銀行貸款精算師理財理債教室

2009-10-19 14:17:11銀行貸款精算師小廖

房貸優惠花招多當心3陷阱 ﹝1﹞彈性還款利息負擔大；﹝2﹞利率月調型計息較吃虧；﹝3﹞減利型前期利率高

留言 0 收藏 0 推薦 0

為爭搶房貸市占，銀行花招盡出，以近期安泰銀、中信銀、大眾銀等房貸專案來看，標榜月付金更輕鬆、利率更優惠、甚至可逐年遞減利率等，各有不同訴求，但申貸前仍要注意這類專案是否符合所需，更有3大陷阱應先了解：一、房貸彈性還款看似輕鬆，但總負擔沉重：目前有第一銀、國泰世華銀、安泰銀等銀行推出，這類專案標榜「房貸輕鬆繳」，有的是以貸款金額中的20％至50％本金，可延至最後一期清償，有的是以貸款年限乘上倍數計算月付金，兩者皆可降低月付金還款負擔。

尤以安泰銀的「久久利」房貸，可延長原貸款期限的2倍最高，且不設定綁約期，房貸戶可活用資金。假設李先生貸款500萬元、貸款 20年期、以利率2％計算，可得房貸月付金25,294元，而安泰銀「久久利」可延長為40年貸款期間（20年的2倍）推算月付金，但利率起息點2.5％較高、算出房貸月付金16,489元，可少付8,805元。

然而，時間拖得愈久，總利息負擔就更沉重，以上述李先生的例子，透過台灣企銀的試算系統計算，相較於原本的20年期貸款期間，李先生若選擇「久久利」、延長為40年期，總利息負擔將多出184萬4, 042元。

二、利率優惠，但以「月調」計息未必划算：以中國信託銀行新推出的「公教成家」房貸為例，針對公教人員貸款金額之3成、7成，分別給予不同的優惠利率計息，同樣以首階段（前半年）來看，3成部份可享固定1.39％、7成部份可享固定1.7％，都比市場均值優惠。

但應注意該專案採「月調」計息模式，目前中信銀的定儲利率指數（i）為0.8％，於每月23日公告調整，而在未來邁向升息環境之下，利率加碼速度也比「季調」更快。

三、減利型房貸倒吃甘蔗，但前期利率較高：大眾銀的「減利貸」專案，標榜對抗未來升息的房貸負擔，但首年卻給予高達3.4％的利率，利率要陸續降至第四年，才與目前一般房貸的報價相當，若短期內有大筆資金可清償房貸或有轉貸需求者，較無法嘗到甜頭。