購屋 自備款至少三成／跟銀行借貸基本要領
購屋民眾 自備款至少三成
「明明在看屋的時候，業務員信誓旦旦的強調可以向銀行貸到八成五，為什麼等到與賣方簽約後，銀行卻只同意貸七成五？少掉的一成我去哪裡借？」
王先生日前透過仲介買了850萬元的房子，盤算著手頭有120萬元的自備款，貸個
680萬元應該沒有問題，沒想到銀行核貸下來，硬是少了80萬元，臨時又籌不出這筆錢，最後不得已，以信貸的利率向銀行借款，付出了高達兩位數的利率。
銀行業者指出，因為房價愈走愈高，銀行放款背負的壓力也愈來愈大，目前想要向銀行申請八成以上的房貸，除非是完全沒有負債、工作穩定收入高、不動產坐落區位好，否則銀行不可能給予如此高的房貸額度。
不過，等到確認銀行的核貸額度，都是已經與賣方或建商簽約後的事，如果籌不出錢，就得面臨違約的風險，上海銀行就建議，在目前的環境下，有意購屋的民眾，最好準備至少三成的自備款，千萬不要再寄望銀行會給予八成以上的貸款，而且自備款愈高，也較有機會與銀行議價要求利率減碼。
大台北銀行則指出，銀行最後核貸的額度，基於降低風險的考量，也不會是一個利率、一個年限到底，例如銀行雖然同意給予八成貸款，也會將貸款額度予以切割，例如其中的6成設定20年期房貸的優惠利率，但另外2成利率酌予加碼或縮短貸款年限，未來即使房貸戶違約，銀行也已收回較多的金額，藉以降低放款風險。
【2010/05/31／自由時報／記者李靚慧／專題報導】
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跟銀行借貸基本觀念要領
一般人買房子大都需要跟銀行借錢，但是去年以來經過全球金融海嘯之後，銀行放款更加謹慎，對個人償債能力更加重視，換句話說，你的個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要，可能更甚於對擔保品的評估了。
一般人對銀行的印象，有不少是停留在「晴天打傘，雨天收傘」的一個景況，嚴格說起來，銀行這種態度也不能說是不對，畢竟他也是個商業團體，不能用對政府機關的要求來看待。
對銀行會有這種偏向負面的成見，主要是因為當你需要跟銀行借款時，就會發現借錢實在不易，有諸多門檻在阻攔你借錢；回過頭來反省一下，如果你平日累積的信用條件夠好、購買的房子又沒有太大問題，銀行怎會不借你錢！
買房子大都需要跟銀行借錢，平常即應維持好信用，選購好房子，才不會有後顧之憂。
過去跟現在的金融環境真的變異很大，以前房貸利率高，動輒五％以上，最高還曾飆到十二、三％；但是以前的行員比較有人情味，房貸通常要遲繳六個月以上，才會列入追繳名單。
現在可不同，如果是使用自動扣款，只要存款不足額，當日扣不到錢，行員就會馬上來電通知你，儘快補足存款。
其實這樣也好，用人工來電緊盯，一來可讓銀行逾繳比數降低，二來也可維持借款人比較好的個人信用。
根據一家外商銀行分行經理表示，在去年金融風暴之前，因為經歷過民國九十年至九十二年那段慘澹期，因此放款心態都比以前保守許多，在加上金融海嘯之後，對個人及企業的財務衝擊都不小，所以現在的放款更加謹慎，逐漸轉變成，先審核個人信用，再看物件條件，跟過去是完全相反。
維持良好信用 五大要項
既然是以個人信用條件為考量重點，我們再來看看，怎樣才算是銀行業者眼中的「好信用」。
第一是穩定收入。五百大企業、公職、教職，這些都被認為是基本的好客戶，銀行都會積極爭取你向他們借錢，因為在這些單位工作，通常會被認定收入來源穩定，日後償債能力變卦少。
第二是符合「收支比」。「收支比」是銀行決定要借你多少錢的重要依據，一般是定在五十至五十五，有些以房貸業務為主的銀行，還會拉高到七十。
簡單地說，就是你的每月所得可以支付房貸的上限，收支比愈高，可以借到的錢就愈多。
舉例來說，你的個人收入每月十萬元，收支比若是定在五十，表示這家銀行認為你能夠支付房貸的金額，就是每月五萬元；若是收支比定在七十，表示銀行將你每月可付款額度，拉升到七萬元。
每月五萬元，大約可借到一千萬；每月七萬元，就可以借到約一千四百萬，差別很大。所以在借款之前，可以先行算出，銀行大概可以借你多少錢，以及應該準備多少自備款。
第三是沒有不良紀錄。這是最基本的要求條件之一，像是不能有退票紀錄、最好不要有信用卡或是房貸的逾期繳款記錄等等，這些顯示過去你的繳款習慣，都會被列入觀察。
第四是最好沒有現金卡。現金卡可申請額度都不大，如果你有申請現金卡，表示可能曾出現需要小錢救急的狀況，銀行難免會以此懷疑你的理財能力及財務狀況。
所以最好是不要有現金卡，或是有申請現金卡，但是沒有動用額度。如果現金卡有兩張以上，恐怕很快就會被拒之門外了。
第五是穩定存款。存款金額也是銀行評估個人條件的重要項目之一，最好是長期定額定存，顯示個人理財的穩定性。
但是近來因為運用存款轉帳提升信用的案例愈來愈多，因此銀行對存款的信任度下降，通常會打折，打折幅度在約二折到四折不等。
也就是說，如果你的存款有一百萬，銀行頂多打四折當做四十萬來看待；如果以前並沒有這筆錢，是忽然匯進的一百萬，銀行當然會質疑，可能會被打二折，僅當做二十萬元，效益縮小只剩五分之一。
找熟識的銀行 較好借貸
目前銀根仍偏向緊縮狀態，銀行放款步步為營，對於以「投資」為主的客戶更是敬謝不敏。
投資又區分為專業投客及業餘投客兩種，前者以投資房地產為職業，後者比較接近所謂的「菜籃族」。
但無論是哪一類投資客，只要擁有的不動產在三戶(含)以上，就會被認定是投資客，有些外商銀行甚至更嚴格，認為自住僅需要一戶，第二戶就算是投資。
投資型客戶在銀行眼中，是屬於高風險客群，因此在放款緊縮政策下，對投資型客戶的貸款額度及利率條件，都會比較嚴苛。
比如說，一般房貸平均額度約七成，投資型客戶應該就會少一成，利率部分也會多加一％。
但實際上投資型客戶對市場買氣影響很大，專業投資客在景氣反轉時，通常是第一棒，轉好時率先進場，變壞時也是第一個出場，這跟菜籃族投資客通常接最後一棒是截然不同的。
因此銀行對專業投資型客戶予以貸款上的限制，對市場買氣的緩衝或緩降，具有關鍵影響力。
基本上，專業的投資客有經常往來熟識的銀行，讓銀行可以多了解個人長期理財習性，在借貸款時會比較方便，條件也比較好談。
購買A級地段的房子，銀行貸款較容易。
貸款的另一個重點就是擔保品，也就是房子，主要依地點及產品決定額度。
地點區分為三級，
A級地段以目前熱門區域為主，像是台北市的市區精華區，內湖區、南港區等等；台北縣的板橋、中和、永和等，既是成熟型生活商圈，又有捷運線經過，想買的人比想賣的人多，房價有保障。
C級地段是指銀行貸款意願低的地區，像是一些新成屋供給量大、買屋需求反而少的區域，或是每雨必淹的地區，曾發生重大天災的地區等等，這些路段或地段，日後出售必定不易，銀行債權不易回收，有些銀行可能還拒貸。
A級與C級以外的區域，大概就是B級區，
B級區屬於一般區域，只要地點不要有明顯的風水問題、產品也屬於一般電梯型住宅，原則上應該都可以貸到七成左右。
產品也是以大眾型比較容易過關，台北市權狀面積十二坪以上、台北縣十五坪以上，這是放款的是基本條件，有些銀行更嚴格者，甚至要求室內面積十五坪以上才受理貸款。
套房買賣會遇到這個問題，如果你買的是新成屋或預售屋，由建商整批向銀行借款，成數及利率都不會有太大問題；但是你的下一個買方，可能就得面臨坪數過小不易貸款的狀況，影響購買意願，盡量避免購買坪數過小的套房。
最後便是產品類型，像是透天、店面、廠辦、工業住宅等等，買方通常屬於特定族群，也就是買的人比較少，這種類型的房子，貸款會不好貸。
一方面是因為產品相對稀少，銀行不容易估價；
二來買的人有限，不容易賣出，算是銀行不歡迎的產品。
金融愈發達，個人理財及消費就要更謹慎，人與人之間接觸的範圍擴大，個人的「信用成績單」就愈來愈重要。
你的名字品牌，透過個人信用評等，也是有價值的，千萬不要小看它。
選擇未來好賣的房子
不少人為了一圓購屋夢而衝動購屋，沒有精算自己的購屋能力，導致後來變成斷頭屋；或是因為財力不足而先買小套房，結果因為個案的戶數過多，房價穩定性差而賠錢，這些都要盡量避免。
小套房總價低，購買門檻不高，因此許多人都將套房設定為第一次買房子的目標，這反而是風險大的選擇。
小套房拿來投資是不錯的標的物，但是比較不適合首購族購買，即便是自用，也是要慎選產品，如果地點選不好，出售不易；
或是戶數太多、管理不佳、價格紊亂等等，這些都是第一次買房子的首購者不易處理的問題，所以套房其實並不適合首購族群，不能光從總價因素考量。
中古公寓倒是比較安全的產品，一來總價也是相對偏低，購買門檻不高；再者公寓的三房產品需求者眾，自用或未來出租、出售都合適；最後是公寓所在地大多屬於早期開發區域，因此生活機能都比較好。
不當房奴，第一個重點就是要減輕房貸負擔，除了開源節流之外，就是要確保經過一次換屋，居住品質更好、負擔增加不多。
善用閒錢來償還本金
低利時代來臨，平均房貸利率約僅二％至三％，簡單來說，等於是借一百萬，本息償還每月只要付五千元，負擔並不重。
也因此，許多人即便有閒錢，都想拿來做其他投資，想運用槓桿原理以小博大，讓存款數字得以倍數成長。
但是根據財經專家統計，真正在股市中獲利的比例，大約不到一成，人性還是脆弱的，投資最忌諱的又貪又怕，就經常發生在投資散戶身上。
因此建議，無論閒錢是來自意外之財、年終獎金、投資獲利了結等等，只要有個十萬、二十萬或是更多，建議最好都先拿去還本金，只有本金減少，利息才會降低，利息高低不只繫於利率，與本金多寡的關係度更高。
據銀行人士表示，一般常用的二十年期還款年限中，如果依照銀行一般慣用的公式金額還款，前十年大約只清償本金的三成至四成左右，並非一般人想像的五成。
也就是說，如果你向銀行借五百萬，每個月按照銀行給你的數字繳房貸，經過十年之後，你清償的本金大約只有一百五十萬，還不到兩百萬，如果你以為過了十年，就還了銀行兩百五十萬，那你就大錯特錯了。
重點就是，一有錢就存起來準備還本金，不要誤認為自己投資理財的功力很好，就拿去胡亂投資，夜深人靜的時候一定會後悔！拿閒錢還本金，是擺脫房奴最實際的做法。
跟銀行借一百萬，每天早上一睜開眼，就欠銀行一百六十七元錢；借兩百萬，就欠三百三十四元錢，其實這是不大舒服的事。
消費享樂優先的邏輯，是新世代與舊世代之間最大的差異，但是舊世代優先減輕負債的觀念，才是真正遠離房奴的不二法門。
住展房屋網提供 文/陳韻如
http://key88.net/article20985.html