將中庭花園誤列為公設面積，其實是法定空地

更新日期:2007/04/07 07:50 記者:李明介



329檔期推案爆量，建商全力搶攻市場，面對五花八門、美侖美煥的預售屋、新成屋，房地產人士提醒，要特別注意公設比，不要被灌坪了，還以為買到便宜貨。

永慶房屋表示，公設比糾紛是最常見的購屋糾紛。根據消基會公布去年度十大申訴排行榜，購屋類糾紛為1142件，高居第一名，其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。

常見的公設產權糾紛有兩種，一是將中庭花園誤列為公設面積，但其實是法定空地；二是大樓地下室停車位面積縮水，將部分車道面積分攤給全體住戶。

中庭花園是否可列入公設面積，民眾最是混淆不清，業者說，事實上大多數中庭花園都是法定空地，和公設比高低沒有關係，「我家公設比很高，因為我家中庭很大」，不是觀念搞錯了，就很有可能被建商當成肥羊，把不用錢的中庭當成公設來賣，好像賣得很便宜，但其實已海撈一票。

不過，也確實有中庭是公設一部份，像上方有大樓本身結構之頂蓋的建物，如一樓或地下室羽毛球場，就屬公設。

至於把地下室車位面積轉嫁到公設，則是因目前出售停車位時通常以「個」來計算價格，較不會注意停車位坪數大小，因此建商較有機會動手腳，將部分車道或車位面積列為公設，賣車位賺一手，挪移的面積又可再撈一次。

想不被當凱子，房仲業者建議，買房子前先做功課，了解公設比；購買時精打細算，不要只看登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價；覺得怪怪的，就向建商問清楚到底列不列入公設，日後就比較不會出現糾紛。

中信房屋表示，公設比就是登記為共同使用的面積的比例，一般分為大公及小公，「大公」指的是地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等，現在很多建案規畫一堆休閒設施，當然也算在內，至於小公則主要包括樓梯間、電梯。

太平洋房屋說，由於新建築法規定8樓以上需有兩支樓梯，因此現在新推案公設比大多高出中古屋3~5%，在中古屋市場，公寓公設最低，坪數最實在，但也不是零公設，五樓的公寓房子，包括大、小公設比約8~12%左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

至於7樓電梯住宅公設比大約為12~20%；10到12樓約20~22%，至於12樓以上的開放空間住宅大樓為25~30%左右。

新成屋或預售案部份，由於94年7月新建築法公布後，規定8樓以上大樓須設2支樓梯，因此新大樓公設比大多增加3%至5%。一般來說，樓層愈高，公設比也愈高，套房產品因結構隔間通道設計，公設比會更高，基本上多從30%起跳，甚至達36、7%。

不過，房仲業者建議，購屋者在決定選擇這類高公設比的產品前，最好還是多思考一下未來是否真的會使用到這些設施，而且也須留意各項設施是否有專責的維護單位，如果管理不佳，或根本沒人管理，設施使用率低、耗損率高，那麼這些休閒公設只是徒增購屋成本而已。