2009-02-28 17:20:58千年老妖
《【武后聽政】房仲傻眼！市場再壞5年！～》
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景氣下滑，過去荷包滿滿的科技新貴們無疑遭逢一次「震撼教育」，連帶讓科技園區周邊房市蒙上了一層陰霾！住商不動產針對全台四大科技園區房價調查發現，近來不但科技人購屋意願不高、預算也大打折扣，連帶影響區域房價，其中又以竹科周遭跌幅最大，每坪行情下滑約一成五至二成五間。
根據住商不動產調查，內科、竹科、中科與南科四大科技園區近期的房價行情，分別較去年同期下滑7％至15％、15％至25％、8％至14％，以及3％至5％。計畫購屋的民眾，其購屋預算縮減幅度更大，其中內科縮減 27％至42％，竹科縮減20％至30％、中科縮減11％至18％，南科減少幅度則為20％至40％。
台灣房屋不動產分析師邱太?表示，電子出口產業衰退嚴重，四大科學園區廠商都很慘，相對來說，首善之都內科受影響程度較輕，不過，一線區域與二線區房價下滑速度差異頗大。一線區域，因有捷運六月即將通車利多，屋主心態高不願降價，房價降幅有限，惟內科距離捷運站較遠的二線區域，房價降幅便較明顯。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，綜觀這份調查可以發現，四大科技園區周邊房價以及各區域科技新貴的購屋預算都出現明顯下滑，究其原因，除了大環境不景氣，促成的房價結構性下修，更顯示科技新貴對未來的強烈不確定感，讓買屋行為更趨保守。
其中，巿場以科技新貴為主力的竹科，房價下滑最為明顯，與去年相比，房價下滑幅度最高達到二成五。而其他三大科技園區，內科與中科周邊除了科技新貴外，仍有為數眾多的在地買盤支撐，下滑幅度相對較低。而南科新貴本來就以租屋為主，買屋行為較少，因此房價影響也相對有限。
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為防範洗錢，自3月18日起民眾赴各銀行臨櫃時，凡單筆提領或換鈔現金為50萬元（含等值外幣）以上時，不論是本人或代理人必須攜帶身分證被查驗，否則銀行行員必會拒絕，否則違反規定，行員自己要被罰款200萬元。
「這是阿扁條款嗎？」大型行庫人員說，由於國內外洗錢案例，越來越嚴重，包括日本、美國等對防範洗錢登記金額門檻，都是往下調降。
不過，行庫人員認為，為防範洗錢，法務部與金管會決定將防範洗錢登記門檻由現行100萬元調降為50萬元，若是民眾忘記攜帶身分證提供查驗，就會遭拒絕，仍需要再跑一趟，徒增困擾，也造成行員麻煩，預期臨櫃業務將暴增2倍。
行庫人員說，由於銀行自動櫃員機（ATM）每天最高提領12萬元，因此民眾赴銀行提領或換現金50萬以上情況很多。
舉例：不論是購買大額股票、存提現款逾50萬元，常常會發生；甚至娶媳婦要準備50萬元現金，則換100元紅色新鈔，也要登記在「大額通報交易紀錄簿」裡，不勝煩擾。
金管會去年底依據「金融機構對達一定金額以上通貨交易及疑似洗錢交易申報辦法」規定，將現行單筆現金收或付或換鈔交易達新台幣100萬元(含等值外幣)以上，調降為新台幣五十萬元(含等值外幣)以上，民眾須提供身分證件查驗，且最近決定3月18日起實施。
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無薪假衍生退租潮，加上不少定存戶轉進房巿，充當起包租公、包租婆，令租屋市場供給爆增，房仲業調查，元月分租屋物件刊登量，比去年同月遽增87％，租金單價較高的獨立套房，四個月間跌幅高達8％。
「近來租屋市場開始出現供需失衡的狀況！」信義房屋網路經營經理蕭政華說，無薪假、裁員潮讓不少上班族捲舖蓋，回家靠爸媽，都會租屋巿場退租情形日趨普遍；另一方面，眼看定存利率直直落，手上握有大筆資金的精明存戶，不少人逆向操作趁著此波房價盤整，買間適合收租的標的做起包租生意，使得租屋供給大增。
近來更出現繳不出房貸，只得「以租待售」的房貸族加入租屋巿場，使得供過於求的情況愈來愈嚴重。
根據信義房屋調查資料顯示，今年1月分的租屋物件刊登量，比去年同月遽增87％；其中付不起房貸乾脆「以租待售」攀升的比例最高，顯示有愈來愈多屋主加入出租行列，將出售中物件同時嘗試出租，希望以租金收入填補部分房貸的支出，以免出售不成，淪為法拍屋。
無薪假爆退租 套房降8％
在消費信心低落，收入銳減下，民眾期待以低價租金解決住的需求比例相對提升，這從國土規劃及不動產資訊中心調查數據也可略知一二。
根據國土規劃及不動產資訊中心最新調查數據顯示，去年第四季台北縣、巿計畫租屋民眾，打算以低於1.2萬元價位租到合適房子的比例分別達74.34％及62.5％，較上季的62.5％與57.7％，明顯成長。
民眾租屋預算 不到1.2萬
另依信義房屋資料顯示，台北市不管是住家或店面的租金都出現直直落的現象，尤其以店面產品的下修幅度最大，幅度超過兩成，獨立套房平均租金則下降逾8％；只有價格較低的雅房調降空間較小，四個月來跌幅約1.82％。
信義房屋建議，包租公、包租婆若只空等房客上門，可能面臨等無人的窘境，最好掌握四大包租策略，包括「可短期租賃」、「租房不設限」、「設備升級」及「降價求租」等，方可大幅縮短房子的空置期，減低荷包的失血。
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全台房價信心持續低落！國土規畫及不動產資訊中心昨日公布97年第四季住宅需求動向調查，全台五大都會綜合信心分數持續下滑至50分，創91年第二季調查以來新低紀錄，平均議價空間增到一成。執行這項調查的政大教授張金鶚指出，目前拍賣屋數量有增加的趨勢，未來發展將成為影響房巿後巿的重要指標。
值得注意的是，在房地產業界普遍認為受惠房價下跌、國內低利環境影響，房巿來客增溫，整體房巿可望在今年下半年觸底反彈之際，這項調查卻發現，計畫購屋的民眾逾七成七看跌今年第四季房價，不但看跌比例創歷史新高，且預期房價跌幅更高達二成三。
張金鶚表示，現況顯示消費者認為今年下半年房市會比去年年底更壞，雖然房價信心分數下跌空間趨緩，惟預期房巿在今年下半年好轉機會不大。「今年交屋潮出現，法拍屋、銀拍屋可能增加。」張金鶚認為，投資人應注意拍賣屋增加，是否為房市下滑警訊。
單就台北巿、台北縣、桃園縣巿、台中縣巿與高雄縣巿分區觀察，五大都會民眾對房價信心強度，又以台北縣以及台中縣市的房價信心最弱，張金鶚分析，主要還是因為供需之間對價格認知的差異擴大，而且有強烈下修壓力所致。
在房價持續下修期間，購屋的民眾進場殺價，成了必要手段。調查顯示，買賣雙方相互還價間，已購屋民眾平均議價空間增加至10.2%，為近三年半新高，惟各地區議價差異頗大，五大都會中，以台中縣市議價空間最大，為12.4%，其次是台北市也增加到11.2%，以桃竹縣市議價空間最小為8.7%。
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房市買盤不振，建商預售推案比例大幅減少，根據房地產相關業者調查指出，過去三年來北台灣餘屋量累計約四萬餘戶，使今年新屋市場出現結構性轉變，房市銷售將以新成屋為主流。
根據住展雜誌發佈最新餘屋量調查，民國2006至2008年三年間，北台灣五大區塊餘屋量累計43,681戶，未賣出的餘屋金額3,805億元，總金額共佔去年全年推案量8,029億元的47%。
其中餘屋量最大的地區在桃園，戶數約22,372戶，未賣出金額約1,596億元，第二大餘屋量為台北縣，目前未售出戶數約14,652戶，金額達1,423億元。
永慶房屋總經理葉凌棋指出，今年新屋市場結構將出現大轉變，以往台北市推案有高達九成為預售案，但今年預售案比重將縮減到只剩三至四成，預估市場將有超過六成的新成屋，也因結構性的轉變，建商在銷售新成屋與餘屋的同時，還要面對投資客拋售新屋的壓力，房價將面臨支撐考驗。
住展雜誌研發長倪子仁指出，隨著政府釋出多項優惠房貸政策，新成屋工地可望直接受惠，加上現在有建商直接將成交價下修或贈送裝潢等促銷的手法，購屋者可以在新成屋的市場買到近幾年來少有的優惠價格，使近期新成屋的工地來人增加了二至三成，新成屋的餘屋量可望加速消化，新成屋也將是今年市場的主流產品。
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繼外資里昂看衰台灣房市後，摩根士丹利證券也加入下修房市行列。該券商指出，在景氣衰退、失業率飆高及預售屋潛在違約風險下，今年台北房價恐怕還有二成的下跌空間。
摩根士丹利認為，估台灣今年經濟成長率-6%，且新台幣兌美元匯價將貶值36.5元，連帶影響到今年房市景況，預估今年房價還有下滑空間，台北將下跌約二成。此外，以高級地段的二手屋為例，去年總統大選過後迄今，房價已下跌高達四成。
除了經濟不振、匯率貶值等因素外，摩根士丹利也指出，房市目前空置率偏高、法拍屋案件明顯增加，一旦總體經濟持續惡化、失業率再破5.03%新高紀錄，恐怕導致預售屋違約件數增加，並進一步影響到新成屋市場。
大摩看壞台北房市再下修二成，而日前率先修正台灣房市預估的里昂證券，則是認為今年房價修正幅度將高達25%至40%，尤其是今年下半年修正情形會更加明顯。
不過，房仲業者並不同意，業者指出，自去年中房市高點至今，台北房市至少已下修一至二成，高點時總價1200萬元、約30坪的中古屋，今年底可能腰斬掉到只剩600萬元。近來在業者、賣方頻釋出降價善意下，民眾接手意願已提升。據中信房屋與信義房屋調查，透過網路瀏覽物件比例較農曆年前大幅成長1.6倍及2.5倍。
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政府發放消費券，刺激買氣，餐廳業推出多項優惠，增加民眾消費意願，但是台灣景氣倒底什麼時候才會好轉？外資外媒再度看衰台灣2009年景氣，英國經濟學人雜誌智慧庫，向下修正台灣經濟成長數據，2009年將呈現9%的負成長，年底前失業率將高達1/10，也就是說失業人數將破百萬，真的會這麼慘嗎？
寶華經濟研究院院長梁國源表示，根據經濟學原理，經濟成長率和失業確實有密切關係。寶華經濟研究院院長梁國源：「當然如果經濟成長如此低迷，那個負向產出出口，會應對著非常高的失業率，也是有可能的。」
國內失業率在12月份的數據，已經超過5%，高達50多萬人，如果經濟負成長真的這麼嚴重，將會創下高失業率。梁國源：「事實上總體模型還要精算。」
根據經濟學人預估，台灣經濟到2010年的下半年才會開始復甦，比政府預估的時間足足晚1年，景氣比亞洲其他國家還要慘。由於受到美國和大陸經濟惡化的影響，台灣主要的出口經濟嚴重受創，外資最近紛紛看壞台灣景氣，政府陸續推出的刺激就業方案，是否能減緩不景氣的衝擊，也有待時間考驗。
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房地產未來景氣看不清，土銀大幅緊縮房貸，其中對於小套房、偏遠地區、餘屋量大的地區，嚴格要求控管房貸風險，未來在房貸難申請情況下，恐會影響區域房價。
■ 套房、偏遠地區 成房貸毒藥
由於住宅違約率上升，金管會發函各銀行停辦高風險的指標，其中包含主面積低於15平方公尺、偏遠地區、環境複雜、餘屋量大區以及套房申貸的量大區，
明顯看壞套房、偏遠、餘屋量大地區的房價，未來在房貸申請不易的情況下，很可能會影響買氣，而造成房價下跌。
台灣房屋不動產研究室經理古景良表示，套房產品在過去房貸緊縮下，已經脫離市場主流，所以影響不大，反觀部份過度炒作的區域，實際的價值跟不上房價，影響將會最深。
住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，除了偏遠區域房貸緊縮之外，銀行對於購屋者的還款能力也更嚴格審查，未來民眾買屋不是有錢就好，維持良好信用紀錄，銀行才願意借錢給你。
■ 精華地區 領漲抗跌最好貸
徐佳馨還表示，所以會選擇現在進場的購屋族，於購屋貸款成數的門檻調高已經有心理準備，所以緊縮房貸對於買氣影響不大，甚至部份精華區依然有８成的貸款成數，徐佳馨表示，景氣不好也是驗證房屋的價值最好時機，選擇精華區還是最安穩的購屋選擇。
另外，中信房屋江龍名也提醒購屋族，房貸緊縮的當下，購屋時一定要契約中加註，「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」的條例，防止申貸不過，賠了終身積蓄。
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房仲：「這個看一下。」
光是熱情介紹還不夠，現在房仲得有心理準備，面對客戶來勢洶洶的降價要求，看看這張圖表，是房價信心分數，最後最短的一根只有50分，是最新預測的分數，創6年來新低，經濟成長率由正轉負，權威房地產研究專家張金顎指出，台灣房地產3、5年內好不起來。
房產專家教授張金鶚：「要有一段長時間的休息，是必然的，在過去都是經過3、5年以上的休息時間，那這次又有所謂的金融大海嘯，整個大環境的影響，我想可能這個挑戰更嚴峻。」
除了信心分數創新低之外，調查資料也顯示今年第四季房價預估跌幅，會由原先的2成拉大到2成3，台北縣市租金預期下跌比例也逼近5成，創下調查以來新記錄。建商業務員：「你現在看的是兩房的。」
房市由盛轉衰，市場也從先前賣方漫天喊價，到現在轉成買方市場，其實對手上有資金買房要自住的民眾來說，是最佳時機，因為議價空間拉大，就算是租屋族也別忘了要求房東降租金，保住不斷縮水的荷包。
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