2018-03-30 02:04:08gugeg44264
西安土拍史上的最大腦洞 碧桂園沒有想到 榮德更沒有想到
西安土拍史上的最大腦洞 碧桂園沒有想到 榮德更沒有想到
滻灞3宗熔斷後再掛牌低的密地塊，終於塵埃落定。說它備受矚目，是因為這3宗地塊都曾經歷因超過最高限價遭遇熔斷；而值得註意的是，此次掛牌附加的遊戲規則升級瞭，除設最高限價外，還競配套商業自持面積、住宅現房銷售面積以及義務教育設施代建費；在過往以勾地為主的西安土地市場，這場土拍註定要載入史冊。
宗地一：
也就是最後出場的地籍編號CB6-2-2222地塊，最終由陜西本土房企榮德置業以33209萬元的地價、商業自持面積4973平米，住宅現房銷售面積56609.9平方米，義務教育設施代建費1270元/平米摘牌，土地實際成本價達到655萬元/畝，實際溢價150%，折合樓面成本價6552元/平方米。
碧桂園、金地、中海、金輝也參加瞭此次競拍。
宗地二：
地籍編號CB3-6-152地塊，被碧桂園以93260萬元地價、25800平米商業自持、185661.4平米住宅現房銷售、2570元/㎡教育配套代建費的代價收入囊中。
同時，中海、萬科、保利、金地也參加瞭此次競拍。除去商業自持以及現房銷售的潛在成本，加上義務教育設施代建費，土地實際成本價達到729萬元/畝，折合樓面地價最低5468元/平方米。
宗地三：
曾兩次遭遇“熔斷”的CB3-4-98地塊，經256輪競拍，最終亦由佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司以最高限價65508萬元摘牌，與此同時，商業自持面積 12303平方米、住宅現房銷售面積140635.5平方米，義務教育設施代建費32543.85萬元（60元/平方米+溢價2240元/平方米）。加上義務教育設施代建費，土地實際成本價達到843萬元/畝，實際溢價率125.3 %，折合樓面成本價6320元/平方米。
由於遊戲規則的升級，競商業自持、住宅現房銷售面積等附加條件，對於開發企業的融資成本，建設周期都有著更高的要求，因此振業、保利、正榮、碧桂園、寶天、金地、中海、龍湖、興城置業這8傢參與競拍的房企清一色均為外埠房企。
而早在本月24日，國土資源交易網站就掛出警急通知，由於網掛系統技術原因， CB3-4-98、CB6-2-2222、 CB3-6-152號宗地均改為現場競價，更是為這3總地塊的競拍蒙上瞭一層緊張氣氛。
前世今生
前世曲折的地籍編號CB3-4-98此次已是第4次掛出，值得註意的是，該地塊在2014年10月曾因無人舉牌而遭遇流拍；後於2017年1月，縮小瞭商業面積，降低瞭容積率後再次掛出，經10輪報價超過最高限價終止掛牌；同年4月第3次掛出，由原來的14600萬元提高至此次的18000萬元，最終還是超過最高限價遭遇熔斷。
無獨有偶，地籍編號CB3-6-152地塊也曾於2017年3月經過5輪報價後，超最高限價遭遇熔斷。
同樣命運的還有與融創融公館項目僅一路之隔的CB6-2-2222地塊，2017年4月經17輪報價亦因超過最高限價終止掛牌。時隔兩個月，此地塊再次掛牌出讓。地塊總共62畝，依位置來看，交通便利，南靠南三環，北鄰在建中的地鐵五號線月登閣站，與融創融公館項目僅一路之隔。
地籍編號
掛牌時間
容積率
起始價
摘牌價
畝單價
CB3-4-98
2014年10月
不大於2.5不小於2.0
32800萬
超越智慧財產權事務所｜商標申請｜台中商標申請｜台中商標申請流程｜台中商標註冊｜台中商標註冊推薦流拍
115.349萬/畝
2017年1月
不大於2.0不小於1.5
29200萬
熔斷
253.14萬/畝
2017年4月
不大於2.0不小於1.5
29200萬
熔斷
253.14萬/畝
2017年7月
不大於2.0台中抽水肥不小於1.5
43508萬
65508萬
843萬/畝
CB3-6-152
2017年3月
不大於2.0不小於1.5
62260萬
熔斷
386.10萬/畝
2017年7月
不大於2.0不小於1.5
62260萬
93260萬
578.34萬/畝
CB6-2-2222
2017?a href="http://static.8e.com.tw">靜電機?月
不大於1.5不小於1.2
22209萬元
豪美科技Ｘ戰警GPS車隊管理系統｜gps車隊管理｜gps車隊管理系統｜車輛監控系統｜gps車輛監控系統熔斷
357.23萬/畝
2017年7月
不大於1.5不小於1.2
22209萬元
33209萬
655萬/畝
買地就是買預期
買地就是買預期，3次掛牌2次遭遇熔斷的CB3-4-98地塊就是最好的佐證。從無人舉牌到連續2次熔斷的背後是滻灞的華麗轉身。
十年前的遍地灘塗，如今卻是西安的顏值擔當，滻灞生態區的變化不僅牽動著城市的心，也牽動著開發商的心。
無論是土地拍賣、生活配套還是區域均價及成交數量，都呈現出階梯型發展趨勢，假如將滻灞樓市的發展步伐與滻灞的改造治理同步起來，大致可分為以下幾個階段:
第一階段：2004年至2007年，滻灞生態區以區域環境治理為主，昔日渾濁的河水開始清澈，綠化面積也開始有所改善。此時開始有開發商在滻灞拿地，並以滻、灞兩河流域為主，房地產市場初具雛形。
第二階段：2008年至2010年，隨著2008年金融商務區落戶滻灞，經濟、生態並駕齊驅，這一區域的巨大開發價值愈加明顯，樓盤開始如雨後春筍般湧現，恒大、振業等國內知名地產開發商也開始紛紛搶灘。雖然當時樓盤均價低於西安其他區域，但依托於已初具規模的自然環境，“生態樓盤”的概念已初步顯現。
第三階段：2010年以後，越來越多的大品牌開發商借勢登臺，並將“自然、生態”概念進一步導入。
如今的滻灞生態區，不但成功實現瞭加速發展和跨越發展，同時也獲得瞭國內外各界的贊譽，縱觀滻灞的發展史，在某種意義上也可以看作中國城市發展史的一個縮影。
今年絲博會期間，滻灞生態區集中簽約23個項目，總投資1320億元，萬達文旅城、五洲國際戰略合作、同澤雲創學院及人工智能小鎮項目、銀泰生態小鎮項目、紅星智匯雲鎮、易寶集團、西安日間結算登記中心等項目落地滻灞，其中總投資660億元的萬達文旅城成為本次絲博會簽約項目的最大亮點。
碧桂園的農村包圍城市
而此次土拍大手筆摘得兩宗地塊的碧桂園堪稱最大贏傢。除毛-擺脫老舊型的除毛方式,任何毛髮一網打盡∣真空除毛推薦~聖雅諾美學診所
縱觀2016年全國房企排名，最讓人驚訝和出乎意料的就是碧桂園瞭。銷售額從2015年的1401億直接跨越2000億，飛奔到瞭3090億。全國銷售排名也從第七名直接跨越到瞭第三。
今年7月份，碧桂園發佈公告稱，2017年上半年，公司及其附屬公司聯同其合營和聯營公司共實現合同銷售金額約人民幣2842.2億元，銷售金額超越瞭萬科成為瞭第一。
碧桂園在早期一直是大盤專傢，最擅長的就是在郊區造城的大盤開發商，戰略上就是以城市開發和運營著稱，緊跟國傢的新型城鎮化政策，在社區內配套交通、學校、會所、商業、酒店等各類設施，讓業主以極低的價格購買到房子，享受和城市裡一樣的配套。
正是這樣的開發戰略，碧桂園的全國佈局以一二線城市為中心，向周邊三四線城市重點擴張。
與其他開發商隻佈局一線城市，加碼二線城市不同，對於選擇進入城市上，碧桂園一直堅持著自己的理念，“一二線城市市區和近郊+二三四線城市”是碧桂園的路子，甚至三四線城市是碧桂園的重點，這與很多開發商退出三四線回歸一二線城市成鮮明對比。
近郊策略，其實是看準瞭大中型城市在城市化進程中近郊快速發展的前景，為瞭這些前景甚好的土地，碧桂園甚至放棄瞭之前不拿地王的規則。
2016年以來，碧桂園重點也瞄準瞭城市近郊新區素質好、前景優的地塊，碧桂園在這些地塊上以一種不可思議的速度快速開發。
比如在陜西，從渭南到榆林，再到到西安，都碧桂園都有佈局，2017年，在西安除瞭面世的幾個項目外，碧桂園在東郊、西郊、曲江二期都有優質的儲備用地。包括從昨天到今天，碧桂園碾壓眾多房企，梅開二度摘得滻灞兩塊土地。
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免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
滻灞3宗熔斷後再掛牌低的密地塊，終於塵埃落定。說它備受矚目，是因為這3宗地塊都曾經歷因超過最高限價遭遇熔斷；而值得註意的是，此次掛牌附加的遊戲規則升級瞭，除設最高限價外，還競配套商業自持面積、住宅現房銷售面積以及義務教育設施代建費；在過往以勾地為主的西安土地市場，這場土拍註定要載入史冊。
宗地一：
也就是最後出場的地籍編號CB6-2-2222地塊，最終由陜西本土房企榮德置業以33209萬元的地價、商業自持面積4973平米，住宅現房銷售面積56609.9平方米，義務教育設施代建費1270元/平米摘牌，土地實際成本價達到655萬元/畝，實際溢價150%，折合樓面成本價6552元/平方米。
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宗地二：
地籍編號CB3-6-152地塊，被碧桂園以93260萬元地價、25800平米商業自持、185661.4平米住宅現房銷售、2570元/㎡教育配套代建費的代價收入囊中。
同時，中海、萬科、保利、金地也參加瞭此次競拍。除去商業自持以及現房銷售的潛在成本，加上義務教育設施代建費，土地實際成本價達到729萬元/畝，折合樓面地價最低5468元/平方米。
宗地三：
曾兩次遭遇“熔斷”的CB3-4-98地塊，經256輪競拍，最終亦由佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司以最高限價65508萬元摘牌，與此同時，商業自持面積 12303平方米、住宅現房銷售面積140635.5平方米，義務教育設施代建費32543.85萬元（60元/平方米+溢價2240元/平方米）。加上義務教育設施代建費，土地實際成本價達到843萬元/畝，實際溢價率125.3 %，折合樓面成本價6320元/平方米。
由於遊戲規則的升級，競商業自持、住宅現房銷售面積等附加條件，對於開發企業的融資成本，建設周期都有著更高的要求，因此振業、保利、正榮、碧桂園、寶天、金地、中海、龍湖、興城置業這8傢參與競拍的房企清一色均為外埠房企。
而早在本月24日，國土資源交易網站就掛出警急通知，由於網掛系統技術原因， CB3-4-98、CB6-2-2222、 CB3-6-152號宗地均改為現場競價，更是為這3總地塊的競拍蒙上瞭一層緊張氣氛。
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前世曲折的地籍編號CB3-4-98此次已是第4次掛出，值得註意的是，該地塊在2014年10月曾因無人舉牌而遭遇流拍；後於2017年1月，縮小瞭商業面積，降低瞭容積率後再次掛出，經10輪報價超過最高限價終止掛牌；同年4月第3次掛出，由原來的14600萬元提高至此次的18000萬元，最終還是超過最高限價遭遇熔斷。
無獨有偶，地籍編號CB3-6-152地塊也曾於2017年3月經過5輪報價後，超最高限價遭遇熔斷。
同樣命運的還有與融創融公館項目僅一路之隔的CB6-2-2222地塊，2017年4月經17輪報價亦因超過最高限價終止掛牌。時隔兩個月，此地塊再次掛牌出讓。地塊總共62畝，依位置來看，交通便利，南靠南三環，北鄰在建中的地鐵五號線月登閣站，與融創融公館項目僅一路之隔。
地籍編號
掛牌時間
容積率
起始價
摘牌價
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CB3-4-98
2014年10月
不大於2.5不小於2.0
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2017年1月
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65508萬
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62260萬
熔斷
386.10萬/畝
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357.23萬/畝
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十年前的遍地灘塗，如今卻是西安的顏值擔當，滻灞生態區的變化不僅牽動著城市的心，也牽動著開發商的心。
無論是土地拍賣、生活配套還是區域均價及成交數量，都呈現出階梯型發展趨勢，假如將滻灞樓市的發展步伐與滻灞的改造治理同步起來，大致可分為以下幾個階段:
第一階段：2004年至2007年，滻灞生態區以區域環境治理為主，昔日渾濁的河水開始清澈，綠化面積也開始有所改善。此時開始有開發商在滻灞拿地，並以滻、灞兩河流域為主，房地產市場初具雛形。
第二階段：2008年至2010年，隨著2008年金融商務區落戶滻灞，經濟、生態並駕齊驅，這一區域的巨大開發價值愈加明顯，樓盤開始如雨後春筍般湧現，恒大、振業等國內知名地產開發商也開始紛紛搶灘。雖然當時樓盤均價低於西安其他區域，但依托於已初具規模的自然環境，“生態樓盤”的概念已初步顯現。
第三階段：2010年以後，越來越多的大品牌開發商借勢登臺，並將“自然、生態”概念進一步導入。
如今的滻灞生態區，不但成功實現瞭加速發展和跨越發展，同時也獲得瞭國內外各界的贊譽，縱觀滻灞的發展史，在某種意義上也可以看作中國城市發展史的一個縮影。
今年絲博會期間，滻灞生態區集中簽約23個項目，總投資1320億元，萬達文旅城、五洲國際戰略合作、同澤雲創學院及人工智能小鎮項目、銀泰生態小鎮項目、紅星智匯雲鎮、易寶集團、西安日間結算登記中心等項目落地滻灞，其中總投資660億元的萬達文旅城成為本次絲博會簽約項目的最大亮點。
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今年7月份，碧桂園發佈公告稱，2017年上半年，公司及其附屬公司聯同其合營和聯營公司共實現合同銷售金額約人民幣2842.2億元，銷售金額超越瞭萬科成為瞭第一。
碧桂園在早期一直是大盤專傢，最擅長的就是在郊區造城的大盤開發商，戰略上就是以城市開發和運營著稱，緊跟國傢的新型城鎮化政策，在社區內配套交通、學校、會所、商業、酒店等各類設施，讓業主以極低的價格購買到房子，享受和城市裡一樣的配套。
正是這樣的開發戰略，碧桂園的全國佈局以一二線城市為中心，向周邊三四線城市重點擴張。
與其他開發商隻佈局一線城市，加碼二線城市不同，對於選擇進入城市上，碧桂園一直堅持著自己的理念，“一二線城市市區和近郊+二三四線城市”是碧桂園的路子，甚至三四線城市是碧桂園的重點，這與很多開發商退出三四線回歸一二線城市成鮮明對比。
近郊策略，其實是看準瞭大中型城市在城市化進程中近郊快速發展的前景，為瞭這些前景甚好的土地，碧桂園甚至放棄瞭之前不拿地王的規則。
2016年以來，碧桂園重點也瞄準瞭城市近郊新區素質好、前景優的地塊，碧桂園在這些地塊上以一種不可思議的速度快速開發。
比如在陜西，從渭南到榆林，再到到西安，都碧桂園都有佈局，2017年，在西安除瞭面世的幾個項目外，碧桂園在東郊、西郊、曲江二期都有優質的儲備用地。包括從昨天到今天，碧桂園碾壓眾多房企，梅開二度摘得滻灞兩塊土地。
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千畝曲江大盤是如何折戟沉沙的？
住在西安，說說你曾經和物業撕過的逼
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