不動產實價登錄自今年8月1日起實施，為政府逐步邁向居住正義理想之具體落實。

　根據去年12月13日立法院三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例之修正條文，納稅義務人短期內雖無庸擔心不動產實價登錄對稅負造成的影響，然而實價登錄於中長期而言，將會成為稽徵機關未來課稅之重要依據，納稅義務人實有必要先行了解實價登錄制度對相關稅捐的影響。

　前揭修正條文皆明定「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」，據此，不動產實價課稅在不動產實價登錄後是勢在必行的一條路，本文擬先逐一分析實價登錄對各稅目之影響。

　影響一：房屋現值貼近市價。其影響稅目包括房屋稅、契稅、遺產及贈與稅，目前遺產及贈與稅、房屋稅及契稅均係以房屋現值作為稅基，過去房屋評定價格偏低，實價登錄後因得以參考當地不動產之實際交易價格，有可能讓房屋標準價格更貼近市價，進而增加該等稅負之稅基。

　影響二：土地公告地價及公告現值貼近市價。其影響稅目包括地價稅、土地增值稅、契稅、遺產及贈與稅，目前地價稅係以土地公告地價作為稅基，過去無論係公告現值或公告地價明顯較市價偏低，惟近年來已大幅拉近與市價之距離，然而實價登錄後因得以參考當地不動產之實際交易價格，有可能讓土地公告現值更貼近市價，進而增加該等稅負之稅基。

　影響三：房屋財產交易所得核實申報。其影響稅目為個人綜合所得稅，依據所得稅法施行細則第17條之2規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之，故歷來納稅義務人在申報財產交易所得時多以部頒公式型標準申報所得，惟現今因不動產賣賣交易需實價登錄，故納稅義務人若所出售之房屋係在101年8月始購入者，即不得再主張其成本無法舉證，因此稽徵機關可能逕依其掌握之買賣價格核定財產交易所得，如此納稅義務人是否能舉證其出售房屋之相關費用(如買賣仲介費、裝潢費用等)將直接影響到其財產交易所得之核定數額。

　影響四：稽徵機關掌握租賃所得資料。其影響稅目為個人綜合所得稅，由於101年8月實價登錄正式實行後，稽徵機關可輕易掌握納稅義務人透過仲介成交之租賃所得資料，雖然有所得即應申報納稅，惟過去有部分出租人會與承租人協議規避相關租賃所得稅，在實價登錄後，納稅義務人即不得心存僥倖，應誠實申報相關稅捐。

　綜上，土地公告現值、公告地價或房屋現值的調整將影響到房屋稅、地價稅或土增稅之稅負，惟該等稅賦係屬「底冊稅」，故對納稅義務人而言將僅改變稅負數額，對申報程序實未有任何影響。

　然而，過去納稅義務人對於出售房屋之財產交易所得多係採用財政部頒定之標準申報所得，在稽徵機關掌握房屋之買賣成交價格後，其財產交易所得之申報應以實際交易時之成交價額，減除原始取得之成本及相關費用後之餘額為所得額申報個人綜合所得稅，以避免遭稽徵機關補稅甚至裁處罰鍰之情形發生。（本文作者為勤業眾信聯合會計師事務所陳建宏會計師、王瑞鴻經理）