限購限售政策的步步加碼下，龍湖地產堅持深耕的一二線城市，卻成瞭政策調控的“重災區”。中原地產研究中心統計顯示，自3月下旬以來，全國超過10個城市再次收緊房地產調控政策。針對部分過熱的一二線城市，層層升級調控機制。
銷售勢頭下滑、錯失三四線市場紅利、遭遇樓市調控的同時，卻又開始激進拿地，眾多的蛛絲馬跡已明顯表露出，想要規模發展的龍湖地產正站在一個全新的十字路口，未來會變得更好，亦或是走向反面，這次危機龍湖地產會如何度過？
據統計，這已是成都近一年半以來的第六次加碼調控。對比以往的調控內容，這一次的調控愈加嚴厲，購房條件從自然人升級為傢庭和單位。
隨著一紙“升級版”調控令的落地，成都區域的房企自然在劫難逃，對於在此重倉佈局的成都龍湖區域公司更是影響甚大。起傢於重慶的龍湖地產，早於2004年便進駐成都，在2009年展開全國化佈局之前，龍湖地產已經把企業的根牢牢紮在成渝大本營。
中指院數據顯示，龍湖地產在今年前4個月重倉352億元進軍長三角區域，這一金額占其拿地總額的50.6%。與此同時，龍湖地產又拿下杭州、蘇州、重慶三地的拿地榜榜首。然而，在杭州、蘇州及重慶市場的限價政策下，房企的開盤速度也進一步減緩。對於龍湖地產而言，大手筆拿地加之去化周期延長，風險問題不容忽視。
公告顯示，2018年1-4月，龍湖地產累計實現合同銷售金額585.9億元，同比下降2.38%。對比2017年前4月龍湖地產的銷售金額600.2億，同比2016年增長200%。銷售金額和增速均出現明顯下滑。
自2015年去庫存政策實施以來，三四線市場成為房企爭搶的熱土，此前一直堅持聚焦一二線市場的龍頭房企如萬科、保利也紛紛轉投三四線市場懷抱。但龍湖地產卻始終堅持深耕一二線城市的戰略，很少進入三四線城市。
藍鯨財經梳理龍湖地產近5年年報數據顯示，成都龍湖的銷售數據總體呈上雙雙咖啡加盟好嗎？漲趨勢。2017年龍湖地產財報顯示，成都龍湖區域公司銷售額136.57億，占集團總銷售額的9%，位列龍湖地產區域銷售排行榜第四名。
雙雙餐廳數據來源：企業公告
自2017年以來，一向註重“穩健”的龍湖地產突然開始加快馬達，駛向規模發展的快車道。站在2018年的關口，龍湖地產再提2000億銷售目標。
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數據來源：企業公告
在2017年業績會上，龍湖集團董事長吳亞軍直言，“過去兩三年，確實有一波三四線城市的紅利，龍湖地產看到瞭但沒有刻意去抓，因為這是機會型的。”也正是由於吳亞軍的“機會型”偏見，在房企的規模賽道上，龍湖地產錯失瞭三四線市場的先機。
易居研究院總監嚴躍進表示，此次升級的調控對於成都樓市的銷售有很大影響，尤其是在政府積極管控下，市場降溫是大概率事件。對於房企而言，部分交易也會受到極大限制，進而倒逼房企降價。
激進拿高價地 暗藏風險
在馬太效應越來越明顯的當下，龍湖地產也在2017年提出規模增長的目標，但過於求穩的龍湖地產在這場競速跑中顯然慢瞭一程。財報顯示，2017年龍湖地產土儲5400萬，權益3900萬，此數據還不及曾同等規模的融創四分之一。
龍湖地產不得不加緊補倉。中指院披露數據顯示，1~4月，龍湖地產以696億元拿地總額位列拿地榜榜首，拿地金額高企勢頭猛進。而行業銷冠碧桂園同期拿地總額隻有529億元，較龍湖地產少瞭167億元。
僅從拿地金額來看，龍湖地產提速的意圖昭然若揭，這個數據也刷新瞭龍湖地產近年來的拿地新紀錄。為瞭大力補倉，龍湖地產甚至不惜以高價拿地。
今年2月份龍湖地產以上限價35.78億元、樓面均價36252元/平拿下杭州彭埠地塊，達到69.75%溢價率；4月11日，龍湖地產以8441萬元的總價競得成都新都大豐皇花社區一宗商業地塊，溢價率高達80%；4月20日，龍湖地產以10.34億元競得福建石獅一地塊，樓面價6478.39元/平方米，刷新瞭石獅市土地成交樓面價的高度。
5月15日，成都市發佈《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》。《通知》明確，將限購對象由自然人調整為傢庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在成都市穩定就業並連續繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨傢庭購房等。
同策咨詢機構總監張宏偉表示，對於在長三角拿地激進的房企而言，今年面對的風險會比較大。從政策層面來說，在限價政策下，開發商的預期市場價格不被獲批，導致項目入市時間推遲，房企面臨一定回款壓力及資金鏈風險，在此之下，房企可能會主動降價，從而影響明年的業績和凈利潤。目前，市場上已有部分項目價格以低於開發商預期價的10%－15%左右入市，這種趨勢在今後也會越來越強。
事實證明，在三四線市場的風口前，龍湖地產明顯踏錯瞭節奏。有媒體指出，這也是女性董事長吳亞軍做企業管理時最大的弊端。當利潤、規模相沖突雙雙咖啡的時候，龍湖地產會選擇利潤放棄規模；當風險、機會相沖突的時候，龍湖地產會放棄機會降低風險。
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