2010-10-22 21:03:12蔣小姐
房市亂 金雞在何方／3大觀念 今年買屋不套牢
市場亂烘烘，真正金雞在何方
不動產因為兼具可使用且可投資的特性，加上有土斯有財的傳統概念，華人對於不動產普遍存在一種特別的信任與情感，因此不動產是華人在資產佈局時非常重要的一環，加上銀行利率低與遺贈稅調降等利多推波助瀾，不是為了自住，而是拿來投資的人越來越多。房仲業者建議，市場上的房屋不一定都是金雞母，特別是初級投資客更要步步為營。
買屋不只看投報，應該回歸基本面
房仲業者表示，初級投資客最容易被投資報酬率的數字所迷惑，特別是台北市，一般住宅產品投報率不過２％，店面也頂多在３％，但市場上往往會出現一些驚人投報率的產品，讓買屋人趨之若鶩。不過，想要投資這類產品前，最好問問房子是否滿租？租約帶到何時？目前租金和周邊生活圈租金是否合理？最後，一定要重新試算賣方給的數字是不是有灌水之嫌， 不要輕易被騙了。
特殊產品難脫手，購買之前做市調
當然，投資者還要特別注意的是，某些特殊的產品，比如隔間套房（整層產品隔成數間套房），停車位等等，雖然聽起來投資報酬率很高，但有銀行貸款不容易，或是下一手買家很難找的問題。房仲業者建議，投資報酬率高的產品，往往意味著要凹很久，時間一長變數就多，因此買這類特殊產品時，最好真的多找幾家房仲問問，市場行情與出租狀況真的有那麼好？多一份小心，比較不容易成為最後一隻老鼠。
【網路地產王／黃京梧／綜合】
-----------------------------------------------------------
3大觀念 今年買屋不套牢
這裡指的「基本面」就是回到合理行情，對購屋人來說，除了選對區域、具備挑好房子眼光外，特別是個人財務能力在今年愈顯重要，「因為現在政府管控的是資金活水，對實力雄厚的業者或許影響不大，但市井小民卻承受較大壓力。」中信房屋副總經理劉天仁強調，前幾年建商荷包賺飽可以慢慢過冬，但自住客卻不同，在薪水沒成長、利率又看漲情況下，更要提高自備款及還款能力。以下3個觀念，提供今年有購屋計畫的讀者參考。
◎觀念1 先租再買 擇優進場
永慶房屋租屋部發言人涂金谷表示，從租金報酬率來看，在許多房價高漲的區域，租屋確實比買屋更划算，特別是大安、中正等市中心，租金投報酬甚至降低至2%內。
在科技業任職、63年次的陳曉華，婚後與先生在松山新城租屋，一住就是5年，她說：「科技人就像是世界人，轉換工作的頻率愈來愈高，買了房子會減少移動的彈性。」選擇居住在松山新城的原因，除了距離公司地點近外，還為了學區考量，計畫今年生寶寶的她，人生目標順序早已排定。
「我和先生的共識是：房子隨時都可以買，但想提早退休卻需要時間慢慢累積退休金，因此人生目標是把購屋放在退休之後，倒也不是不買屋，而是存夠退休金後，再決定置產地點。」陳曉華進一步分析租屋比較划算的原因，以800萬元自備款計算，如果拿去買房子，通常會因難以變現而無法套利，但800萬元若投資得當，每年要賺到6 ? 10% 報酬卻不是難事。
對於投資客，住商不動產總經理陳錫琮提醒，台北市住宅租金報酬率大約2.3%、台中市約3.2%、高雄市4.1%，看起來中南部的報酬高，但普遍的現象卻是空置率高、待租期拉長，這是許多投資人忽略之處。
對於尚未存足自備款者，淡江大學產經系副教授莊孟翰建議，與其擴張信用追高房價，還不如先租屋，等到市場平靜後，再慢慢挑屋，反而能夠挑到便宜屋。
◎觀念2 用自住觀念 找相對便宜屋
台灣房屋自有率達87%，近年房價大漲，對於只有一間房子的購屋人卻不是好事，「除非你願意賣屋變現，否則未來要換屋，不易換到同區域條件較佳的產品，也算是高房價的受害者。」張金鶚建議，購屋人對置產應該從消費財角度思考。從今年的大環境來看，追價力道不足，賺增值財的機會變少，更需用自住角度來挑屋。
對無法擠進市中心區的購屋人，不妨考慮喻可琳的購屋法則。65年次的喻可琳婚後與先生選擇居住桃園，每天花1小時代價通車，用時間換取金錢。桃園房價每坪不到10 萬元，但300 萬元就能享受40坪的大空間，「若換成台北，差不多只買到一間廁所」，再加上桃園物價低，讓喻可琳有更多資金可投資理財。
太平洋資產管理總經理張欣民名下也有2 間屋，第1 間他選擇新莊，住了10年左右，前幾年他計畫從北縣第2 圈換至第1圈的板橋，他挑選自住房子的準則是：「把房子當成消費財、選擇同區域相對便宜的產品」。
計畫性購屋的他第1步先觀察附近交通、生活機能，確認半小時的通勤時間後，最後相中了距離新埔捷運站10到15分鐘、已取得使用執照，附近無任何工廠的工業住宅，秉持用力殺價，把購屋成本降至最低原則才下手。他說：「工業住宅雖有爭議，但對自住客影響並不大，前提是要事先做好功課，選擇適合的產品。」
對自住客來說，把房子當成消費財或找相對便宜產品，確實是高房價下省錢的購屋法則，但蘇啟榮強調，購屋人千萬要把握多比價、用力殺價原則，盡量把購屋成本降至相對最低，同時也別忘了，這類產品在景氣回春時，也有抗漲的特性，漲幅相對不大，這是買進前應有的心理準備。
◎觀念3 找接手性強房子 穩紮穩打
既然今年房地產市場將打回原形，回到基本面，對於自備款足夠、今年有購屋需求者，劉天仁直言，市場回檔或混沌不明時，把握「接手性強房子」準沒錯！因為接手性強的房子，銷售速度快，承接力道強，受到市場波動影響最小。
莊孟翰認為，雖然市中心房價相對較高，但卻是市場指標，口袋夠深者，挑市區優於郊區，多花時間觀察市區房價變化，反而有機會趁回檔撿便宜。在產品的選擇上，2房總價門檻低，符合未來潮流趨勢，不妨多留意。倘若打算移居外圍，逢甲大學土地管理系專任副教授謝靜琪建議捷運站沿線仍是首選。面對捷運站附近令人咋舌的高房價，究竟該如何選擇呢？專家建議，用時間換取空間是各大都會區的趨勢。台北捷運網還在布建，路線末端未必是房價最低點；距離市區近的捷運站，也未必愈貴。在接下來的篇章將篩選出距離市區近，但房價仍未高漲的19個捷運便宜屋報你知。
相較於前幾年，「隨便買、隨便賺」、「先求有、再求好」的買屋策略，今年購屋人要從「先求穩、再求賺」的角度思考，檢視自身的購屋能力後，再挑選抗跌、領漲的區域，才是今年購屋不敗王道！
（文摘自《Money錢》第30期，2010年4月號）
http://key88.net/article23553.html
不動產因為兼具可使用且可投資的特性，加上有土斯有財的傳統概念，華人對於不動產普遍存在一種特別的信任與情感，因此不動產是華人在資產佈局時非常重要的一環，加上銀行利率低與遺贈稅調降等利多推波助瀾，不是為了自住，而是拿來投資的人越來越多。房仲業者建議，市場上的房屋不一定都是金雞母，特別是初級投資客更要步步為營。
買屋不只看投報，應該回歸基本面
房仲業者表示，初級投資客最容易被投資報酬率的數字所迷惑，特別是台北市，一般住宅產品投報率不過２％，店面也頂多在３％，但市場上往往會出現一些驚人投報率的產品，讓買屋人趨之若鶩。不過，想要投資這類產品前，最好問問房子是否滿租？租約帶到何時？目前租金和周邊生活圈租金是否合理？最後，一定要重新試算賣方給的數字是不是有灌水之嫌， 不要輕易被騙了。
特殊產品難脫手，購買之前做市調
當然，投資者還要特別注意的是，某些特殊的產品，比如隔間套房（整層產品隔成數間套房），停車位等等，雖然聽起來投資報酬率很高，但有銀行貸款不容易，或是下一手買家很難找的問題。房仲業者建議，投資報酬率高的產品，往往意味著要凹很久，時間一長變數就多，因此買這類特殊產品時，最好真的多找幾家房仲問問，市場行情與出租狀況真的有那麼好？多一份小心，比較不容易成為最後一隻老鼠。
【網路地產王／黃京梧／綜合】
-----------------------------------------------------------
3大觀念 今年買屋不套牢
這裡指的「基本面」就是回到合理行情，對購屋人來說，除了選對區域、具備挑好房子眼光外，特別是個人財務能力在今年愈顯重要，「因為現在政府管控的是資金活水，對實力雄厚的業者或許影響不大，但市井小民卻承受較大壓力。」中信房屋副總經理劉天仁強調，前幾年建商荷包賺飽可以慢慢過冬，但自住客卻不同，在薪水沒成長、利率又看漲情況下，更要提高自備款及還款能力。以下3個觀念，提供今年有購屋計畫的讀者參考。
◎觀念1 先租再買 擇優進場
永慶房屋租屋部發言人涂金谷表示，從租金報酬率來看，在許多房價高漲的區域，租屋確實比買屋更划算，特別是大安、中正等市中心，租金投報酬甚至降低至2%內。
在科技業任職、63年次的陳曉華，婚後與先生在松山新城租屋，一住就是5年，她說：「科技人就像是世界人，轉換工作的頻率愈來愈高，買了房子會減少移動的彈性。」選擇居住在松山新城的原因，除了距離公司地點近外，還為了學區考量，計畫今年生寶寶的她，人生目標順序早已排定。
「我和先生的共識是：房子隨時都可以買，但想提早退休卻需要時間慢慢累積退休金，因此人生目標是把購屋放在退休之後，倒也不是不買屋，而是存夠退休金後，再決定置產地點。」陳曉華進一步分析租屋比較划算的原因，以800萬元自備款計算，如果拿去買房子，通常會因難以變現而無法套利，但800萬元若投資得當，每年要賺到6 ? 10% 報酬卻不是難事。
對於投資客，住商不動產總經理陳錫琮提醒，台北市住宅租金報酬率大約2.3%、台中市約3.2%、高雄市4.1%，看起來中南部的報酬高，但普遍的現象卻是空置率高、待租期拉長，這是許多投資人忽略之處。
對於尚未存足自備款者，淡江大學產經系副教授莊孟翰建議，與其擴張信用追高房價，還不如先租屋，等到市場平靜後，再慢慢挑屋，反而能夠挑到便宜屋。
◎觀念2 用自住觀念 找相對便宜屋
台灣房屋自有率達87%，近年房價大漲，對於只有一間房子的購屋人卻不是好事，「除非你願意賣屋變現，否則未來要換屋，不易換到同區域條件較佳的產品，也算是高房價的受害者。」張金鶚建議，購屋人對置產應該從消費財角度思考。從今年的大環境來看，追價力道不足，賺增值財的機會變少，更需用自住角度來挑屋。
對無法擠進市中心區的購屋人，不妨考慮喻可琳的購屋法則。65年次的喻可琳婚後與先生選擇居住桃園，每天花1小時代價通車，用時間換取金錢。桃園房價每坪不到10 萬元，但300 萬元就能享受40坪的大空間，「若換成台北，差不多只買到一間廁所」，再加上桃園物價低，讓喻可琳有更多資金可投資理財。
太平洋資產管理總經理張欣民名下也有2 間屋，第1 間他選擇新莊，住了10年左右，前幾年他計畫從北縣第2 圈換至第1圈的板橋，他挑選自住房子的準則是：「把房子當成消費財、選擇同區域相對便宜的產品」。
計畫性購屋的他第1步先觀察附近交通、生活機能，確認半小時的通勤時間後，最後相中了距離新埔捷運站10到15分鐘、已取得使用執照，附近無任何工廠的工業住宅，秉持用力殺價，把購屋成本降至最低原則才下手。他說：「工業住宅雖有爭議，但對自住客影響並不大，前提是要事先做好功課，選擇適合的產品。」
對自住客來說，把房子當成消費財或找相對便宜產品，確實是高房價下省錢的購屋法則，但蘇啟榮強調，購屋人千萬要把握多比價、用力殺價原則，盡量把購屋成本降至相對最低，同時也別忘了，這類產品在景氣回春時，也有抗漲的特性，漲幅相對不大，這是買進前應有的心理準備。
◎觀念3 找接手性強房子 穩紮穩打
既然今年房地產市場將打回原形，回到基本面，對於自備款足夠、今年有購屋需求者，劉天仁直言，市場回檔或混沌不明時，把握「接手性強房子」準沒錯！因為接手性強的房子，銷售速度快，承接力道強，受到市場波動影響最小。
莊孟翰認為，雖然市中心房價相對較高，但卻是市場指標，口袋夠深者，挑市區優於郊區，多花時間觀察市區房價變化，反而有機會趁回檔撿便宜。在產品的選擇上，2房總價門檻低，符合未來潮流趨勢，不妨多留意。倘若打算移居外圍，逢甲大學土地管理系專任副教授謝靜琪建議捷運站沿線仍是首選。面對捷運站附近令人咋舌的高房價，究竟該如何選擇呢？專家建議，用時間換取空間是各大都會區的趨勢。台北捷運網還在布建，路線末端未必是房價最低點；距離市區近的捷運站，也未必愈貴。在接下來的篇章將篩選出距離市區近，但房價仍未高漲的19個捷運便宜屋報你知。
相較於前幾年，「隨便買、隨便賺」、「先求有、再求好」的買屋策略，今年購屋人要從「先求穩、再求賺」的角度思考，檢視自身的購屋能力後，再挑選抗跌、領漲的區域，才是今年購屋不敗王道！
（文摘自《Money錢》第30期，2010年4月號）
http://key88.net/article23553.html