2011-11-17 16:45:43新板特區專案經理林仲春
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買購不動產新聞台 (2011-11-16)
MyGoNews方暮晨
與其計較公設真正的價值,還不如仔細了解自己需要哪些公設?花大筆錢買到的公設,到底包含哪些內容? |
政大地政系教授張金鶚就認為,與其計較公設真正的價值,還不如仔細了解自己需要哪些公設?花大筆錢買到的公設,到底包含哪些內容?很多人對「公設比」的定義根本搞不清楚。所謂的「公設」,簡單的說,自己房屋專有使用的部分稱為主建物,而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施,其中,公設又有「大公」與「小公」之分。目前業界計算「公設比」用的公式也可以讓大家參考:(1)公設比=公共設施÷(主建物+附屬建物)。(2)公設比=公共設施÷(主建物+附屬建物+公共設施)。
這樣的說法或許還是有點「文言文」,舉上面的例子來說,假設購買100坪的房子,「這戶房子那一層」的電梯間、樓梯、門廳、走廊等公共設施,因為屬於當層住戶使用,因此稱為「小公」;除此之外則稱之為「大公」,通常就包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、以及其他極盡奢華的VIP設施等。不過,要注意的是,可以列入公設面積計算的範圍,必須是有頂蓋的公共設施,中庭露天花園、露天泳池,無論多豪華都不能計入「公共設施」權狀坪數內。
購買房屋的消費者心中其實自己有把尺,衡量「公設比」高低與買房的價值 |
不過,建商在建築物大量增加「豪華大公」,把開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施加進社區機能中,是提升產品的一種作法,也有部分消費者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機能設施的需求,因此,買房的時候,公共設施的高低,其實除了有建商的計算技巧在裡面之外,購買房屋的消費者心中其實自己有把尺,衡量「公設比」高低與買房的價值。
所以,當一戶權狀面積100坪豪宅,建物有游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……的「豪華大公」設施時,假設讓每戶「豪華大公」必須分攤10坪公共設施面積,1坪如果是100萬元,這位購買100坪住戶,等於是多花1000萬元買這些公共設施,這1000萬元如果去高檔的城市健身俱樂部參加會員,恐怕足以支付20年會費,而且還可以持續使用新的健身器具,且有專人服務,建商努力搞公共設施在建築物內,消費者是不是「冤大頭」?自己可以按按計算機。
提醒一點!建商耍的「虛坪灌水花招」要注意,注意地下室停車空間有沒有「灌水」!過去老建築車位普遍登記的面積約10坪左右(這個面積是含停車位以及地下室車道面積),現在停車位則多半只登記約4.5坪的下限面積,如果是這樣的登記方式,很顯然的是,建商把車道坪數灌給樓上住戶全,當成權狀面積,當成「公共設施」了,建商把地下室車道面積用住宅價格賣給消費者,這中間暴利有多大?大家自己想。以1個車位建商可以偷5.5坪計算,100個車位就多出550坪,若以每坪100萬元計算,等於建商可以多賺5.5億元。對於沒有買車位的住戶來說,這就是「不公平」,要跟建商爭取。
不過,建商在建築物大量增加「豪華大公」,把開放空間、游泳池、健身房、交誼廳、圖書室……等等的公共設施加進社區機能中,是提升產品的一種作法,也有部分消費者是嚮往自家住宅中能夠擁有豐富多機能設施的需求,因此,買房的時候,公共設施的高低,其實除了有建商的計算技巧在裡面之外,購買房屋的消費者心中其實自己有把尺,衡量「公設比」高低與買房的價值。
新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
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