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樓市病態顯現:開發商淡定 地方政府和炒房者躁動

  樓市"新常態"下"非常"利益群體集體躁動

  8月18日，國傢統計局公佈7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深四大一線城市房價環比齊跌，此前對於樓市是否出現"拐點"各執一詞的經濟學者終於形成一致的看法：中國房地產市場深度調整的窗口已然打開，樓市"新常態"將隨之顯現。

【樓市"新常態" 市場規律唱主調】

【江西二套房首付比例將下降 北京二套房首付不變】

  然而，自從樓市降溫以來，"救市"、"斷供"、"房鬧"......種種噪聲充斥樓市，事實上則是地方政府、炒房者等樓市"非常"利益群體的集體躁動，與之相比，本應是樓市"主角"的開發商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的，正是中國樓市的畸形及其病灶所在。

  "救市"之聲再起地方政府蠢蠢欲動

  跌、跌、跌，房價持續下跌；松綁、松綁、松綁，長沙、佛山、哈爾濱......放開限購的城市不斷增加。

  今年以來，房地產市場突如其來的走勢逆轉令整個行業始料未及。去年末17個調控升級的一二線城市中，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著。

  3月初兩會提出的"針對不同城市情況分類調控"將成為今年中央政府對房地產政策取態的最好註解。面對房地產市場下行壓力，地方政府各類微調政策持續推進，主要從放松限購、限價，擴大購房資金支持及調整戶籍政策等方面展開。而庫存水平高低、市場供求情況成為分類調控的關鍵依據。

  而近期，全國各地放松房地產調控的消息頻出，傳遞瞭地方政府強烈的救市信號。據不完全統計，執行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現瞭限貸"松綁"的信號。

  在廣東，被譽為"廣佛同城"中的佛山市率先放開限購。盡管廣東稱堅持一線城市不放松，但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣、深放開的前奏。而實際上，從今年5月開始，廣州已悄悄進行多項"微調"措施，低調救市。在上海，有傳言上海建行將放松限貸政策，盡管目前尚未證實，但業界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動，欲以放松限貸來曲線救市的前奏。而北京也出現部分銀行房貸"有條件松綁"的跡象。

  對眾多城市陸續放開限購的態勢，業內人士指出，需防止個別地區借自主調控之名突破政策底線，甚至從"因地制宜"變為"全面放開"。世邦魏理仕執行董事及中國區研究部主管陳仲偉提醒，由於對土地出讓金依然存在高度依賴，地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷，會面臨越來越大壓力，"救市"動機會趨於強烈。

  房地產市場"松綁潮"來襲，引發瞭輿論的高度關註。不少網民和專傢認為，當前房地產調控正處於關鍵期，政府應妥善掌握好調控藝術和節奏，處理好地方經濟與民生保障關系，合理引導預期，否則多年的調控努力會毀於一旦。

  "真正要避免的是定向寬松變成全面放松，目前一些企業和政府在不斷吹風，鼓吹救市是提振經濟、穩增長的不二選擇，而一旦信貸放松，不僅導致前面一切努力功虧一簣，也會導致影子銀行再次入市，後果不堪設想。"中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，要避免再出現2009年的房價報復性反彈，是否取消限購並不是關鍵，因為本輪房價調整的主要矛盾是供需市場的調節，除瞭北上廣深等供需關系仍扭曲的城市，其餘城市取消限購並不會導致"天塌下來"。

  住建部政策研究中心相關人士說，如實施分類調控政策，應從兩點把握：重點考慮住房剛性需求群體，會否引起區域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調控的權力，但不能把是否放松限購作為刺激樓市、謀求短經濟增長的手段。

  世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞說："如果讓一些城市趁分類調控之機'渾水摸魚'，無底線地放開限購，這無異於讓已經離場的投資客再度歸來，激發投資投機性需求，這必然會導致新的問題。多個城市雖然出現庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調控初衷，政府不應回頭重走老路。"

  "斷供"重現市場炒房者敲響警鐘

  近期，浙江、江蘇、福建等地陸續出現"斷供棄房"案例。即購房者停止支付按揭貸款，將縮水房產甩給銀行。記者調查發現，杭州出現"斷供棄房"現象，主要是因為購房者資金供應吃緊，無法繼續還貸，該現象多發於炒房者群體。

  浙江一傢國有銀行風險管理部負責人表示，炒房者受樓市持續下行影響，手持房產難變現而被"套牢"，資金吃緊情況比較普遍，當無力還貸而又"出貨"無望時，他們隻好承擔賠本又賠息的風險。

  在房價同比連跌34個月的溫州，目前按揭貸款中出現"棄房"的案例41起，而商品房抵押貸款(炒房者)"棄房"案例達近千起。

  業內人士表示，雖然沒有證據顯示"斷供棄房"有進一步蔓延之勢，但隨著樓市持續下行，尤其是在一些遭遇樓盤"爆炒"的區域，無力還貸導致"斷供棄房"現象很可能增多。

  某研究人員認為，從目前情況看，"斷供"是原因，"棄房"是結果。這說明在樓市下行期間，原本被當成"優質資產"的個人住房按揭貸款可能暗含著未被註意到的風險。

  據分析，部分區域房價回落明顯，影響瞭投資者的還貸意願。此前一些商業銀行對購房者信貸資格審核不嚴，甚至默許其收入狀況造假，以及評估註水等行為，在一定意義上掩蓋瞭購房者真實的信貸能力。

  杭州一傢股份銀行個人金融部負責人表示，在房價上漲期，個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力，而在樓市掉頭向下情況下，一旦無力還款，房子難以出手，即使出手也會縮水，其投資風險開始凸顯。業內人士認為，"斷供棄房"現象給投資者特別是炒房者敲響瞭警鐘。

  財經評論員葉檀表示，雖然房產目前依然是風險較小、收益較高的貸款品種，但"棄房"已使"信用裂痕"顯現，銀行一旦成為"房東"，擁有賬面資產卻無法轉換為現金，將會波及整個信貸市場。

  一位金融監管部門人士告訴記者，"斷供棄房"會增加金融系統房貸壞賬風險，"銀行信貸質量跟房地產信貸質量高度正相關，商業銀行今後可能不再把房貸當作優質貸款瞭。"

  雖然目前尚無更多事實表明"斷供棄房"將成普遍現象，但銀行業內人士認為，房地產抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風險。多傢銀行的授信管理部門已明確表示將加強監控、嚴格審批房貸申請。

  這一趨勢無疑是對寄望於"松貸"救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮邦表示："除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消瞭限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。"

  記者在上海走訪多傢銀行發現，當前銀行吸納存款的成本居高不下，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預見，下半年剛需購買力將被繼續抑制。

  "房鬧"抗議降價非理性購房者難承風險

  一些房地產項目近期降價出售，"利好"購房者，卻帶來副產品---"房鬧"---因為之前買在高價位上，房價下來後，他們認為自己"吃虧瞭"，就要求相關房企返差價或退房。

  遼寧省本溪市"佳兆業·水岸新都"房地產項目近日因大幅打折銷售，以前買房的數百名業主7月底連續圍堵售樓處，打出橫幅要求返差價或退房。

  樓市降價引發"房鬧"情況以前就有。據瞭解，2011年，深圳市發生過樓盤降價引發舊業主打砸售樓處事件。今年3月江蘇常州一處樓盤每平方米降價千元，引發百名業主怒砸售樓中心。

  在近期報道的"房鬧"事件中，有的業主以跳樓相要挾，不許開發商降價；有的業主要求開發商降價多少，就給他們退多少錢......

  大連海事大學法學博士張國強說，"房鬧"的很多理由難以服眾。房價下跌時得"補差價"，那麼房價大漲時有誰被要求過"補增值"？房屋是商品，其價格的漲漲跌跌是正常現象。"而且從法律層面講，業主交完房款、辦好房證後，房屋已經是其個人財產，開發商調整售價與業主無關。"張國強說，"房鬧"表明一些業主契約精神缺失。

  在沈陽建築大學管理學院院長劉亞臣教授看來，"房鬧"頻發有其深層次原因。"我國房地產行業的市場化程度低，此前長期沒有按經濟規律運行。"劉亞臣說，在一些地方政府引導和開發商鼓吹下，房屋成為一種特殊商品，"不僅滿足居住功能，而且承載著很多傢庭財富保值、增值的希望。"

  過去10年，我國房地產業高速增長，但開發商和監管部門對消費者的風險提示做得不夠，非理性消費盛行，不少人不惜透支財力"追漲"房價。

  "別看一些地方的房地產購銷兩旺，實際上一些購房行為背後，是傢庭巨大的債務風險甚至投資風險。"遼寧大學市場營銷學專傢肖升說，這種風險在市場上行時被掩蓋，一旦風向扭轉，就變成瞭赤裸裸的現實。很多傢庭承受不瞭，"房鬧"就出現瞭。

  如何讓"房鬧"不再出現？專傢建議，盡快讓房地產業進入規范、完善的市場化軌道。"地方政府過去受土地財政和GDP偏好影響，成為樓市一路走高的潛在推手，如今要轉變為合理市場秩序、理性消費觀念的構建者和引導者。"劉亞臣說，比如要治理開發商的饑餓式、鼓吹式營銷行為，打擊不實承諾和消費欺詐；通過將風險評估和風險提示強制性寫進購房合同，給消費者的心理預期降溫，營造理性消費的市場氛圍。

  "封殺"合作夥伴中介電商熊市博弈

  近日，上海13傢房產中介組成的"上海中介聯盟"宣佈聯合"封殺"搜房網，集體下架上海地區的所有房源。今年以來，端口費連漲、樓市銷售不斷下滑，房地產電商平臺與中介機構的矛盾日益突出。專傢指出，曾經的合作夥伴如今倒戈相向，其背後是當前房地產"熊市"下的利益博弈。

  據悉，端口費漲價是"封殺"行為的主要原因。上海仁豐地產的代表稱，5年間搜房網的端口費從每月60元漲到600元，但中介行業的收費標準卻未改變，平臺獲利暴漲背後卻是中介商的失血。

  端口費是房產中介公司為發佈房源信息交給平臺方的費用，越高版本的端口套餐可以發佈的信息越大、刷新次數越多、價格也越高。上海中原地產東區中介部總經理李錦德說，"從60元到600元，巨大的競爭壓力逼迫中介不得不高價購買更高版本。"

  今年上半年，搜房網就曾因端口費上漲問題不斷受到全國多個大型城市房地產中介的抵制，北京、廣州、杭州等地的房產中介都通過聯盟方式與搜房網談判，有的宣佈下架搜房網平臺上的所有房源。

  上海科威國際不動產大中華區副總經理虞廷恂表示，在前些年中國樓市量價齊升的"牛市"背景下，電商平臺對房產中介來說是錦上添花，端口費上漲也就是九牛一毛。而今年樓市持續低迷，成交下滑明顯，此時端口費的上漲無異於雪上加霜。

  根據上海市統計局7月底發佈的最新數據，上半年上海市二手住宅共計成交87506套，成交面積697.6萬平方米，分別比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斬。"關門潮"、"裁員潮"也隨之席卷各大房產中介。

  上海科威國際不動產一傢門店的業務員直言，"市場好的時候，我們收取2%的傭金；現在生意這麼難做，一單連1%的抽成都快拿不到瞭。房主再一降價，那我們到手的傭金就更少瞭。現在市場是'買漲不買跌'，再降下去，生意更難做瞭。"

  在盈利不斷被攤薄和成本硬約束下，各大中介不得不開始"勒緊褲腰帶"，與往日的親密夥伴電商平臺"斤斤計較"起來。

  樓市降溫後，房產開發商對電商平臺的廣告投放量也大幅下降，網站的經營受到影響，也希望通過提高端口費用來維持利潤。

  為瞭削弱電商平臺對自己的"綁架"，現在很多房產中介公司也開始打造線上網絡，但和成熟的電商平臺相比，單個中介公司仍較為弱勢，受房源有限以及研究、推廣、營銷成本的限制，很難和第三方平臺抗衡。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，兩方的不斷"交戰"反映出線上線下兩種銷售渠道的不斷摩擦。"房地產銷售越來越強調網上銷售推廣，線上線下結合，但是線上比例在不斷增加。和線下連年走高的人力成本、門店成本相比，線上的技術研發成本要低得多，這樣很容易導致房產中介和電商平臺在利益分配上發生矛盾。"

  (記者劉宏宇 烏夢達 鄭鈞天 葉鋒王政 呂昂 王炳坤 張夢潔 綜合報道)

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/08164392810.shtml