我不是學經濟的，對房地產也沒有研究，對景氣沒有任何預設觀點，純粹只是因為還蠻欣賞馮先勉博士論證其觀點的方式，才想在此就文論文、班門弄斧一番，小評一下馮博士在最新一期的住展雜誌中所發表的文章--「次級房貸風暴下 五個房市投資必勝機會」，原文連結如下：http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-Focus/2007Cti-Focus-Content/0,4518,9612180211+96121820+0+205729+0,00.html#forum
(2007. 12. 18)

美國經濟衰退，引爆不良債權危機，銀行因承接過多的不良債權，導致虧損，以放款緊縮的方式因應，嚴重威脅房市榮景，房市衰退更導致銀行資產縮水，惡性循環演變成金融風暴。其他地區的金融市場，如台灣，因衍伸二級貸款市場，而遭受波及，銀行對外投資的損失，導致本土金融市場嚴重受創，放款緊縮的結果，反倒是使得原本穩定成長的本土房地產市場走向衰退，央行以提高利率的方式因應這一波金融風暴，著眼點是穩定本土的金融市場，避免銀行因不堪虧損，而造成更大的金融危機，代價是衝擊房地產市場的景氣，馮博士的立論是，衝擊房市景氣的結果，將導致銀行更多的虧損，是飲鴆止渴，因此，若央行維持現行的因應策略，預期這一波房地產景氣還會繼續下滑，但也因為房地產景氣下滑的警訊出現，會迫使央行改變策略，以降息因應提振房市景氣，屆時在無重大政治經濟危機的情況下，房市景氣回升，又是指日可待。

結論是，房地產景氣短期看弱，長期看漲，相較於現金資產所必須面對的通膨壓力，房地產仍具有相對較高的資產效益。馮博士就是在這樣的結論下，提供投資房地產的五大策略，你可以不認同他的投資策略，但至少在他所操作的幾個變項下(顯然空屋率、總體經濟成長、三通效益等變項不在本文的討論之中)，馮博士的論述邏輯沒有問題，儘管他「很讓人意外的」把引發此次次級房貸風暴的罪魁禍首不良債權(sub-prime loan)與二級房貸(second loan)搞混了，但是因為次級房貸風暴對非美國本土金融市場的影響，主要是二集債權市場(secondary loan market)所引發的全球效應，因此，這個邏輯上的瑕疵，並不致於全盤否定馮博士的整體立論。

當然，馮博士的立論也不是沒有問題，最明顯的缺陷是他把房市景氣與銀行的放款策略綁在一起，而呈現一種彼消我漲或者彼漲我消的關係，這顯然是一個邏輯上的嚴重缺陷。誠如馮博士所言，國內銀行的信用貸款機制與美國不同，相對而言，承擔較少的房貸風險。在美國房市景氣的衰退對原本已經因不良債權而嚴重虧損的銀行而言，更是雪上加霜，在台灣，銀行的放款策略或可影響房市景氣，但房市景氣恐怕不見得會影響銀行的放款策略，因此，儘管央行以提高利率的方式因應此波金融風暴，可能衝擊房市景氣，但房市景氣衰退卻不見得會迫使原本就已經體質不健全的本土金融市場以降息的方式刺激房市景氣。再者，影響國內房地產景氣的因素頗多，長遠來看，利多與空多的因素皆有，若是單以放款利率此一變項加以評估，顯然是過度簡化。