購屋契約陷阱多 消基會：買屋該注意事項
購屋契約陷阱多 消基會提醒注意
「每年五月都是購屋旺季，而今年五月又是逃避奢侈稅的最後時機。」消基會董事長蘇錦霞今天召開記者會提醒，想趁此時進場買屋的民眾，要特別注意房屋買賣定型化契約的可能陷阱，包括「審閱期間」、「建物現況確認書」與「斡旋金」等條款，以免產生糾紛。
消基會副秘書長徐則鈺進一步說明，房屋買賣的定型化契約，通常由仲介業者所提供，內容密密麻麻非常繁雜，因此內政部規定審閱期間至少為5日以上。他強調，消費者一定要把合約內容帶回家細細研究，避免簽署下不利自己的條款。
定型化契約的精神原本是為了保護消費者，但消費者如果沒有細看合約便簽署，往往反而損害自己的權益。消基會法律委員會委員陳汝吟也提醒說，就算契約書上印製了「放棄審閱期間」、「我已攜回契約並審閱完畢」等類似字樣，消費者事後仍然可以主張該條款無效。
除了詳細審閱之外，她也表示，簽署契約之前應確實檢查「建物現況確認書」，以釐清賣方房屋瑕疵的擔保範圍；最好事先多向鄰居或管委會等單位打探屋況，以免購買後雙方對於屋況認知不一致，造成糾紛。
另外，陳汝吟指出，在看屋或談價時，房屋仲介常以展現誠意為由而向買方提出所謂的「斡旋金」，在買賣雙方談成之後，「斡旋金」就變成訂金，容易使買方誤以為「斡旋金」機制是成立購屋契約的唯一方式。
然而，依據內政部規定，仲介業者應同時提供交付「斡旋金」或「邀約書」兩種方式，讓消費者自由選擇。陳汝吟說，「邀約書」就是「斡旋金」的替代方式，在法律上一樣具有效力；消費者可選擇以「邀約書」的書面方式來跟賣方談價錢，不一定得先交付一筆「斡旋金」。
不過，她也提醒民眾，由於「邀約書」同樣具有法律效力，因此賣方如果同意邀約書的出價時，買賣契約便正式成立，民眾千萬不能因為沒有先付錢，就隨意使用出價。
【台灣醒報記者陳昀鍾台北報導】
奢侈稅將上路 消基會教民眾買屋
奢侈稅即將上路，消基會提醒想買屋的民眾幾點注意事項，包括購買成屋時，須確認買賣現況範圍，以免買到違建。另外，購買預售屋則要注意「房屋面積有誤差可互相找補」，還有今年5月開始，雨遮、屋簷部分可登記為所有權，但不得計價。
民眾購買房屋時，須重視定型化契約的5日審閱期，而與仲介公司訂立的委託銷售契約，則至少為3日。消基會董事長蘇錦霞表示，民眾不要放棄權益，應審慎檢視合約內容。
由於不動產買賣涉及事項繁雜，蘇錦霞提醒民眾，要確認買賣範圍和使用限制事項，如樓頂平台、法定空地、露台等空間，是否為住戶所共同擁有。另外，對房屋的「現況」必須調查清楚，而瑕疵部分，也必須在合約中註明處理辦法，避免發生買屋之後發現有嚴重問題，而求償無門。【聯合晚報╱記者張博亭／即時報導】
契約審閱權
以目前內政部公告定型化契約「審閱期」為例，成屋、預售屋及預售停車位買賣契約書範本必須有五天審閱時間，房屋租賃、房屋委託租賃契約書範本則有三天審閱期，換句話說，不但消費者有明確審閱時效，建商、房仲業者也不能片面依據契約內容，妨害消費者審閱權利。
過去各建案預售屋契約買賣範本並無明確文字統一規範，五月一日定型化契約上路之後，建商所提供預售屋買賣契約內容不但必須與內政部公告內容無誤，不得記載事項也不能列入契約內容。
斡旋金與要約書之法律性質
一般人為了節省時間，於最短的時間內想知道目前不動產交易市場的情形，購屋或換屋的人都會透過房屋仲介業者介紹，提供賣屋資訊，來達成購屋或換屋的需求，當購屋人中意某間房屋，想與屋主進行議價時，仲介業者通常會向購屋人表示：為表現你的誠意，請你先付一定之金額作為斡旋差價之用。
當屋主同意購屋人之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆不動產交易，購屋人即負有與屋主簽訂不動產買賣契約之義務。
一、 什麼是「斡旋金」？
斡旋金是不動產賣方要價和買方出價尚有差距時，買方欲委託仲介業代其向賣方議價，仲介業欲檢驗買方出價之誠意，並避免買方後悔，由買方交付房屋仲介業者一定數額的金錢或其他代替物。一般不動產仲介業者所用的單據，俗稱為「斡旋保證金」、「要約保證金」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「協調金」、「買賣預約書」等不一而足。
斡旋金在不動交易市場上容易產生糾紛的情況為：
1. 仲介業收取斡旋金，交易未完成，並不返還買方斡旋金。
2. 仲介人向不同買方收受多次斡旋金。
3. 於斡旋期間，仲介人尚未將斡旋金交付賣方前，買方終止委託，斡旋金被沒收。
4. 仲介業已依約定將斡旋金交付賣方，買方後悔不買，斡旋金被沒收。
5. 賣方收取斡旋金後，後悔不賣。
6. 賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。
購屋者交付斡旋金應行注意事項：
1. 明確約定斡旋期間。
2. 明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。
3. 明確約定逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時，仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。
4. 斡旋金交付賣方後，仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給賣方。
5. 為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。
二、 什麼是「要約書」？
由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書 交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。換言之， 要約書就是 買方依民法第 154 條提出要約之書面，要約之相對人為具有不動產處分權之賣方，買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者，契約即為成立。
三、斡旋金與要約書之比較 優 點 缺 點
斡旋金
1.經濟作用。
2.對促進物件之成交及維持契約具有正面效益。
3.符合不動產交易當事人的需求。 1.斡旋金制度無法源依據。
4.斡旋金制度違反民法之規範（將不拘形式的要約轉變為要物要約）。
5.不動產經紀人違反雙方代理之規定（民法第106條）。
6.買方必須交付現金或其他代替物。
7.仲介業者與購屋者自行商議斡旋金之權利義務，常因解釋不同及雙方認知有差異，而產生許多爭議。
要約書
1.要約書制度依據民法第154規定訂定。
2.購屋者得將要約書及不動產說明書、賣方之出售條款攜回審閱（至少三天）。
3.於要約期間未經賣方同意出售前，有要約撤回權。
4.買方毋需交付現金或其他代替物。 1.無法立即檢驗買方出價購買的誠意。
5.房屋賣方或仲介業者於要約成立後，無法即時取得定金。
6.要約書雖然有拘束力，但是買方或賣方若是違約，須仰賴訴訟才能得到救濟。
行政院公平交易委員會