文／林文義、王柔雅

雖然表面上現在還沒有實施全面的實價課稅，但透過財政部的查稅方法以及公告現值不斷調高後，不動產交易的稅負愈來愈重了，投資人必須了解財政部的查稅方向，才能避開補稅地雷。

不動產交易實價登錄上路以來，各界一直擔心實價登錄的下一步就是進行實價課稅。

沒想到九月初，行政院長江宜樺對外表示：「某種意義的實價課稅已經在發生。」

而財政部長張盛和則進一步表明，全面實價課稅不易實施，但變形的實價課稅卻比較容易執行，而且效果不錯。

也就是說，政府透過提高公告現值，以及針對合資買地出售、預售屋、豪宅投資等三項不動產交易的查稅動作，雖未打著實價課稅的大旗，卻早已大行實價課稅之實，變相的實價課稅其實已經上路。

調高公告現值　土增稅暴增

實務上，不動產交易若想全面按實價課所得稅，必須修改《憲法》第一四三條（《憲法》規定土地只能課土地增值稅），張盛和直言，這一點很難克服，再加上實價登錄政策才實施一年，相關的資料尚未建制完備，想全面實價課所得稅要實施還很早。

至於加強版奢侈稅，財政部在立法院本會期雖會送出修法方案，但最終的修法版本尚未確定，也未列為立法院本會期的優先法案，因此，還不至於造成房市壓力。

然而窮則變，變則通，財政部還是有辦法用變形的方式，以接近實價的方式課到稅。

第一招便是由各地方政府逐步調高當地的公告現值，用接近實價的方式課土地增值稅。

這一招效果出奇地好，根據財政部統計，今年一到8月的土增稅收，累計已達679億元，比去年同期增加28.2％，是14年來的新高紀錄。

由於奢侈稅在今年7月已屆滿兩年的閉鎖期（持有不到兩年的不動產交易須課奢侈稅），因此，市面上一些超過閉鎖期的不動產開始釋放到市場上。

從8月單月的土地交易量來看，高達5萬8千件，比去年同期增加21％，因此，財政部官員估計，全年土增稅收可望上看千億元的巨量，透過調高公告現值，土增稅儼然成為財政部最重要的稅收之一。

除了以提高公告現值方式，充足財稅荷包之外，財政部雖然口口聲聲說土地只能課土增稅，不能課所得稅，稅捐機構卻鎖定特定的不動產交易案件查稅，且因查稅有「眉角」，結果也大有斬獲。

沒過戶就交易　等著被補稅

財政部賦稅署官員指出，這其中的「眉角」在於，如果不動產投資者在未辦理過戶前進行交易，那全部的房屋及土地交易視同是一種「權利」，而非房地產，便可按實價對不動產交易課所得稅，其中，又以「合資買地出售」及「預售屋」買賣，被稅捐機關補稅補得最慘。

由於最近幾年房地產價格不斷飆漲，土地交易變熱絡且昂貴，於是市場就出現多人合資買地，並登記在其中一人名下，等到土地轉售獲利時，沒有登記所有權者，就必須按實際獲利課所得稅，不是課土增稅。

舉例來說，甲、乙、丙三人合資買一塊土地，成本為兩千萬元，但土地只登在丙的名下，隨後土地以五千萬元賣出，賺了三千萬元，甲、乙、丙三人各分得一千萬元。

這時候因土地是登在丙的名下，稅捐機關此時認定土地雖是甲、乙、丙三人合賣，但只有具備土地所權人身分的丙所賺的獲利，可以按公告現值課土增稅，不課所得稅。

但甲和乙兩人所賺的一千萬元，並非賣土地，而是賣出權利的所得，必須全數併入甲、乙兩人的綜合所得，並適用40％的最高累進稅率課稅，甲和乙兩人只能自認倒楣。

另外，提早轉賣預售屋也經常被補稅。

官員表示，這種情形主要是在房地產價格上漲時，很多建案尚未蓋好，房價已經飛上天了，於是第一手購買預售屋的投資人，有可能在房子還沒有蓋好，就轉手賣給其他人，以賺取差價。

這在建築業稱為「轉單」，但是這個轉單的代價非常昂貴。

富都新機構董事長蔡家福表示，近年來不少建商同業都收到通知，要求提供買方名單。

北部某建商也表示，財政部只要核對該預售建案自簽約期到交屋前的所有客戶名單，在這段期間內有移轉紀錄，都很可能被逐一要求到國稅局說明，釐清每次移轉的價差獲利有多少。

官員說，當預售屋尚未蓋好就轉售，則一定還沒有辦理過戶。

只要沒有過戶就轉售，則國稅局就認定這是在買賣權利而非不動產，就必須按照交易的全部實課補稅，把獲利全數併入投資人的綜合所得，再用累進稅率課稅，由於不動產交易價格較高，這類補稅通常會用到40％的稅率。

官員透露，從2005年起，財政部就開始注意這類沒有過戶就轉手的不動產交易案件，累計從○五年到一二年，財政部總計查獲兩千四百件相關的案件，補稅金額已超過21億元。

從投資者角度來看，投資人在買賣房地產就必須謹守一個原則，一定要等相關的房屋、土地過戶後再轉手賣出，這樣至少土地部分能以較便宜的公告現值課稅，這也是不動產交易節稅的最基本招式。

重點稽查對象：高總價豪宅

只是，就算房地產過戶後再買賣，財政部仍有好幾招課稅招式可用。

首先，房地產過戶後，若未滿兩年就賣出，仍會被奢侈稅打到，一年內賣出要按賣價課15％奢侈稅，兩年內賣出則稅率就降為10％。

第二，就是高價豪宅出售的補稅案。有賣豪宅的投資人務必要記得，要以實價申報賣房子的財產交易所得稅。

建築業者表示，由於從去年8月實價登錄登場以來，政府要查核特定地區豪宅的成交價格其實並不難。

有業者更透露指出：「大台北總價五千萬元以上、換約、或交屋後一到兩年買賣的，幾乎都被查稅了。」

而去年6月央行針對「雙北市總價八千萬元以上、其他地區總價五千萬元」的豪宅個案祭出限貸令後，高總價住宅更成為政府重點稽查對象。

對此，財政部官員指出，《所得稅法》本來就規定，房屋交易必須按賣價減掉成本，以實價課稅。

但財政部並沒有足夠人力去查核，於是財政部每年就會依各地區的房價水準，公布房屋出售的財產交易所得標準，平常只要售屋者以房屋評定現值的一定比率，申報賣屋的所得，稅捐機關沒空就不會去查，但若有人檢舉或有專案查核時，稅捐機關也保留以實價課稅的權利。

舉例來說，台北市大安區去年的售屋財產交易所得標準，是房屋評定現值48％，假設甲有一棟位於大安區的房子成本五千萬元，房屋評定現值一千萬元，若甲以1.2億元價格賣掉房屋，甲一共賺了七千萬元。

經過計算假設此筆交易中，甲在賣房屋的部分賺了三千萬元，土地賺了四千萬元（土地課土增稅不課所得稅），以往報綜所稅時，甲只須按評定現值一千萬元的48％，即申報賺了480萬元，再適用40％稅率，稅款約192萬元。

不過，當大安區的房子被認定豪宅，稅捐機關查出甲賣屋在房子部分實際是賺了三千萬元，再按40％稅率補稅，補稅金額就高達一千兩百萬元，而且還要再加處罰款。

賣方轉嫁成本　房價又會飆

面對如此強悍的補稅手法，投資人也有應對的方法，稅務專家指出，通常買賣不動產，是房屋連土地一起計算總價出售，稅捐機關補稅時，再依房屋與土地公告現值的比重，去推算屬於房屋部分的獲利。

所以，未來投資人賣屋時，須在契約上分別寫明房屋與土地的買賣價格，則申報賣屋的財產交易所得就有依據，否則由稅捐機關推算房屋獲利，有可能產生不利的後果。

財政部近來對這類高總價房屋交易補稅案例，在房地產市場掀起不小波瀾。

寶舖建設副總陳松林分析，這種「變相的實價課稅」，恐使賣方將交易成本都轉嫁到售價上，未來接手的買方負擔成本增加，屆時不僅打房不成，反而造成房價愈墊愈高。

然而，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則有不同看法，他指出，雖然可預見賣方轉嫁成本，但是否真會因此讓房價飆漲，則得視當時的房市景氣而定。

若景氣好，賣方占優勢，這樣的情況才可能發生；反之，若當時為買方市場，對於不合理的房價，買方亦可不埋單，價格自然拱不上去。

台灣不動產市場長期處於低利環境，造成持有、買賣房地產的成本低廉，致使房地產淪為炒作商品，以實際交易價格課稅，提高交易成本，可達壓抑投機歪風，原是美事一樁。

但令民眾不解的是，政府既已逐步以實價課稅方向前進，對外公開解釋時，從總統馬英九、行政院長江宜樺到財政部長張盛和卻又拍胸脯掛保證：「實價登錄資訊不會作為課稅依據」，馬政府堅持「大是大非」的標準，還真是讓人摸不著頭緒。