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住展房屋網 (2011-07-13)

住展房屋網提供


.「包租代管」是近幾年台北市套房產品的促銷新手法，建商以訴求穩定收益提昇銷售，基本上市場反應也還不錯，但是一個投資產品的購買，也是好幾百萬的投資支出，不能只光看前幾年收益，還是要評估長期的增值潛力。

根據住展房屋網調查，台北市近5年來小套房產品推案不弱，新成屋加計預售屋在2006年是推案高峰期，當年總季推案將近7千戶，2007年也還有3千戶之牆，之後由於銀行貸款緊縮，只能貸款六成，因此從2008年開始，推案戶數便銳減到1千戶以下。

競爭激烈之下，建商訴求新制不斷推陳出新，當時頗為盛行所謂的「包租代管」1~2年服務，保證租金報酬3~3.5%，或是「包租買回」等方式，吸引投資客搶購，銷售成效也都還不錯。現在大都已屆代管期滿，後續如何維持出租率及租金投報率，問題就浮現了。

近期傳出套房社區「基泰之星」包租服務已屆滿2年，建商即將交還管委會自管，但市場上套房產品釋出多、租金報酬率不如預期，套房轉手不易，投資客開始傷腦筋。

2006年台北市土地價格飆高，建商為增加賣屋利潤，競推高單價、低總價模式的小套房產品，住展房屋網表示，此舉也引發各層級的投資客競相進入房地產投資，造成房地產投資風氣大盛；爾後這群投資客再轉售時，獲利都不錯，還繼續將獲利再轉投入房地產市場，長、短期投資都在2006年、2007年間開始成為風潮，房地產投資成為社會一門顯學。

即便至今，小套房產品的貸款額度大約僅有總價六成，但是在高總價壓力下，還是有些小套房個案，訴求包租代管兩年，期間甚至代管費全免，可見低總計對投資客還是有吸引力，再加上包租代管，可讓投資者省去不少麻煩。

但重點還是在於兩年後建設公司的代管服務撤出之後，管委會是否能有效維持其投資報酬率。目前坊間雖然有代租服務的公司，但是並沒有跟房東保證報酬率，因此若是房東僅是為了降低空置率，就有可能會以較低價格出租，整體投報率就會跟著下降。

但是話說回來，市區內的房屋出租，本來就不該太期望投資報酬率，房價節節攀高、房租卻很難調升，投報率勢必要下降的。投資市區房地產，本來就是以增值目的為主。

因此說「基泰之星」的投資人因為投報率無法維持而急於轉賣，好像也是說不大過去，報酬率若是下降為2%，以15坪總價750萬估算，等於每月租金只有1.25萬，這就有點悖於常理了，台北市一般中古套房每月租金，大約都有1-1.2萬收益，「基泰之星」這麼新，地點又很好，沒道理租不到1.5萬。

再者，如果投資報酬率是從3%降到2%，一年租金收益只不過少收8萬元，為了這8萬元，房東就急售？更是讓人一頭霧水。報導的真實性大打折扣，不過，如果真的毛胚屋一坪只有45萬，應該很多人會搶購吧！

其實代租代管的服務，問題不在於租金報酬率下降的問題，而是後續代租服務的品質及管理，能否維持先前的水準，住戶之間是否能達成共識等等，才是套房住宅維持價格不墜、甚至是增值的關鍵因素。

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