方法一    展現貢獻度　爭取個案審查

雖然央行表態首年房貸利率不得殺破1.5%，「但執行上這只是通則」，建議房貸戶盡量顯示自己的貢獻度，除了與銀行往來房貸外，還從基金、保險、信用卡等方面展現忠誠度，銀行內部或許可採取「個案審查」，經過副總或總經理簽核後，有機會取得低於1.5%的利率，但可別期待有很大差異，頂多再少0.1%。

方法二    額度和利率優惠　只能二擇一

對購屋人來說，總價1千萬元房屋，貸款700萬元，首年利率若相差0.5%，1年也不過差了3萬5千元利息；但如果額度差了1成，買方就得再多準備100萬元自備款。

因此吳振東建議，對額度有需求者，在利率的談判籌碼就要退一步，「讓銀行也對主管機關好交待」；相反的，如果只想貸款5∼6成的客戶，不妨向銀行爭取個案審查，在利率上爭取優惠1∼2碼。

方法三    綁高額違約金　以換取低利率

如果符合銀行內部對投資客定義，但又想申請自住客的成數及利率，該怎麼辦？吳振東說，銀行有祭出懲罰性高違約金的變通方法，替房貸綁上「腳鐐」。

有些銀行會在合約中載明：若2年內將抵押權塗銷，銀行可以收取總貸款金額3%最高違約金罰款。

也就是說，如果貸款1千萬元，只要投資客將抵押權塗銷，就會被罰30萬元違約金。

對於真的有3戶以上房子的人，被銀行視為投資客，但又有自住需求的買方，是解套的方法，如此一來，可避免成為房貸限縮政策下的受害者。

方法四    透過團體貸款　爭取低利優惠

所謂團購力量大，爭取低利優惠的方法之一，就是與仲介公司配合專案銀行。

永慶房屋簽約部科長王乃佳表示，各房仲都有合作銀行，由於各銀行都有內部核貸的標準，「多找幾家送件準沒錯」，因為仲介公司採取團體送件，有機會便宜1∼2碼利率，他表示，只要備齊財力證明或扣繳憑單，有6、7成機率可過關。此外，透過房仲公司送件，在開辦費用可爭取較高的優惠。

方法五   貨比三家　絕不吃虧

目前公營行庫多半遵循政策大方向，但民營銀行早有一套自行認定標準。

多數民營或外銀對投資客大多採取名下擁有第3間房屋（包含此次申貸），搭配負債收入比及資產負債比綜合判斷，實務上就有一些調整空間。

當然，也有銀行採取負面表列，名下有5間屋者可能直接拒絕，銀行表示，今年想申請房貸者，一定要貨比三家、多比較，才不吃虧。

從總體經濟來看，預期下半年利率將反轉，挑選房貸得更小心謹慎。

「首年房貸不得低於1.5%成為通則後，只會讓銀行更從消費者需求導向推出新產品。」

葉清玉指出，房貸原本就屬於財富管理的一環，客戶應從每月還款能力、投資習慣與風險承受度等角度多方思量，資金才能發揮最大的效率。

吳振東表示，預期升息趨勢下，如果選擇指數型房貸，採取季調會比月調來得有利，由於政府規定只能調整一次，若想再換約，銀行可以收取手續費；

至於影響現在首購族的寬限期，幾乎沒有銀行現在會一次給予2∼3年的寬限期，資金不足的首購族要審慎評估還款能力。
Money錢 ＊文／劉育菁2010-05-27

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