記者林美芬／專題報導
老是位居全台幸福調查最後一名的基隆市政府，如何改造基隆？即使從中央政府到地方政府都想破頭，但所有大型都更案都流標，乏人問津，永慶房屋事業群總經理葉凌棋說，如果中央政府及基隆市政府揚棄更新的概念，將基隆港的文化及歷史重新恢復並拉到現實世界，將濃濃殖民風格的建築再度站在基隆港邊，則基隆港的再造更新計畫一定擠破頭。
揚棄都更 重新定位
葉凌棋是從都市更新的角度來思考基隆港周邊都更失敗的原因，所以才必須揚棄都更，重新定位、創新創意，才來行銷，最後才是營造部分；但現在政府滿腦子想的先從營造結果來思考，反而找不到定位。
葉凌棋說，開發商一想到都市更新，一定先想容積多少，最上限可以蓋多少房子，一坪賣多少錢？再反推回去想土地成本，及開發成本，可是，以基隆市如此平價的房市，一坪均價在12到15萬元，中古屋更是在每坪10萬元上下，如此低廉的價格，根本不符合開發利益，以大樓的營造成本，每坪大約是10萬元，若再加上土地成本，可以肯定是賠本。
興建住宅 恐賣不完
且以基隆港周邊土地，如果全部興建成住宅，可能就是幾棟摩天大樓，找不出任何值得附加的價值， 加上低價的高密度住宅，容積越高，開發商可能越害怕，因為蓋了太多房子，不知多久才賣得完？說難聽一點，最後可能還衍生成治安問題或是其他社會問題，對政府及當地民眾而言，可能是一場都更災難，而非都更利益。
葉凌棋說，依照現有的成本計算，開發商要開發都更，其房價至少要超過每坪30萬元，低於30萬元的房價，根本不必考慮，而價格越高，才越有開發價值，但基隆房價基期低，想要開發商投入，基本上就不太可能。
運用文化 成功契機
但是，葉凌棋認為，基隆有很好的文化及歷史，並有山海串連的優勢，如果好好運用，就是都更案成功的契機。
建築樓群 自力完成
葉凌棋認為，在基隆市政府想做都更的基隆火車站及西二西三碼頭區域，現有的倉庫區就有很好的特色，幾乎是保存最好的「殖民風格」的建築樓群，且全部都是政府單位及陽明海運等大企業擁有，不必花大錢，也不必跟民眾溝通，即自力完成。
葉凌棋的構想是，仿照上海石庫門新天地的作法，將這些老建築完整的保留建築風貌及街道風情，打造一個懷舊的基隆港特色，透過建築技術的拉皮及增強結構安全，形成一個獨特的殖民風格的基隆海港風情。而這些建築群可以全部畫成商業空間，如咖啡廳、餐廳、特色商店，甚至是飯店，這些群聚效應，至少可以為基隆港帶進全台唯一的城市景觀，也讓麗星遊輪下船的全世界消費者直奔基隆港。
他認為，這些建築只要改造成功，引進商業機能，則一定可以增加周邊的商業效能，從附近商店街到夜市全部可以同步受惠，再加上新增的工作機會，基隆就有機會更新。
葉凌棋認為，這些政府單位及財團企業都不必賣土地，只要採BOT或是ROT的方式就可以做，等於財產依舊保留在政府及財團企業的手上，且創造新的城市價值。
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