2010-10-31 09:36:22蔣小姐
土地徵收，研議市價補償／土地徵收 民眾可找估價師爭取權益
土地徵收，研議市價補償
內政部長江宜樺昨天表示，有鑑於日前重大農地徵收事件，為落實土地徵收符合公益性、適當性、合法性與必要性，將修改《土地徵收條例》，明訂未來農地開發時，需先徵得農業主管機關同意，且開發單位需提出補償與安置計畫。此外，內政部目前也在研議未來在徵地時，由不動產估價師以公正第三方角色辦理，將徵收價格由過去公告地價改為市價。
江宜樺昨天下午在世新大學演講，講題為「民主向前行—國土規畫利用的新思維」，主談土地徵收與國土規畫議題。
江宜樺以日前苗栗大埔與中科四期相思寮農民抗爭事件，談及《土地徵收條例》未來修改方向；主要包括四方面，如落實土地徵收符合公益原則，明訂開發事業主管機關應該舉辦至少兩次公聽，並與給予所有權人陳述意見的機會；此外，強化內政部土地徵收審議委員會功能，在開發單位提出開發計畫時，就應該介入評鑑該開發案是否符合公益性。
至於，各界爭議已久的徵地價格應採市價還是公告地價一事，江宜樺則說，日前內政部舉行三場相關座談會，與會專家學者皆有建議，應該仿照英、日、美等國家徵收補償採市價補償，並且委託專業不動產估價師估價；目前內政部將朝此方向研議政策。不過，內政部日前曾表示，考量國內現有專業不動產估價師僅三百多人，恐無法滿足國內龐大估價需求，因此相關具體做法，還須再持續探討，才能據以修改《土地徵收條例》第三十條條文內容。
江宜樺在演講時坦言，內政部雖然有土地徵收審查委員會，但是通常是在開發案通過環境影響評估、水保評估後才送土徵委員會審查，委員會根本使不上力量，「如果每案都通過，有跟沒有一樣，形同橡皮圖章！」因此，江宜樺表示，將讓土地徵收委員會委員在提案開始時，就介入瞭解，開發案是否具有公益性、適當性、必要性、合法性等充分條件。
江宜樺也提到，土地徵收問題也包括民眾參與機制不健全、權益無法保障等。他說，過去依據《農業發展條例》，須多開發計畫使用農地時，也需要徵求主管機關同意，「其實只要主管機關一句話，說不行，這個開發案就不會繼續！」未來也將修法明訂爭用農地時應有農地主管機關同意方可徵地。
同時，內政部也表示，經過幾次公聽會，已對初步修法的具體結；預計在年底完成修法草案，提送行政院審議。
(新聞來源：中國時報─管婺媛／台北報導)2010-10-07
短 評－市價徵收 早該作了
內政部召開了幾次土地徵收條例座談會徵，內政部長江宜樺說，未來土地徵收價格將改由鑑價師鑑價；換句話說，未來徵收將改以市價徵收。這事，其實早該作了。
公告現值是課稅及徵收的計價基準。幾十年來，台灣的土地徵收都以公告現值加成計算；但公告現值遠較市價低，評價高一點者是市價的五到八成，差距遠者則市價可能是公告現值的三倍。民眾在課稅時，希望公告現值越低越好；土地要被徵收時，當然希望公告現值越高越好。
結果是許多土地要被徵收的民眾，如喪考妣，因為損失慘重，因此必然集結抗爭。雖然政府後來都以「加成」方式補償，但畢竟仍低於市價，民怨不絕。
這種徵收價格低於市價的制度，也隱藏著相當的經濟效益損失。政府因而低估了徵收土地的真實成本、高估計畫效益。社會面的意義上，也是造成另一種不公平，倒楣被選中要被徵收土地的民眾，變相補貼其它人。
廿幾年前，台北捷運開始推動。這是首次在都市菁華區大規模徵收土地的計畫，且當時正逢「民智大開」，地主抗爭不斷，計畫進度不斷延後。當時，主辦官員就說「該用市價徵收才不會對不起人民」，同時也減少建設的阻力。當年幾乎所有的重大建設延誤的首要理由，都是土地徵收困難。後來以公告現值加四成，加上優勢警力完成徵收。
經過了廿多年，政府才終於決定正式面對及解決這個問題。市價徵收，早該作了。至於因此增加的建設經費與國庫支出，原本就該承擔；這也可以提醒官員，不要「濫徵地」。
中國時報 【本報訊】 2010-10-07
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民眾可找估價師爭取權益
對未來土地徵收將採估價師估價方式，業者表示，國外就是採取雙方各詢估價師出價的方式，比較能保持公正，被徵收者也能保有權益，這是一種較進步合理的作法。
宏大不動產估價師事務所郭國任表示，香港就是採取雙方各詢估價師鑑價後，再協商的方式認定。如果台灣也能以此方式認定，較能獲得被徵收者的認同。
信義房屋經理蘇啟榮表示，若是像現今採取的土地公告現值再加成四成的方式徵收，在精華區的土地，還是有可能被低估。他舉例，台北市有些被徵收的土地，市價可能比公告現值多出一倍，所以就算是用公告現值加成四成徵收，民眾仍會損失三成。
舉例來說，二百萬元的土地在公告現值內僅價值一百萬元，政府若以ㄧ百四十萬元徵收，被徵收者仍舊少拿回六十萬元，比起二百萬元的市價仍少拿回三成。
據了解，內政部「土地徵收條例」舉辦過的座談會上，共識是避免使用公告現值加成計算，改以市價作為補償地價基礎。地政司司長蕭輔導日前指出，「市價」認定是以徵收區段週邊一年內實際成交案例的平均價作為基準，預計年底送達行政院審議。
也有學者指出，現今美、英、日等國徵收補償均是以市價補償，並委託專業不動產估價師進行估價。被徵收者、與徵收者也可分別委託估價師進行估價，最後再經由雙方協議認定。
郭國任指出，民眾若自行找估價師，將依照土地或建物的難易度、市值或是區位決定委託估價的費用。以一般難易度的案件來看，可能三至五萬元即可，但若是一整個區段的都市更新地段估價，可能達五十或六十萬元的估價費。
中國時報【陳宥臻／台北報導】2010/10/07
http://key88.net/article24409.html
內政部長江宜樺昨天表示，有鑑於日前重大農地徵收事件，為落實土地徵收符合公益性、適當性、合法性與必要性，將修改《土地徵收條例》，明訂未來農地開發時，需先徵得農業主管機關同意，且開發單位需提出補償與安置計畫。此外，內政部目前也在研議未來在徵地時，由不動產估價師以公正第三方角色辦理，將徵收價格由過去公告地價改為市價。
江宜樺昨天下午在世新大學演講，講題為「民主向前行—國土規畫利用的新思維」，主談土地徵收與國土規畫議題。
江宜樺以日前苗栗大埔與中科四期相思寮農民抗爭事件，談及《土地徵收條例》未來修改方向；主要包括四方面，如落實土地徵收符合公益原則，明訂開發事業主管機關應該舉辦至少兩次公聽，並與給予所有權人陳述意見的機會；此外，強化內政部土地徵收審議委員會功能，在開發單位提出開發計畫時，就應該介入評鑑該開發案是否符合公益性。
至於，各界爭議已久的徵地價格應採市價還是公告地價一事，江宜樺則說，日前內政部舉行三場相關座談會，與會專家學者皆有建議，應該仿照英、日、美等國家徵收補償採市價補償，並且委託專業不動產估價師估價；目前內政部將朝此方向研議政策。不過，內政部日前曾表示，考量國內現有專業不動產估價師僅三百多人，恐無法滿足國內龐大估價需求，因此相關具體做法，還須再持續探討，才能據以修改《土地徵收條例》第三十條條文內容。
江宜樺在演講時坦言，內政部雖然有土地徵收審查委員會，但是通常是在開發案通過環境影響評估、水保評估後才送土徵委員會審查，委員會根本使不上力量，「如果每案都通過，有跟沒有一樣，形同橡皮圖章！」因此，江宜樺表示，將讓土地徵收委員會委員在提案開始時，就介入瞭解，開發案是否具有公益性、適當性、必要性、合法性等充分條件。
江宜樺也提到，土地徵收問題也包括民眾參與機制不健全、權益無法保障等。他說，過去依據《農業發展條例》，須多開發計畫使用農地時，也需要徵求主管機關同意，「其實只要主管機關一句話，說不行，這個開發案就不會繼續！」未來也將修法明訂爭用農地時應有農地主管機關同意方可徵地。
同時，內政部也表示，經過幾次公聽會，已對初步修法的具體結；預計在年底完成修法草案，提送行政院審議。
(新聞來源：中國時報─管婺媛／台北報導)2010-10-07
短 評－市價徵收 早該作了
內政部召開了幾次土地徵收條例座談會徵，內政部長江宜樺說，未來土地徵收價格將改由鑑價師鑑價；換句話說，未來徵收將改以市價徵收。這事，其實早該作了。
公告現值是課稅及徵收的計價基準。幾十年來，台灣的土地徵收都以公告現值加成計算；但公告現值遠較市價低，評價高一點者是市價的五到八成，差距遠者則市價可能是公告現值的三倍。民眾在課稅時，希望公告現值越低越好；土地要被徵收時，當然希望公告現值越高越好。
結果是許多土地要被徵收的民眾，如喪考妣，因為損失慘重，因此必然集結抗爭。雖然政府後來都以「加成」方式補償，但畢竟仍低於市價，民怨不絕。
這種徵收價格低於市價的制度，也隱藏著相當的經濟效益損失。政府因而低估了徵收土地的真實成本、高估計畫效益。社會面的意義上，也是造成另一種不公平，倒楣被選中要被徵收土地的民眾，變相補貼其它人。
廿幾年前，台北捷運開始推動。這是首次在都市菁華區大規模徵收土地的計畫，且當時正逢「民智大開」，地主抗爭不斷，計畫進度不斷延後。當時，主辦官員就說「該用市價徵收才不會對不起人民」，同時也減少建設的阻力。當年幾乎所有的重大建設延誤的首要理由，都是土地徵收困難。後來以公告現值加四成，加上優勢警力完成徵收。
經過了廿多年，政府才終於決定正式面對及解決這個問題。市價徵收，早該作了。至於因此增加的建設經費與國庫支出，原本就該承擔；這也可以提醒官員，不要「濫徵地」。
中國時報 【本報訊】 2010-10-07
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民眾可找估價師爭取權益
對未來土地徵收將採估價師估價方式，業者表示，國外就是採取雙方各詢估價師出價的方式，比較能保持公正，被徵收者也能保有權益，這是一種較進步合理的作法。
宏大不動產估價師事務所郭國任表示，香港就是採取雙方各詢估價師鑑價後，再協商的方式認定。如果台灣也能以此方式認定，較能獲得被徵收者的認同。
信義房屋經理蘇啟榮表示，若是像現今採取的土地公告現值再加成四成的方式徵收，在精華區的土地，還是有可能被低估。他舉例，台北市有些被徵收的土地，市價可能比公告現值多出一倍，所以就算是用公告現值加成四成徵收，民眾仍會損失三成。
舉例來說，二百萬元的土地在公告現值內僅價值一百萬元，政府若以ㄧ百四十萬元徵收，被徵收者仍舊少拿回六十萬元，比起二百萬元的市價仍少拿回三成。
據了解，內政部「土地徵收條例」舉辦過的座談會上，共識是避免使用公告現值加成計算，改以市價作為補償地價基礎。地政司司長蕭輔導日前指出，「市價」認定是以徵收區段週邊一年內實際成交案例的平均價作為基準，預計年底送達行政院審議。
也有學者指出，現今美、英、日等國徵收補償均是以市價補償，並委託專業不動產估價師進行估價。被徵收者、與徵收者也可分別委託估價師進行估價，最後再經由雙方協議認定。
郭國任指出，民眾若自行找估價師，將依照土地或建物的難易度、市值或是區位決定委託估價的費用。以一般難易度的案件來看，可能三至五萬元即可，但若是一整個區段的都市更新地段估價，可能達五十或六十萬元的估價費。
中國時報【陳宥臻／台北報導】2010/10/07
http://key88.net/article24409.html