屋況損壞 房東應負責維修 含家具設備漏水電線管路等 可保留單據抵租金
「房門的門鎖壞了，向房東三催四請怎麼都不來維修，現在甚至遭小偷了！」修繕責任是不少房客時常面臨的租屋糾紛之一。專家提醒，若房東經房客催告之下，仍然不執行修繕動作，承租人可依《民法》條文，提出終止契約或請求房東償還修繕費用，但是若因房東不修繕導致房客損失，則需舉證明確的因果關係，才能進一步求償。
責任釐清
修繕糾紛常出現的狀況包括，房東認為「簽約點交的家具就是目前的狀況」、「雙方皆須承擔修繕費用」、「天災損壞是自然造成的」等，而不進行修繕，台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏表示，根據《民法》429條租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，承租人有權利請求房東修繕。
契約內容的簽訂關係房屋修繕責任的歸屬，一般而言，諸如房內家具設備損壞、房屋漏水、甚至是電線管路耗損，皆須由房東負責修繕，除非當事人雙方訂約時明定房東、房客負責修繕的項目或前提，修繕問題發生時，則可依據契約內容歸屬修繕責任。
租約附現況照片自保
21世紀不動產法務處經理邱創智表示，若應由房東修繕而房東不修繕時，房客可寄出存證信函，催告房東限期內修繕，若房東不履行，可主張終止合約或是房客自行修繕，並將修繕費用單據保留，向房東請款或是從租金扣抵。
邱創智提醒，若是「因果關係」造成的損失，例如房東不修理門鎖遭小偷，或房屋滲水導致物品損壞，即使透過法院程序，也很難依事實價值判斷責任歸屬，成功判例不多。
燈泡等消耗品歸房客
廖秀敏建議房客，承租當下應該拍照留證，證明設備原貌，在設備毀損時房客應立即再拍照或是請人作證，以免將來有爭議。
此外，租約上最好附上原始照片，並以文字說明附有那些設備及家具，以便釐清責任歸屬，但燈泡、燈管等消耗性物品，不在修繕範圍內，房客也有修繕責任。
修繕責任法條
《民法》第423條租賃物交付及保持義務：出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
《民法》第429條出租人之修繕義務租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕
《民法》第430條修繕義務不履行之效力租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之
蘋果日報【蔡佩蓉╱台北報導】2010年07月17日
-----------------------------------------------------
租屋關係確定后關於修繕責任問題
租賃物之修繕是房東之義務，但對於租賃物的保管，房客也是有責任的。房客承租房屋，對於租賃物須善盡善良管理人之義務，也就說不但要維持房子的正常使用狀況（不故意破壞污損房屋、變更房屋結構.），也要盡到危害通知的義務。
當發現房屋有需要修繕的狀況，要盡早告知房東，並和房東約定在一定期間內（如：一星期、半個月，不要用儘速、近期等不確定字眼）過來修理，以免災害擴大，反而需要賠償房東所受的損失。
民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」
通常碰到需維修的狀況時，大都會先以口頭上通知房東前來修繕，但當發現房東有拒絕或是拖延不來處理時，這時就可以寫存證信函告知房東前來修繕（存證信函範例），若房東仍是不予理會，在約定期限過了後，房客可以根據民法第430條要求終止租約或是自行修繕。若房東願意由您自行修繕處理，建議您，在請人修繕前最好還是先行估價，將費用告知房東，以避免因對修繕費用認知有差距，讓房東拒絕支付而產生糾紛。在修繕完成後，則須備齊所有憑證以便對房東報帳，進行租金扣抵。
台灣租屋網建議：修繕問題一直是糾紛最多的一項問題，提醒房客在事前訂約即能約定清楚責任歸屬，在發生問題時，能盡量做好溝通並達成協議，切記勿以惡言相向，以免雙方關係破裂，影響日後彼此互動關係。
雙方的修繕責任簽定在契約書中大概可區分幾種修繕部份
1. 房屋硬體結構部份：如隔間、牆壁、支柱等等
2. 傢俱、設備部份：如沙發、桌椅、電視、冰箱
3. 消耗性器材：如燈炮、燈管、水龍頭內橡皮
對於需維修的部份，最好能名列出是何種設備及哪些部份，再來區分責任；必要時可再利用拍照存證，當成簽約時的附件。
來源中時租屋 http://cti.twhouses.com.tw/netc/chBBs/bbsBrowse_4018.html
http://key88.net/article22307.html